Transmisión de un establecimiento hotelero en construcción (RF 11/25 11 de Marzo de 2025 al 17 de Marzo de 2025)

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La Administración enumera las consecuencias fiscales en IVA de la transmisión de un establecimiento hotelero en construcción, sobre el que se suscribe una opción de compra entre una entidad mercantil (vendedor), y una cooperativa de viviendas (comprador). La transmisión no incluye licencias, permisos ni otros medios materiales o humanos adicionales, y el inmueble está gravado con diversas hipotecas, previéndose una retención parcial del precio para su cancelación posterior por parte del comprador.En su contestación la DGT concluye:1.Ante la posibilidad de la existencia de una unidad económica autónoma, se analiza la posibilidad de que la operación no esté sujeta al impuesto (LIVA art.7.1). Para que esto se produzca, deben concurrir los siguientes requisitos (TJUE 27-11-03, asunto Zita Modes C-497/01; TJUE 10-11-11, asunto Christel Schriever C-444/10): a) Conjunto de elementos corporales e incorporales: la transmisión debe incluir todos los elementos necesarios para que la unidad económica pueda operar de forma independiente en sede del transmitente. b) Capacidad de operar de forma autónoma: los elementos transmitidos deben ser suficientes para que la unidad económica pueda desarrollar una actividad empresarial o profesional sin necesidad de incorporar otros elementos adicionales.c) Afectación al desarrollo de una actividad empresarial o profesional: el adquirente debe acreditar la intención de mantener la afectación de los elementos adquiridos al desarrollo de una actividad económica.En este caso, la transmisión del complejo hotelero no incluye licencias, permisos ni otros medios materiales o humanos, lo que impide considerar que constituye una unidad económica autónoma. Por tanto, no se cumplen las condiciones para la no sujeción al IVA.2.No aplicación de la exención del IVA: ya que se trata de un inmueble en construcción y no de una segunda o ulterior entrega de edificaciones terminadas, no sería de aplicación la exención prevista en LIVA art.20.Uno.22º.3.Respecto al sujeto pasivo y ante la posibilidad de que sea de aplicación la inversión del sujeto prevista para las entregas de bienes de inmuebles en ejecución de garantía (LIVA art. 84.Uno.2º.e), recuerda la Administración la necesidad de que se cumpla esta premisa básica que no es otra de que el bien se entregue como consecuencia de la ejecución de la garantía (TEAC 20-9-22EDD 2022/37410).A estos efectos, se ha considerado como de naturaleza jurídica análoga al de una hipoteca las cargas urbanísticas vigentes en el registro, lo que conlleva que si el adquirente de estas parcelas se obliga al pago de las mismas y la transmisión se realiza entre empresarios y profesionales, se deba producir la inversión del sujeto pasivo (TEAC 20-10-22EDD 2022/38457; DGT 11-9-200022-20). Igual tratamiento debe recibir la transmisión de inmuebles afectos a otras garantías reales, en general, y garantía hipotecaria en particular. En esta operación, se va a transmitir un inmueble vigente una garantía real hipotecaria en el momento en que se devenga esa transmisión, reteniendo el adquirente una cantidad del precio de venta para cancelar posteriormente la hipoteca, lo que conlleva la inversión del sujeto pasivo. No obstante, si la retención de parte del precio de transmisión del inmueble por la entidad compradora se destinase a la cancelación de las referidas hipotecas con anterioridad o en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de transmisión de manera que el referido inmueble se transmitiese libre de cargas hipotecarias, no es de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo.DGT CV 19-2-25V0197-25DGT CV 19-2-25V0198-25

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