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Transmisión de la propiedad de una finca cuando no se ha otorgado escritura pública

El Ayuntamiento de Felanitx reclamó judicialmente dos fincas litigiosas a una empresa a la que se había cedido el remate de una subasta pública ejercitada contra una promotora. Dichas fincas fueron originalmente objeto de cesión al ayuntamiento por esta promotora, cumpliendo la condición impuesta por el mismo para la concesión de una licencia de construcción. La cesión de las fincas no llegó a inscribirse en el Registro de la propiedad.
La empresa defendía que no había existido tradición, que el ayuntamiento no había adquirido la titularidad, y que, por tanto, eran de su propiedad al habérsele adjudicado en pública subasta.
El juzgado de primera instancia decretó que las fincas pertenecían al ayuntamiento. Ordenó inscribirlas a su nombre en el registro y cancelar las inscripciones contradictorias que figuraban en el mismo.
La empresa presentó recurso de apelación que fue estimado. Según la Audiencia, para que exista entrega de la cosa debe ponerse en posesión del comprador y cuando media escritura pública el otorgamiento de la misma equivale a la entrega. Si no existe acto formal de entrega, no ha habido tradición.
Además, al no haber inscrito el ayuntamiento la cesión de las fincas y haberse adjudicado estas a la empresa por subasta pública, queda protegida por la buena fe registral.
El ayuntamiento presentó recurso de casación fundado en dos motivos, ambos admitidos:
? Infracción de la doctrina de la sala que establece que no debe identificarse tradición con el otorgamiento de escritura pública. En este caso, quien cuenta con el título es también poseedor real. La adquisición no fue automática al ser una obligación de ceder. Nada obliga a que la tradición sea simultánea, puede ser posterior e, incluso, anterior al otorgamiento de escritura.
? No existe buena fe de la empresa por lo que no puede estar protegida por la fe pública registral.
Cuando hay constancia registral de los deberes de cesión basados en la legalidad urbanística, queda excluida la buena fe del tercero adquirente. El desconocimiento sobre la situación registral del bien es una falta de diligencia básica, ya que pudo perfectamente cerciorarse en el ayuntamiento de la coincidencia de la realidad y lo contenido en el Registro.

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