El suelo urbano ha de clasificarse por los planes generales y por los planes básicos siempre que se trate de terrenos que estén integrados en la malla urbana existente, siempre que reúna los requisitos legalmente previstos:
• Contar con acceso rodado público y con los servicios esenciales proporcionados mediante las correspondientes redes públicas. Sin embargo, en el caso de que se trate de redes pertenecientes a las comunidades de personas usuarias, debe acreditarse que reúnen los requisitos necesarios y que resultan suficientes para poder presentar los servicios correspondientes.
La acreditación puede hacerse mediante certificación o informe favorable (anteriormente sólo certificación) del órgano que tenga la competencia sectorial en materia de aguas.
• Que aun careciendo de algunos de los servicios esenciales, estén comprendidos en áreas ocupadas por la edificación, al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para ella, según la ordenación que el plan general o el plan básico establezcan.
El suelo urbano tiene las siguientes categorías que han de ser diferenciadas por los planes generales:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos que reúnan la condición de solar o que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir dicha condición mediante obras accesorias y de escasa entidad que puedan ejecutarse de forma simultánea con las de edificación (LSGA art.17.a).
b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos que reúnan alguna de las siguientes condiciones:
1. Terrenos en los que sean necesarios procesos de urbanización (LSGA art.17.b).1), entendiendo por tales los que supongan crear, mediante una actuación urbanizadora de carácter integral (anteriormente bastaba con tener infraestructuras y dotaciones públicas) una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación urbanística.
2. Terrenos en los que sean necesarios procesos de reforma interior o renovación urbana (LSGA art.17.b).2) con el objeto de completar o reformar la urbanización existente , mediante obras que excedan de las de carácter accesorio y de escasa entidad (anteriormente se refería a que las actuaciones de reforma interior o renovación urbana tenían por objeto realizar obras de regeneración y renovación urbanas que afectaran tanto a edificios como a remate de manzanas o al reajuste de viarios existentes).
3. Terrenos en los que se desarrollen actuaciones de dotación, entendiendo como tales aquellos en los que sea necesario incrementar las dotaciones públicas para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística, sin requerir la reforma o renovación de la urbanización.
Se deroga la previsión de que la regulación de suelo urbano no consolidado se entiende sin perjuicio de lo previsto para los planes especiales.
La regulación de los derechos y deberes de los propietarios se modifica en los siguientes puntos:
• En suelo urbano consolidado los propietarios tiene la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento (anteriormente sólo una referencia genérica a la administración titular) los terrenos destinados a viales fuera de las alineaciones establecidas en el planeamiento cuando pretendan parcelar, edificar o rehabilitar integralmente (LSGA art.20.a).
• En suelo urbano no consolidado debe ceder el propietario, obligatoria, gratuitamente y libre de cargas al ayuntamiento el suelo correspondiente al 10 % del aprovechamiento tipo del área de reparto. La Administración no tiene que contribuir a las cargas de urbanización correspondientes de esos terrenos, que han de ser asumidas por los propietarios. A tal efecto, dicha cesión se corresponde con el suelo necesario para materializar el 10% del aprovechamiento lucrativo total expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipología característicos del área de reparto.
• El aprovechamiento urbanístico de los propietarios del suelo urbano no consolidado el resultante de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente, aunque en determinados casos los propietarios tienen derecho al 100% del aprovechamiento tipo, p.e. polígonos para los que el plan imponga cargas especialmente onerosas para su rehabilitación integrar o restauración o polígonos para los que el nuevo plan no contemple el incremento de la superficie edificable respecto de la preexistente lícitamente realizada, entendiéndose por esta la edificabilidad asignada al ámbito que reunía las condiciones de suelo urbano consolidado al amparo del planeamiento anterior (anteriormente se entendía la edificabilidad preexistente licitamente realizada como aquella asignada al ámbito por el planeamiento anterior, con independencia de que ésta fuese o no materializada, y, en caso de que fuese materializada, únicamente la realizada de acuerdo con lo establecido en dicho planeamiento anterior).
NOTA
La regulación de los límites de sostenibilidad para las edificaciones en suelo urbano no consolidado de uso residencial u hotelero en que sean necesarios procesos de urbanización se mantienen los parámetros anteriores con las únicas precisiones siguientes:
– el planeamiento ha de justificar la edificabilidad asignada en cada ámbito valorando el parque de viviendas existente;
– los límites de edificabilidad tienen carácter de máximos por lo que los planes siempre pueden establecer edificabilidades menores; y
– para la determinación de los límites se toma como dato el número de habitantes inscritos en el padrón municipal en el momento de la aprobación inicial.
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