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Suelo urbano. Castilla-La Mancha


Constitución del suelo urbano

Se regulan las siguientes novedades relativas al suelo urbano en cuanto a su constitución:
a) El suelo urbano en los municipios con plan de ordenación municipal está constituido por los terrenos que el planeamiento territorial y urbanístico adscriba a esta clase legal de suelo, mediante su clasificación, por estar ya completamente urbanizados o por estar integrados en áreas ya ocupadas por la edificación al menos en las 2/3 partes del espacio servido efectiva y suficientemente por las redes de servicios y delimitadas de acuerdo con lo dispuesto en las instrucciones técnicas de planeamiento.
b) Se clasifican como suelo urbano consolidado por la edificación y la urbanización:
1. Los terrenos que, estando ya completamente urbanizados por contar con los servicios legalmente precisos para la condición de solar o que estando parcialmente urbanizados, por faltar alguna obra de urbanización o la cesión de la superficie de suelo si su destino es el espacio público, se trate de una deficiencia subsanable mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado. El planeamiento mantiene respecto a estos terrenos el aprovechamiento objetivo preexistente sin incremento alguno (TROTAUCMA art.45.1.a).
2. Los terrenos que adquieran la condición de solares por haber sido urbanizados en ejecución del planeamiento territorial y urbanístico. Las obras de urbanización han sido completadas y recibidas por el ayuntamiento.
c) En relación con el suelo urbano no consolidado, se pueden clasificar por la edificación y la urbanización los siguientes terrenos:
1. Los terrenos que estando ya completa o parcialmente urbanizados, en las condiciones previstas para el suelo urbano consolidado, se encuentren en alguna de las dos situaciones siguientes:
– el plan de ordenación municipal o, en su caso, el planeamiento especial sobrevenido los remita a una operación de reforma interior para satisfacer alguno de los objetivos establecidos para los planes especiales (TROTAUCM art.29);
– el planeamiento les atribuya, bien por cambio del uso a uno de mayor rentabilidad o bien por incremento de la edificabilidad, un aprovechamiento objetivo superior al preexistente. Para su materialización se puede optar por la aplicación de la técnica de la transferencia de aprovechamiento urbanístico. Sin embargo, en el caso de ausencia de edificabilidad preexistente, esta ha de ser:
• cuando el uso mayoritario de la zona de ordenación urbanística en que se encuentren los terrenos sea el residencial: 1 m2 construible por m2 de suelo.
• cuando sea el industrial o terciario: de 0,7 m2 construibles por m2 de suelo.
En este caso se deroga la previsión efectuada en TROTAUCM según la cual la determinación del aprovechamiento objetivo debe realizarse ateniéndose al asignado por el planeamiento siempre que existan las dotaciones correspondientes a dicho aprovechamiento; y en caso contrario, estar al preexistente lícitamente realizado.
2. Los terrenos que estén integrados en áreas ya ocupadas por la edificación al menos en las 2/3 partes del espacio servido efectiva y suficientemente por las redes de servicios y que estén delimitadas, bien por zonas de ordenación urbanística, bien por núcleos de población de acuerdo con lo dispuesto por la correspondiente instrucción técnica de planeamiento; en este caso la actividad de ejecución requiere la previa delimitación de una unidad de actuación urbanizadora.

Régimen urbanístico del suelo urbano

En los municipios que cuenten con plan de ordenación municipal, el régimen urbanístico del suelo urbano se ajusta a lo siguiente:
a) En el suelo urbano consolidado por la edificación respecto de los terrenos completa o parcialmente urbanizados, estos quedan legalmente vinculados a la edificación y al uso previstos por la ordenación territorial y urbanística en los plazos establecidos por el planeamiento, así como, en su caso, afectados al cumplimiento del deber de solventar las insuficiencias de que pudieran adolecer hasta alcanzar la condición de solar, mediante el proyecto de obras públicas ordinarias o el de urbanización simplificado previsto en TROTAUCMA art.111.3.
b) En suelo urbano no consolidado los terrenos quedan vinculados al proceso de urbanización y edificación, siendo de aplicación los derechos y deberes que correspondan de entre lo previsto en TROTAUCMA art.50 y 51, tal como resulten precisados por el planeamiento (TROTAUCMA art.45.3).
A estos efectos, las cesiones de suelo procedentes son:

Terrenos sometidos a operaciones de reforma interior
Las superficies de suelo dotacional público derivadas del cumplimiento de dichos objetivos y dimensionadas por relación a los estándares mínimos de calidad urbana (TROTAUCMA art.31).
El planeamiento puede incrementar o disminuir las superficies anteriores, según proceda y de forma suficientemente motivada, en función de los objetivos de la operación de reforma interior, del aprovechamiento atribuido y de las plusvalías generadas por la acción pública.
La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idóneo para materializar el 10% del aprovechamiento resultante de los mencionados objetivos.
El planeamiento puede incrementar o disminuir el porcentaje anterior, según proceda y de forma suficientemente motivada, en función de las plusvalías generadas por la acción pública y el papel incentivador que la reforma interior otorgue a la iniciativa privada, con el límite del 15% y el 5%, respectivamente. Este incremento o disminución se efectúa sobre la base del correspondiente estudio de mercado que permita fijar las diferencias y proporciones entre los diversos valores de repercusión de suelo para cada uso global y pormenorizado en la situación final e inicial de la reforma interior.
Terrenos a los que el planeamiento atribuya, por cambio del uso a uno de mayor rentabilidad o por incremento de la edificabilidad, un aprovechamiento objetivo superior al del planeamiento anterior.
El suelo dotacional público que resulte de aplicar los estándares previstos en TROTAUCMA art.31 en función del incremento de aprovechamiento que el planeamiento otorgue y determine por el procedimiento descrito en TROTAUCMA art.71.3, en caso de que se aplique la técnica de las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Las superficies han de ubicarse en la misma zona de ordenación urbanística que los terrenos objeto del incremento de aprovechamiento si bien, en los municipios con población inferior a 10.000 habitantes de derecho, se pueden ubicar fuera de ella siempre que se justifique su adecuado servicio a la mencionada zona y se asegure la coherencia con el modelo de ordenación establecido por el plan y con el principio de cohesión social. Los costes de urbanización correspondientes a los suelos dotacionales han de sufragarse por los propietarios de los terrenos objeto del incremento de aprovechamiento.
La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente e idónea para materializar el 10% aplicado a la diferencia sobre el preexistente, pudiendo el planeamiento incrementar o disminuir dicho porcentaje, de manera motivada en función de las plusvalías y sobre la base de estudio de mercado actualizado hasta el 15% y el 5%, respectivamente.
Terrenos incluidos en unidades de actuación urbanizadora (TROTAUCMA art.45.3.B))
Las propias del suelo urbanizable (metodología prevista en TROTAUCMA art.68.2.b))

Cuando exista imposibilidad física de materialización de las cesiones de suelo dotacional público en solares o parcelas urbanizados del ámbito correspondiente, el deber de cesión de estos puede sustituirse, motivadamente y siempre que se asegure la identidad en su valoración, por la entrega a la Administración de una superficie edificada equivalente dentro de un complejo urbanístico ubicado en el ámbito. Esta superficie ha de recogerse en el instrumento correspondiente como edificabilidad no lucrativa y calificarse, expresamente, como bien dotacional público.
Excepcionalmente, en el caso de que tampoco sea posible materializar el deber de cesión según lo dispuesto para la sustitución del mismo, este pude sustituirse motivadamente y previo informe favorable de la Comisión regional de ordenación del territorio y urbanismo, por la entrega de su equivalente económico. Esta cantidad debe integrarse en el correspondiente patrimonio público de suelo y destinarse a la obtención y ejecución de suelo para dotaciones o para la mejora de las infraestructuras urbanas.
En cualquiera de los dos casos anteriores, las valoraciones requieren informe favorable previo de los servicios técnicos municipales.
Cuando en las cesiones de suelo con aprovechamiento lucrativo no pueda cumplirse su destino para vivienda sujeta a algún tipo de protección pública, pueden ser sustituidas por el abono en dinero a la Administración actuante de su valor, tasado por esta de acuerdo con los procedimientos legales de enajenación (TROTAUCMA art.79.3); y el importe que se obtenga ingresarse, en todo caso en el patrimonio público de suelo.
Asimismo y con el objeto de reducir o absorber los eventuales déficit preexistentes, el planeamiento puede establecer mayores reservas de suelo dotacional público que las resultantes de aplicar los estándares previstos en TROTAUCMA art.31 a cada uno de los supuestos anteriores.
En todos los casos, los usos de las cesiones de suelo con destino dotacional público son los previstos expresamente en el planeamiento y, en los casos anteriores siempre es procedente la cesión del suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento, en su caso, adscriba o incluya en el ámbito correspondiente.

NOTA
Cuando los terrenos tengan la condición de solar o el planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo superior al preexistente (TROTAUCMA art.45.3.A) b)), o cuando el planeamiento haya previsto la ampliación del espacio público a que den frente con modificación de la alineación o alineaciones correspondientes, y, en su caso, la obtención de dotaciones locales por un procedimiento similar al establecido en TROTAUCMA art.71.3, la actividad de ejecución se puede continuar desarrollando conforme al régimen previsto en la legislación aplicable al tiempo de la aprobación del planeamiento en vigor. (Disp.trans.4ª,1.3.b) 2ª)

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