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Suelo no urbanizable. Normas de aplicación directa. C. Valenciana


Régimen del suelo no urbanizable común

El régimen del suelo no urbanizable común se ajusta a las siguientes normas generales para su gestión territorial (LUVA art.196 s.)
Las modificaciones de que es objeto este suelo son:
1. En relación con las normas de aplicación directa a las construcciones y edificaciones en el suelo no urbanizable se prevé que todas las edificaciones y actividades que se implanten (anteriormente, autorizaren) por primera vez en suelo no urbanizable, han de disponer de adecuados sistemas de depuración de los vertidos y residuos que generen y cumplan toda la normativa de prevención de incendios forestales.
Todas las edificaciones y actividades implantadas a 8-2-2019 cuyo uso se regularice a través de los sistemas de minimización de impacto deben disminuir el riesgo de incendios forestales únicamente en la medida en que lo exija el plan municipal de prevención de incendios sin impedir la viabilidad del proceso de legalización.
2. Suelo urbanizable común. Usos autorizables.
La zonificación del suelo no urbanizable puede prever, en función de sus características y con carácter excepcional, los siguientes usos y aprovechamientos:
• Edificaciones, construcciones e instalaciones necesarias para la actividad agropecuaria y forestal y sus correspondientes actividades complementarias de acuerdo con la legislación agropecuaria, adecuadas para el uso correspondiente relacionado con la explotación para la que se solicita autorización.
Vivienda aislada y familiar, cumpliendo los siguientes requisitos:
– permitiendo, excepcionalmente, edificar en parcelas de perímetro ininterrumpido que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento, que en ningún caso puede ser inferior a 1 ha por vivienda;
– la superficie ocupada por la edificación no excede nunca del 2% de la superficie de la finca rústica; el resto de ella ha de estar y mantenerse con sus características naturales propias o en cultivo; sin embargo se pueden permitir servicios complementarios de la vivienda familiar cuya superficie no exceda del 2% de la superficie de la finca rústica en que se realice;
– la edificación ha de estar situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y respetarse las masas de arbolado existente y respetarse las masas de arbolado existente y la topografía del terreno;
– ha de exigirse una previsión suficiente de abastecimiento de agua potable, una adecuada gestión de los residuos y un tratamiento adecuado de las aguas residuales que impida la contaminación del suelo;
– la construcción no forma núcleo de población conforme al planeamiento urbanístico y se prohiben las agrupaciones de viviendas en una misma parcela, así como las que tengan características propias de las viviendas colectivas. Si se trata de viviendas aisladas y unifamiliares vinculadas a la actividad agropecuaria y complementaria, mediante informe favorable de la consellería competente en materia de agricultura, fundado en exigencias de la actividad agropecuaria, puede eximirse justificadamente a dichas viviendas rurales del cumplimiento de los requisitos arriba expuesto debiendo en todo caso guardar proporción con su extensión y características y quedar directamente vinculadas a las correspondientes explotaciones agropecuarias.
• Explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o de recursos geológicos, mineros o hidrológicos, que se regularán mediante planes territoriales o urbanísticos adecuados y con capacidad para ordenar usos.
• Generación de energía renovable.
Actividades industriales y productivas.
• Actividades terciarias o de servicios.
Como novedad se prevé que salvo que la parcela esté dividida por un camino rural o vía pecuaria, en este caso se pueden computar al efecto de parcela mínima las porciones de parcela que sean limítrofes entre sí sin que, al efecto de este precepto, la existencia de elementos territoriales de dominio público interrumpan el perímetro; caso en el que la parcela ha de tener por lo menos 1/2 ha a lado y lado de este dominio público, debiendo quedar el 50% libre de construcción o edificación. Este porcentaje no es aplicable a los campamentos de turismo, a los centros recreativos, deportivos o de ocio que, por sus características, requieran ocupar al aire libre una gran superficie de instalaciones sin edificar.
3. Reglas subjetivas y objetivas.
Con respecto a las actuaciones promovidas por los particulares están sujetos a licencia urbanística municipal y, en su caso, a previa declaración de interés comunitario los actos de uso y aprovechamiento que promuevan los particulares en el suelo no urbanizable. Por el contrario, no están sujetos a licencia municipal los trabajos habituales de la actividad agropecuaria, tales como arranque y nueva plantación de cultivos permanentes, las instalaciones de riego en parcela que comprenden los hidrantes y cabezas de riego localizado, arquetas para albergar valvulería, estaciones meteorológicas y de telecontrol; así como las estructuras ligeras no permanentes para la producción agropecuaria y forestal.
Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable han de otorgarse condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así como la consecuente indivisibilidad de la misma, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requiere vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no pueden alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización.
Los actos de uso y aprovechamiento en suelo no urbanizable previstos en LUVA art.197 a) a c) son autorizables por el ayuntamiento mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias municipales, sin previa declaración de interés comunitario, pero sí previa solicitud de los informes que se consideren necesarios en función a la aplicación de la normativa sectorial o por las características propias de la solicitud.
La Generalitat interviene en la autorización de usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable, dentro de los límites y en las condiciones legales previstos, mediante su declaración de interés comunitario previa a la licencia municipal. No requieren esta declaración los usos y aprovechamientos previstos en planes especiales, en un plan de acción territorial o los que, excepcionalmente, vengan atribuidos en los instrumentos de ordenación ambiental previstos en la normativa de espacios naturales protegidos que califiquen el suelo como protegido o las instalaciones de energías renovables, incluyéndose como novedad los usos y aprovechamientos previstos en:
– municipios que la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana considere sistema rural; y
– municipios que la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana considera franja intermedia del territorio, siempre y cuando este suelo cuente con un planeamiento adaptado ala ley y en el mismo se declare, expresamente, la exoneración de esta declaración en parte del término municipal por presentar características propias de la ruralidad, atendiendo a criterios demográficos, de accesibilidad, económicos y sociales.
La declaración de interés comunitario atribuye usos y aprovechamientos en el medio rural, además de las características previstas en LUVA art.203, debe justificar la necesidad de emplazamiento en el medio rural valorando la inviabilidad de ubicar la actividad en otro tipo de suelo del propio término municipal o de los municipios colindantes, para ello debe aportar planos de clasificación y calificación de suelo de los diferentes planeamientos municipales en los que ha de identificarse la ubicación de la parcela en la que se propone la actividad y la ficha de gestión aplicable a los suelos en los que quepa el uso urbanístico pretendido.
Toda declaración de interés comunitario está vinculada a una actividad concreta y obliga al promotor o propietario a pagar el correspondiente canon de uso que ha de establecerse en la propia declaración, sin embargo se puede proponer la exención de su pago cuando se trate de actividades benéfico-asistenciales, sanitarias o culturales y sin ánimo de lucro suficientemente acreditado, o su reducción hasta un 50 % cuando se trate de actividades industriales, productivas, generadoras de energías renovables, terciarias o de servicios susceptibles de crear empleo de forma significativa, en relación con el empleo local. El impago da lugar a la caducidad de la declaración de interés comunitario y de la licencia urbanística.
La consellería competente en materia de urbanismo ha de establecer un determinado plazo de vigencia del uso y aprovechamiento atribuido por la declaración de interés comunitario, que no puede exceder de 30 años; una vez caducada la declaración su titular ha de proceder al cese de la actividad, al desmantelamiento de las instalaciones y a la demolición de las construcciones realizadas, con reposición del suelo a su estado original y restauración paisajística del entorno natural. La resolución debe fijar, en función de las características propias de cada actividad, el plazo para el cumplimiento de tales obligaciones.
La declaración de caducidad ha de adoptarse mediante resolución motivada de la conselleria competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, previo expediente instruido al efecto con audiencia de la persona interesada y del ayuntamiento, conforme a la tramitación establecida en la legislación reguladora del procedimiento administrativo común. Igualmente, procede dejar sin efecto la declaración de interés comunitario, sin derecho a indemnización, cuando se incumplan las condiciones o modos a los que se hubiera subordinado.

Régimen del suelo urbanizable sin programación

Los terrenos clasificados por el plan general estructural como suelo urbanizable, y que no tengan la programación aprobada y vigente, están sujetos a las siguientes limitaciones:
• No se pueden realizar otras edificaciones, construcciones e instalaciones que las que tengan como destino la actividad agraria, forestal, ganadera, cinegética o similar y sus correspondientes actividades complementarias, que guarden relación directa con la naturaleza y destino de la finca, y se ajusten a los planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura, que deberá emitir el correspondiente informe, así como las vinculadas funcionalmente a la ejecución y mantenimiento de los servicios públicos.
• El tipo de construcción ha de ser adecuado a su emplazamiento y condición aislada, conforme a las normas que el planeamiento aplicable establezca, quedando prohibidas las edificaciones características de las zonas urbanas.
• En las divisiones y segregaciones de terrenos, no pueden efectuarse fraccionamientos en contra de las determinaciones del planeamiento aplicable y de la legislación agraria.

Minimización de impactos territoriales en suelo no urbanizable

El plan general estructural, o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural, pueden delimitar como zona urbanística en el suelo no urbanizable los núcleos de viviendas consolidados que deben minimizar su impacto territorial, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación.
Se consideran núcleos de viviendas consolidados las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales (anteriormente se exigía, además, que estas características fueran propias del ámbito territorial). A los efectos de minimización de impactos territoriales existe tal agrupación siempre que haya una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea, sin perjuicio de que puedan tener tal consideración grupos de una menor densidad cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales.
Únicamente se pueden legalizar la obra y el uso residencial, a través de su inclusión en el ámbito de los instrumentos de planeamiento para el suelo no urbanizable, las edificaciones que estén completamente acabadas antes de 20-8-2014 y, con independencia de la situación jurídico administrativa en la que se encuentren, y a salvo del contenido de las sentencias judiciales que sobre las mismas hayan recaído, que se deben cumplir de acuerdo con lo que se disponga en la resolución de ejecución que dicten los tribunales. En el procedimiento hay que tener en cuenta que la solicitud de inicio de la evaluación ambiental y territorial estratégica de cualquiera de lo sinstrumentos de minimizaicón de impactos implica la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística o de la ejecución de las resoluciones que recaigan sobre obras que puedan ampararse en los mismos y, a su vez, la de los plazos de prescripción o caducidad de las acciones o procedimientos en ejecución o tramitación. Si no se produjera la aprobación del instrumento, decae la posibilidad de alcanzar la legalización de las edificaciones a través de los instrumentos de planeamiento y se deben dictar, preceptivamente, y ejecutar las órdenes previstas en LUVA art.231 s.
Para legalizar , a través del plan, edificaciones que se encuentren situadas en el suelo que goce de cualquier tipo de protección por sus especiales valores ambientales, o suelo que se encuentre afectado por limitaciones de uso específicas derivadas de la aplicación de la normativa sectorial de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o infraestructuras, o por la existencia de actividades implantadas legalmente o en proceso de legalización, se debe emitir informe previo vinculante de la Administración con competencias afectadas. Pero si no se realizan estas medidas la administración pública queda exenta de responsabilidad en el caso de producirse daños materiales como consecuencia de un incendio. Si el núcleo de viviendas consolidado objeto de la minimización de impacto territorial se encuentra en un área inundable y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes han de exigir la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, previa suscripción de una declaración responsable en la que exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso.
La ordenación estructural de estas áreas se realiza por el plan general estructural, o su modificación, o por plan especial y ha de incluir la delimitación del ámbito de actuación integrada, sin perjuicio de que el perímetro exacto ueda concretarse en la ordenación pormenorizada. La ordenación pormenorizada se realiza por medio de un plan especial y debe incluir el perímetro exacto de la actuación, la red de servicios urbanísticos y, en su caso, las dotaciones públicas que sean necesarias, las edificaciones existentes y las diferentes fases de ejecución de las obras de urbanización.
Como novedad se regulan las actuaciones de minimización de impacto territorial generado por las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable exigiéndose a sus propietarios que soliciten la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial; corresponde al ayuntamiento la declaración incluyendo las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción. Esta declaración implica la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística o de la ejecución de las resoluciones que recaigan sobre obras que puedan ampararse en estos y la de los plazos de prescripción o caducidad de las acciones o procedimientos en ejecución o tramitación. Tras su obtención la persona interesada ha de solicitar una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación al ayuntamiento y en el plazo de 4 años desde su obtención solicitarse la licencia de ocupación.
Tras la aprobación del plan especial y el programa de actuación, las parcelas existentes son indivisibles, salvo para la agregación de la parte segregada a otra colindante, si ambas cumplen la parcela mínima establecida. Una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, pueden ser legalizadas mediante la solicitud de la preceptiva licencia de obras de legalización.
En estas edificaciones no se puede conceder ninguna licencia de obra o uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales.
Las parcelas no edificadas deben quedar fuera del ámbito de la actuación. Si se incluye alguna, esta permanece sin edificación en su uso agrario o forestal o se destina a espacio libre, y en todo caso queda exenta del pago de los costes de urbanización.

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