En la regulación del suelo se diferencian junto al suelo urbano, urbanizable y de núcleo rural otras clases de suelo en donde hay que incluir las áreas de intervención. Se diferencian las áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica, las áreas de rehabilitación integral y las áreas de regeneración urbanas de interés autonómico.
a) Áreas de intervención en el medio urbano.
Son aquellas que se declaran por la Administración autonómica y que están constituidas por el conjunto edificatorio urbano o rural, continuo o discontinuo, que precise de un apoyo público para atender a la rehabilitación o sustitución de los edificios y a la calidad ambiental y urbanística del ámbito. Comprende áreas de rehabilitación integral (ARI) y áreas de regeneración urbana de interés autonómico (Rexurbe).
La declaración de las áreas de intervención comprende actuaciones de renovación y mejora de la urbanización, de los espacios públicos y demás dotaciones urbanísticas o de las infraestructuras y servicios urbanos, así como la posibilidad de articular medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global, integrada y unitaria. Asimismo posibilita el acceso a la financiación de los planes y programas de ayudas autonómicas o estatales ya estén referidos a todo el ámbito declarado o a una parte del mismo.
b) Áreas de rehabilitación integral.
Se declaran por resolución del Instituto gallego de la vivienda y suelo y pueden afectar a ámbitos clasificados como suelo urbano o de núcleo rural que se encuentren en estado de deterioro y posibilitan el acceso a la financiación prevista para la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, incluidas las unifamiliares, de urbanización y reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación de edificios o viviendas en sustitución de otros demolidos.
Se clasifican en:
| Áreas de rehabilitación integral | Ámbito (*) |
| Conjuntos históricos | Conjunto histórico que tenga declaración de bien de interés cultural o integrado como tal en el catálogo del patrimonio cultural de Galicia y que cuente con un plan especial de protección. Mínimo de 50 viviendas. |
| Rurales | Municipios de menos de 5.000 habitantes y con configuración predominantemente rural. Mínimo de 20 viviendas. |
| Ámbitos urbanos | Municipios no incluidos en las categorías anteriores. Mínimo de 50 viviendas. |
(*) Puede ser modificados por el Instituto gallego de la vivienda y suelo.
Su gestión corresponde al ayuntamiento en el que se encuentren, en coordinación.
El Instituto gallego de la vivienda y suelo puede declarar y gestionar las áreas de rehabilitación integral supramunicipal configuradas como un ámbito que afecte a diferentes municipios que respondan a criterios de proximidad geográfica, características arquitectónicas y problemáticas similares, siempre que exista un nexo de unión entre dichos ámbitos, ya sea de carácter histórico, geográfico, cultural o medioambiental que motive que se trate como un conjunto.
c) Áreas de regeneración urbana de interés autonómico (Rexurbe).
Incluyen los ámbitos con consideración de conjuntos históricos y con declaración de bien de interés cultural que se encuentren en la siguiente situación:
– un proceso de degradación arquitectónica, urbanística o ambiental, motivada, entre otros factores, por la obsolescencia del parque edificado, la inadecuación a las necesidades poblacionales, los déficits notorios y generalizados en la calidad de las viviendas, los equipamientos, dotaciones y servicios públicos del ámbito, la degradación ambiental de la zona y la falta de conservación de bienes y conjuntos edificatorios sujetos a cualquier régimen de protección del patrimonio cultural;
-unas situaciones demográficas delicadas, derivadas de una pérdida sustancial o envejecimiento generalizado de la población, o por un crecimiento excesivo no asumible urbanísticamente;
– existencia de graves problemas económicos y sociales, desaceleración constante de la tasa de actividad económica y porcentajes significativos de población que perciba pensiones asistenciales o no contributivas o en riesgo de exclusión social.
Pueden tener un ámbito continuo o discontinuo que incluya, en cualquier caso, un mínimo de 50 inmuebles con necesidades de intervención.
También se puede calificar con esta categoría a una zona concreta específicamente delimitada y continua, comprendida en un bien de interés cultural e incluida previamente en un área de rehabilitación integral, cuando únicamente en esta zona concurran las circunstancias señaladas y sus dimensiones espaciales y económicas sean especialmente significativas en relación con el conjunto, manteniendo el resto del ámbito su declaración originaria.
Con carácter excepcional se pueden declarar otros ámbitos urbanos que, sin tener la consideración de bien de interés cultural, se encuentren especialmente obsoletos y degradados cuando se tengan las condiciones enumeradas y que por su especial incidencia en el ámbito urbano y necesidad urgente de actuación así sea acordado.
La declaración produce como efectos que dentro del ámbito del área se pueda optar a las medidas e instrumentos de financiación previstos legalmente.
Dentro de estas áreas se puede declarar como zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER) a edificios específicos o conjuntos de ellos cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro y a su especial incidencia para la recuperación del ámbito, o venga motivado por el interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipamientos que tengan una especial relevancia o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito. Su declaración lleva implícita la declaración de utilidad pública y de necesidad de ocupación de los bienes y derechos precisos, incluyendo la imposición de las servidumbres legales precisas para su ejecución, a efectos de la aplicación por la Administración local o autonómica del régimen de expropiación, venta o sustitución forzosa. En los casos de excepcional interés público o de inminente necesidad de actuación, y siempre que se trate de actuaciones promovidas por órganos de las administraciones públicas o de derecho público, incluidos los pertenecientes a la Administración municipal, la declaración de una zona de especial necesidad de rehabilitación ha de determinar la posibilidad de que puedan ejecutarse proyectos de obras que sean disconformes con el planeamiento urbanístico de aplicación.
Una vez declarada la zona de especial necesidad de rehabilitación, la Administración pública actuante puede iniciar anticipadamente la preparación de la ejecución de las actuaciones previstas.
El plan de dinamización es un instrumento de planificación que ha de plantear un programa plurianual referido a la totalidad del ámbito o a algunas de sus áreas, integrando actuaciones a nivel arquitectónico dirigidas a fomentar políticas de rehabilitación de edificios y viviendas y la mejora del espacio público con otras a nivel económico y social. Su objeto es coordinar las actuaciones públicas y privadas destinadas a la dinamización y regeneración de estos ámbitos, impulsando la recuperación de la actividad económica, fomentando la mejora de la habitabilidad de las viviendas y de las condiciones de vida de las personas residentes, procurando atraer nuevos habitantes y garantizando la conservación de los valores patrimoniales del conjunto y de sus elementos singulares.
El contenido y determinaciones de los planes de dinamización son:
– delimitación del ámbito objeto de la actuación;
– la descripción de los objetivos que se persiguen en el planteamiento del plan;
– el análisis del ámbito de actuación y diagnosis de los problemas existentes que obstaculicen o impidan su regeneración;
– la propuesta de intervención en la que se especifiquen las medidas que el programa propone adoptar en los ámbitos social, económico y de intervención en la edificación y renovación y regeneración urbanas;
– la memoria de viabilidad económica;
– el análisis de la eventual eficacia de las medidas propuestas para conseguir los fines establecidos;
– el programa de seguimiento y evaluación anual de las actuaciones; y
– los mecanismos para fomentar la participación social de la población y de las entidades representativas.
d) Núcleos rurales en estado de abandono.
Son aquellos que se constituyen por la agrupación de varias edificaciones con uso de vivienda junto con el espacio público que las aglutina y les confiere su carácter, o bien estructurados de acuerdo con alguna de las tipologías características de los núcleos rurales tradicionales, y en el que todas o la mayor parte de las edificaciones residenciales están desocupadas y en estado de ruina.
Su declaración tiene como finalidad facilitar las actuaciones integrales de rehabilitación, por lo que el ayuntamiento debe indagar la identidad de las personas propietarias de los inmuebles a efectos de contar con su conformidad para ofertarlos para la venta; su declaración no obsta al necesario cumplimiento de sus deberes legales por parte de las personas propietarias.
Los ayuntamientos pueden crear un registro de núcleos rurales en estado de abandono, público y accesible, en el que se inscriban las edificaciones residenciales que conforman el núcleo. A su vez puede convocar, de oficio o a solicitud de persona interesada, un procedimiento para la venta o alquiler de todos o parte de los inmuebles residenciales inscritos.
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