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Reparación de elementos declarados privativos.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por un propietario que solicita la declaración de nulidad del acuerdo de la junta por el que la comunidad decide que le corresponde a él la reparación e impermeabilización de la cubierta-terraza de su local.
Mientras que para la primera instancia, por aplicación del CC art.396, esta es de carácter comunitario, correspondiendo por ello a la comunidad abonar los gastos de reparación; la AP Álava entiende que en este caso hay existe una regla estatutaria especial que impide aplicar dicha norma.
El recurrente alega que, además de la naturaleza privativa de este elemento, establecida en los estatutos, se debe atender a su doble condición y naturaleza común como cubierta del edificio, pues, si bien la terraza figura como anejo inseparable de su local:
– se ubica dentro del patio de manzana, de forma que solo se puede acceder al mismo por la ventana de las escaleras comunitarias;
– no puede edificar en él, no puede almacenar, y no es transitable; y
– únicamente tiene obligación de conservarla y realizar reparaciones puntuales y ordinarias, pero nada se indica en los estatutos comunitarios de gastos extraordinarios o de la sustitución completa.
Por último, alega que, si bien es frecuente declarar la privacidad de uso de las terrazas mencionadas en el CC art.396, constando así en el título constitutivo, ello no es contrario a que sea la comunidad la responsable de las reparaciones que fueran necesarias en cuanto sirve de cubierta al edificio.
El Tribunal Supremo desestima este argumento, pues, efectivamente, de acuerdo con el CC art.396, la participación en los gastos generales de cada propietario ha de ser conforme a su cuota comunitaria pero sólo en el caso de que no exista una previsión especial de aplicación preferente. Dicha norma especial existe en este caso, tanto en relación con la naturaleza del elemento afectado, como respecto a la distribución de los gastos comunitarios prevista en los estatutos:
– las terrazas, en la proyección vertical de los locales en sus propios límites físicos, constituyen elementos privativos, de donde los gastos correspondientes, son de cargo del propietario del local (LPH art.9); y
– los propios estatutos estableces de forma clara y directa que los gastos de reparación de las terrazas está a cargo de los dueños de los respectivos locales y por ello no puede deducirse que sea una carga general.
Por ello, al existir una regla especial en los estatutos sobre la propiedad y régimen de las cubiertas-terrazas no es aplicable el CC art.396, por cuanto en el mismo se dispone que rige «la voluntad de los interesados», en este caso manifestada en los estatutos.

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