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Registro de la Propiedad. Inscripción de proyectos de compensación urbanística

La presente resolución plantea la inscripción de una escritura de un proyecto de compensación urbanístico que se considera erróneo en cuanto a la cabida de la finca aportada, por cuanto que refleja una superficie inferior a la real y por haber incluido la totalidad de la finca de origen sin tener en cuenta que una parte no se podía incluir ya que está fuera del perímetro de la unidad de ejecución del proyecto referido.
El expediente de distribución de beneficios y cargas es un medio para ejecutar las previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y obligaciones inherentes a la propiedad urbana. Sus efectos, contado desde la aprobación definitiva por la Administración del proyecto de actuación, son:
– la transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento; y
– la cesión obligatoria a la Administración de los terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente.
Los acuerdos aprobatorios de los instrumentos de equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultando y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación (si es retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella) y la Administración. Solo cuando sea firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, bien mediante la agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución. En este procedimiento hasta que no se verifique la inscripción del título correspondiente y la cancelación de las fincas de origen, o su agrupación con las restantes y la adjudicación respectiva, no se produce el cierre al Registro de los títulos que se refieran a las fincas de origen (Resol DGRN 4-11-13).
Es necesario tener en cuenta si las fincas de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, o el proyecto de actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos. Sin embargo, teniendo en cuenta que hasta que no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto se deben aceptar las modificaciones o alteraciones de los derechos reflejados en el Registro para ser objeto de tráfico jurídico, la figura de la subrogación real como modificación objetiva de un derecho subjetivo no implica ningún tipo de transmisión del bien o derecho a que se refiere. Solo es la sustitución de un bien por otro en el patrimonio de la misma persona, por lo que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico y titularidad y, por ello presupone un cambio de cosas o elementos patrimoniales y el mantenimiento de la misma situación jurídica ya que permanece inmutable a pesar del cambio de objeto operado.
Ahora bien, las fincas de origen no desaparecen por efecto de la aprobación del proyecto de distribución de beneficios y cargas; de esta manera la finca física no desaparece con la aprobación, ni la registral tampoco. Ello implica y ratifica que la subrogación real solo produce una modificación objetiva en el derecho de dominio como derecho subjetivo, pero no su extinción. El derecho, su contenido y su titular sigue siendo el mismo, solo cambio el objeto.
La inscripción de un proyecto de reparcelación con la nueva configuración jurídica plasmada en las respectivas fincas de resultado supone la aplicación del principio básico del sistema registral español que la rectificación de los asientos del Registro presupone, como regla, el consentimiento del titular o de la oportuna resolución judicial supletoria (LH art.1 y 40). Por ello, la DGRN admite la práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuando los títulos presentados en el Registro se refieren a las fincas de origen y existe una perfecta correspondencia entre las fincas respetando las exigencias del tracto sucesivo y de la legitimación registral.
Ahora bien, cuando las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de compensación ya inscrito exceden de meras rectificaciones de errores materiales o de meras previsiones complementarias del proyecto (ampliación de superficie de finca de origen, modificación de linderos, etc) no puede practicarse la inscripción por no tratarse de una reanudación del tracto.
El principio básico del sistema registral español de la rectificación de los asientos del Registro presupone el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria. Del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, debe admitirse igualmente la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente y por nueva resolución administrativa es alterado. En estos casos no se precisa el consentimiento de los titulares afectados a la resolución judicial supletoria, sino que basta con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas.
En el caso en que gane firmeza administrativa un acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de compensación y esté inscrito bajo la salvaguardia de los tribunales, no cabe ya, ni bajo pretexto de alteración del planeamiento ni de una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente de equidistribución originario, ni de un expediente de operaciones jurídicas complementarias, ni mediante una actuación unilateral de la que fuera entidad titular de la finca de origen introducir en aquel una modificación del alcance que se había indicado, desbordando los límites de los meros errores materiales o de hecho. La introducción de modificaciones sustanciales del contenido de los derechos inscritos afecta no solo a la configuración física de la finca de origen y a su titularidad dominical al pretender revivir la antigua titularidad de la finca aportada respecto de la parte de la finca que no formaba parte de la unidad de ejecución.

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