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Protección de la legalidad urbanística. Baleares

La Administración debe asegurar el cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanística mediante el ejercicio de las potestades relativas a intervenir preventivamente los actos de edificación o construcción y uso del suelo, la inspección de la ejecución de los actos sujetos a licencia o a comunicación previa, la protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento de la realidad física alterada (derogándose la referencia a su carácter real y afectación plena a terceras personas adquirentes de los inmuebles objeto de ellas) y la sanción de las infracciones urbanísticas.

Licencias urbanísticas municipales

No se contiene ninguna novedad o modificación con respecto a la normativa anterior excepto en relación con la eficacia temporal , por cuanto que, sin perjuicio del plazo general fijado en 6 meses para empezar las obras y en 3 años para acabarlas, con la oportuna prórroga por la mitad del plazo de que se trate en cualquiera de los dos casos, se prevé la posibilidad de que los titulares de la licencia tengan derecho a obtener una segunda y última prórroga del plazo de finalización de las obras, por la mitad del plazo establecido en la primera prórroga, si la solicitan de una manera justificada, siempre que el coeficiente de construcción ejecutada sea al menos del 50% y estén finalizadas fachadas y cubiertas, carpinterías exteriores incluidas, y todo ello se refleje en un certificado de la dirección facultativa de la obra.
En el caso en que las alteraciones del planeamiento afecten a títulos administrativos habilitantes para la realización de edificaciones, construcciones y obras previstas en la ley, en el sentido de que sean discordantes con la nueva ordenación, se aplica el siguiente régimen:
a) En los casos en que no se haya iniciado la actuación autorizada y se haya superado el plazo de inicio concedido, se declara extinguida la eficacia de la licencia, previa audiencia a las personas interesadas.
b) En los casos en que no se haya superado el plazo para el inicio o la finalización de las obras, la Administración puede iniciar, si así lo recomienda el interés público, el expediente de revocación o modificación del título habilitante, previa audiencia a las personas interesadas, asumiendo la indemnización oportuna.
Las obras se deben paralizar oportunamente cuando, una vez que se haya concedido una licencia urbanística o se haya efectuado una comunicación previa que legitime la ejecución de obras, se quiera llevar a cabo una modificación que tenga por objeto variar el número de viviendas autorizado o si las obras comportan la alteración de las condiciones de uso del suelo, la altura, el volumen, la situación de las edificaciones o la ocupación máxima autorizadas.
La normativa de aplicación a este tipo de modificaciones es la vigente en el momento de la autorización de modificación de la licencia, siempre que se resuelvan en plazo, en caso contrario, deben otorgarse con la normativa vigente en el momento en que se tuvieran que resolver o, en su caso, la vigente en el momento de la modificación de la comunicación previa.

Comunicación previa

La única particularidad se encuentra en el procedimiento de otorgamiento y, en concreto, en la documentación que debe ser aportada excluyéndose la obligación de presentar la certificación final de obras.

Autorizaciones urbanísticas para la ocupación de los edificios y la contratación de los servicios

La licencia de ocupación o de primera utilización tiene como objetivo:
a) Verificar el cumplimiento de las condiciones de la licencia urbanística previa.
b) Comprobar la adecuación al proyecto autorizado de las obras de las edificaciones o las instalaciones realizadas.
c) Autorizar su puesta en uso.
Su tramitación tiene carácter preferente y la resolución expresa debe notificarse en el plazo de 1 mes desde la solicitud de la persona interesada, sin perjuicio de la interrupción del plazo en los términos que prevea la legislación de procedimiento administrativo.
Esta licencia no se exige cuando la legislación sectorial así lo determine, en cuyo caso el ayuntamiento debe emitir un certificado de no necesidad, con expresión de la normativa que así lo establezca.
En todo caso, para poder ser ocupado cualquier edificio destinado a albergar personas, debe disponer de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor.
La contratación provisional de los respectivos servicios por las empresas distribuidoras, suministradoras y comercializadoras ha de exigir la acreditación de la obtención de la licencia de obras, y el plazo de duración de los contratos es, como máximo, el que fije esta licencia para la finalización de los actos de construcción, edificación o instalación. Transcurrido este plazo, no se puede seguir prestando el servicio, salvo que se de alguna de las siguientes circunstancias:
– que antes de la finalización del plazo establecido en la licencia se acredite que el municipio ha concedido la prórroga correspondiente, en cuyo caso el plazo de duración del contrato se puede alargar hasta la finalización de la prórroga;
– que antes de la finalización del plazo inicial o prorrogado del contrato se presente ante la empresa distribuidora, suministradora o comercializadora un justificante de que se ha solicitado la licencia de ocupación o de primera utilización, o el certificado de no necesidad de esta licencia, o la cédula de habiltabilidad o documento equivalente, acompañado de una declaración jurada de que se ha adjuntado a la solicitud toda la documentación requerida por la normativa aplicable, por lo que el plazo de duración del contrato se puede alargar 9 meses, contado desde la fecha de finalización del plazo inicial o prorrogado del contrato.
Todas estas empresas deben exigir para la contratación definitiva de los servicios de energía eléctrica, agua, gas y de telecomunicaciones, la obtención de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o el documento equivalente.

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