Con efectos desde 24-8-2015, se ha modificado el libro V del Código Civil catalán (L Cataluña 5/2006), con la finalidad principal de dar solución al problema de acceso a la propiedad de la vivienda, partiendo de fórmulas que permitan abaratar o minorar los costes económicos; así, además de la adquisición de la propiedad definitiva y del alquiler, que son las dos formas jurídicas tradicionales al acceso a la vivienda, se configuran otras alternativas adecuadas a las necesidades reales y que a la vez faciliten a los adquirentes una estabilidad en el disfrute como propietarios de la vivienda.
Se establecen dos formas de propiedad, la propiedad temporal y la propiedad compartida, claramente distintas de los derechos reales sobre cosa ajena y de los derechos de carácter personal. Son formas de poder jurídico real cuyo fundamento está en instituciones propias de larga tradición jurídica legal y consuetudinaria en las fuentes catalanas y que se mantienen en el Código civil, desarrollándose a partir de la regulación sobre la propiedad (CCC art.541-1 a 547-10) y la comunidad (CCC art.551-1 a 556-12).
A excepción de lo que hace referencia a los elementos de tipificación de las instituciones, las normas que se introducen son de carácter dispositivo, de modo que se da un amplio margen a la autonomía privada, conforme al tradicional principio de libertad civil (CCC art.111-6).
Estos tipos de propiedad pueden conjugarse de forma que cabe constituir una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal para facilitar la adquisición del bien, sin perder prácticamente facultades dominicales.
Propiedad temporal
La temporal es una modalidad de propiedad a plazo que otorga a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, a cuyo vencimiento el dominio deviene del titular sucesivo, libre de cualquier carga o contrato que excedan del plazo establecido.
El propietario goza, durante el plazo fijado, de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario que le legitima para actuar como propietario único y exclusivo, mientras que el titular sucesivo lo es de un derecho de reversión. Este derecho a la recuperación de la propiedad cuando llegue el día final tiene un contenido jurídico y económico, del que puede disponerse inter vivos y mortis causa, aunque siempre sin injerencias en el ejercicio de las facultades del propietario temporal.
El plazo, que debe ser cierto y determinado, ha establecerse necesariamente, pues es el elemento de tipificación de esta propiedad: se establece un mínimo de 10 años y un máximo de de 99 años.
Respecto a su fundamento, esta forma de propiedad está presente en la resultante de la sustitución fideicomisaria, sometida, a plazo o condición (CCC art.426-1 a 426-59); en la donación con cláusula de reversión del objeto donado, tanto a favor del donante como de otra persona (CCC art.531-19), y en la caracterización originaria de los censos como propiedad dividida susceptible de duración temporal si así se pacta, particularmente el censo enfitéutico y el derecho de superficie (CCC art.564-1).
Asimismo, la propiedad temporal que se crea por contrato se emparenta con cláusulas típicas con eficacia real, como por ejemplo la de recuperación de la propiedad en la compraventa a carta de gracia (CCC art.326 a 328).
Cabe un pacto entre el propietario y el inquilino, de modo que este, una vez alcanzada una cierta duración del contrato de arrendamiento, pueda convertirse en un propietario temporal, lo que puede rebajar los costes del primero y aumentar las facultades del segundo.
Propiedad compartida
La propiedad compartida supone la concurrencia de dos titulares, confiriendo a uno de ellos, el propietario material, una cuota inicial del dominio, y la posesión, el uso y disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, el propietario formal. Esta situación jurídica supone, en cualquier caso, la exclusión de la acción de división.
Se trata de una comunidad con distribución del poder y de la posesión entre los comuneros, en la que, como en la comunidad ordinaria indivisa, los copropietarios acuerdan el uso y posesión del bien a su conveniencia (CCC art.552-7).
Esta forma de propiedad supone que el propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio del pago de una contraprestación dineraria al propietario formal, mientras no adquiera la totalidad de las cuotas, por el uso exclusivo y excluyente del objeto. Por ello, el propietario material debe satisfacer todos los gastos y, con pleno respeto a la legislación tributaria, salvo que se haya pactado otra cosa, asume el pago de los impuestos y tributos vinculados a la propiedad del bien.
Si bien la cuota mínima inicial se deja a la voluntad de las partes, la adquisición de las restantes cuotas mediante el ejercicio del derecho de adquisición gradual debe representar, en defecto de pacto, un mínimo del 10%. Es consustancial a esta figura el derecho del propietario material a adquirir gradualmente más cuota de dominio sobre el inmueble, según un probable esquema preestablecido con el financiador o con el promotor vendedor, de modo que, a medida que adquiera más, irá también reduciendo progresivamente la cantidad que satisface como contraprestación dineraria, porque entonces será titular de una cuota mayor de dominio sobre el inmueble.
Asimismo, nada impide que la contraprestación dineraria se impute al precio de adquisición de las sucesivas cuotas sobre el inmueble; también es posible que ambas partes pacten que el propietario material, en vez de ir adquiriendo cuota, pueda liberarse gradualmente de la suya, que deba ser adquirida necesariamente por el otro titular, lo que haría posible que el primero obtuviese liquidez.
Si bien esta cotitularidad de propiedad engarza con las figuras censales, en concreto en el censo enfitéutico en cuanto se distingue entre el dominio útil del propietario que cobra el canon y el dominio directo del que posee y explota el bien, tiene caracteres propios que la distancian de los censos, ya que se considera una comunidad indivisa, y no una dividida como aquellos, pero toma de los censos la distinción jurídica entre la propiedad material y la formal, para destacar esta configuración: respeta esta naturaleza de propiedad ante la actual concepción de los censos como derecho real limitado.
Es, en este sentido, una forma evolucionada de los antiguos censos, adaptada a las necesidades y realidades sociales actuales, en la que el equilibrio entre las partes tiene lugar de acuerdo con su voluntad.
Finalmente, el legislador plantea el uso de la propiedad compartida como alternativa al lanzamiento del deudor hipotecario en los procesos de ejecución hipotecaria si, al constituir la propiedad compartida, el deudor y acreedor hipotecarios han previsto que el primero continúe poseyendo el bien como propietario material en la proporción de la cantidad que haya pagado y, además, tenga el derecho a adquirir gradualmente las restantes cuotas de las que es titular el acreedor hipotecario (titular formal).
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