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Préstamo con garantía hipotecaria. Doctrina del retraso desleal.

En diciembre de 1984, la Administración otorga un préstamo a una mercantil con garantía hipotecaria sobre diversas fincas titularidad de los hipotecantes y partícipes de la empresa. Impagado prácticamente desde su inicio, en febrero de 2007 la Administración requiere de pago a la empresa, y al no ser atendido, en julio de 2008 da por vencido el préstamo y certifica la deuda existente. En abril de 2010, se interpone demanda de ejecución hipotecaria que fue despachada por el juzgado.
Frente a esta ejecución, los ejecutados interponen demanda, alegando la prescripción de la acción de ejecución hipotecaria, dado que el requerimiento de pago había tenido lugar fuera de plazo, y su ejercicio tardío y desleal, transcurridos 23 años desde el vencimiento del primer pago no atendido, por lo que era aplicable la doctrina del retraso desleal.
Se estima la demanda en primera instancia, declarando la improcedencia de la ejecución, al considerar que se ejercitó la acción hipotecaria con manifiesto abuso del derecho de acuerdo con la doctrina del retraso desleal y el principio de buena fe (CC art 7.1). Dicha resolución se confirma en apelación.
Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de la Administración, señalando que el retraso desleal consiste en un acto típico de ejercicio extralimitado del derecho subjetivo que supone una contravención del principio de la buena fe y que requiere de la concurrencia de diversos presupuestos:
– que no esté prescrita la acción;
– la omisión del ejercicio del derecho;
– una inactividad o transcurso dilatado de un periodo de tiempo.
Además, es necesaria la concurrencia de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del derecho de crédito. Esta confianza o apariencia de derecho, debe surgir, también necesariamente, de actos propios del acreedor. En este caso, falta la concurrencia del presupuesto del ejercicio desleal de la reclamación del crédito por parte de la Administración, pues la mera inactividad o el transcurso dilatado de un periodo de tiempo en la reclamación del crédito no comporta, por sí solo, un acto propio del acreedor que cree, objetivamente, una razonable confianza en el deudor acerca de que no se va a reclamar el derecho de crédito.

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