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Obras de urbanización. Deberes de conservación. Baleares

La conservación de las obras de urbanización se reconoce:
a) Al ayuntamiento o, temporalmente, a las personas propietarias agrupadas en una entidad urbanística de conservación: conservación general que incluya el mantenimiento de las dotaciones y servicios públicos correspondientes.
b) Al ayuntamiento, sobre la base del informe preceptivo de sostenibilidad económica y desde el momento de recepción de la totalidad: obras de urbanización realizadas por particulares o como consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de actuación. Se exceptúa el caso de que se trate de obras realizadas en solares generados en una actuación de nueva urbanización alejada de los núcleos de población existentes, previa constitución de la garantía prevista reglamentariamente por los consejos insulares respectivos, y agrupadas legalmente en entidad urbanística de conservación, y si ha sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento o cuando el planeamiento así lo determina, en cuyo caso corresponde a los propietarios de los mismos.
La participación de los propietarios en los gastos de conservación debe determinarse de acuerdo con la que les haya correspondiendo en el sistema de actuación correspondiente, a menos que se disponga otra cosa en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.
La recepción de las obras de urbanización corresponde siempre al ayuntamiento, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de las obras; sin embargo cuando el ayuntamiento ejecute las obras de urbanización, la recepción se sujeta a lo dispuesto en LCSP. Debe hacerse en el plazo de los 4 meses siguientes a la presentación de la solicitud junto con el certificado expedido por la dirección técnica de las obras y la documentación reglamentariamente exigible, a menos que el ayuntamiento acuerde, en los dos primeros meses de este plazo, prorrogar el plazo 2 meses más. Si transcurre el plazo fijado se entiende producida la recepción por ministerio de la ley, quedando relevada la persona solicitante de su deber de conservación y comenzando el cómputo del año de garantía.
A su vez las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. También deben cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación, incluyéndose:
a) El mantenimiento o reposición de las condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad y ornamento público de los bienes inmuebles.
b) La conservación y rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad.
c) Los deberes de conservación, mantenimiento, restauración y rehabilitación que determina la normativa sectorial de patrimonio histórico o las normas de planeamiento urbanístico.
d) El cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el planeamiento municipal para ámbitos determinados.
Para el cumplimiento de estos deberes los ayuntamientos deben emitir, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, órdenes de ejecución que se dicten previa audiencia de la persona interesada, formalizadas por escrito y motivadas, señalando el plazo para la presentación de la documentación necesaria y detallando las obras y actuaciones a ejecutar y el plazo para su cumplimiento, que no puede exceder de 1 año desde el inicio de las obras. No se exige la obtención de licencia urbanística previa para ejecutar las obras o actuaciones que constituyan el objeto de una orden de ejecución, salvo que, requieran la elaboración de un proyecto técnico.
El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilita a la administración para adoptar cualquiera de las medidas siguientes:
a) La ejecución subsidiaria a cargo de la persona obligada o el otorgamiento de un nuevo plazo para realizar las actuaciones ordenadas.
b) La imposición de multas coercitivas hasta que se cumpla la obligación de conservación.
c) La convocatoria de concurso para la adjudicación, mediante la ejecución substitutoria forzosa de la persona propietaria, de un programa de actuación rehabilitadora.
Dentro de los deberes de conservación tiene una especial relevancia la regulación de las actuaciones de reforma interior y de regeneración urbana, dentro de las actuaciones de transformación urbanística. Estas actuciones pueden venir establecidas en el plan general como determinación de su carácter estructural o pueden delimitarse o volver a delimitarse posteriormente mediante el procedimiento establecido para la delimitación de unidades de actuación. En todas ellas debe garantizarse, como mínimo, el aprovechamiento urbanístico neto atribuido por el planeamiento anterior a cada una de las parcelas integradas en su ámbito espacial sin que corresponda la determinación de un aprovechamiento urbanístico medio atribuible, por igual, a cada una de las parcelas en ella integradas. La aprobación por el planeamiento de la delimitación de estos ámbitos exime del cumplimiento de los plazos establecidos para la edificación o rehabilitación y se ha de proceder a la ejecución inmediata sin la adopción de medidas sancionadoras eventuales por incumplimiento del deber urbanístico de edificar o rehabilitar.

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