Usos
En materia de usos se aplican las siguientes reglas generales siendo, en cualquier caso, de obligado cumplimiento cuantas normativas sectoriales resulten de aplicación:
• Cuando en las disposiciones relativas a la regulación de los usos se haga referencia a las superficies de edificación y no se especifique a qué tipo de superficie concreta se refiere, se entiende referida a la superficie útil.
• Cuando en una parcela o edificación coincidan varios usos por ser compatibles entre sí, cada uno de ellos debe cumplir las condiciones que le correspondan por aplicación de la norma.
• Las determinaciones fijadas en estas normas de uso son de aplicación tanto en las obras de nueva planta, como en las de ampliación y reforma.
• La exigencia de aparcamientos se entiende referida a las nuevas edificaciones. Esta dotación puede materializarse en parcelas próximas, o incluso quedar eximida, cuando se justifique la imposibilidad de su cumplimiento.
• La exigencia de aparcamientos se entiende referida a las nuevas edificaciones y puede materializarse en parcelas próximas, o incluso quedar eximida, cuando se justifique la imposibilidad de su cumplimiento.
Se diferencian los siguientes usos:
| Uso global | Residencial: en edificios concebidos principalmente para vivienda, aun cuando contengan recintos que desarrollen actividades económicas. Admite residencial unifamiliar y residencial colectiva. Terciario: comprende actividades destinadas al comercio, turismo, ocio o prestación de servicios. Industrial Dotacional |
| Uso pormenorizado | Uso global residencial Uso global terciario Uso global industrial: comprende las actividades destinadas al almacenamiento, distribución, obtención, elaboración, transformación y reparación de productos. Comprende el uso productivo y el almacenaje. Uso global dotacional: uso localizado en los sistemas de infraestructuras de comunicaciones, de espacios libres y zonas verdes, de equipamientos y de infraestructuras de redes de servicios, que comprende las instalaciones y servicios destinados a la satisfacción de las necesidades de la ciudadanía. Incluye las infraestructuras de comunicación, los servicios urbanos, los espacios libres y zona verde EL, EQ sanitario-asistencial SA, EQ educativo ED, EQ social-cultural, EQ deportivo DE, EQ administrativo institucional AD, servicios públicos, dotacional múltiple DM. |
| Uso permitido | |
| Uso mayoritario o principal | |
| Uso alternativo | |
| Usos compatibles | |
| Usos prohibidos |
Edificaciones
Las edificaciones tienen que ajustarse a las disposiciones generales que resultan de aplicación con independencia de la clase de suelo en la que se asiente la edificación, excepto que se indique lo contrario en las ordenanzas tipo y sin perjuicio de la normativa de carácter sectorial que sea de aplicación. Han de tenerse en cuenta las siguientes notas:
• La escala, volumen, forma, materiales de acabado y colores, deben ser sensibles al lugar, con base a una propuesta arquitectónica acorde con su fin. Las edificaciones con características singulares son objeto de protección en función de sus condicionantes constructivos y de su estado de conservación.
• Cuando la construcción en su totalidad no revista interés arquitectónico o etnográfico, los elementos parciales (galerías, balcones y solanas) y de carácter tradicional que sí lo posean, han de tenerse en cuenta a los efectos de su protección o mantenimiento.
• Toda actuación que se pretenda llevar a cabo en edificaciones afectadas por sus cualidades arquitectónicas, compositivas y características del lugar, debe desarrollarse mediante proyecto técnico en el que se realice un análisis valorado sobre los procesos de transformación y deterioro surgidos en el tiempo.
• Los edificios han de implantarse en el terreno de manera que se integren en la morfología o topografía, sin tener que realizar grandes transformaciones o alteraciones negativas. Han de emplearse los movimientos de tierra estrictamente necesarios para acomodar el edificio y ordenar, si fuese el caso, la parcela.
Los parámetros que han de respetarse son:
| Tipología e intensidad de la edificación | • Edificación exenta o aislada. • Edificación adosada. • Edificaciones unifamiliares en hilera. • Edificaciones auxiliares: exclusivamente de planta baja, con altura máxima de cornisa no superior a 2.5 m y, absoluta hasta cumbrera no superior a 4.00 m (se tienen en cuenta respecto a cualquier punto de las rasantes perimetrales de la propia edificación adjetiva, con una ocupación máxima de hasta un 10% de la parcela neta y un límite de 50 m2). Las edificaciones auxiliares pueden situarse aisladas, o en contacto con el cierre colindante, siempre que no esté clasificado como suelo rústico. En este caso debe retranquearse 3.00 m sobre el cierre. También han de presentar un nivel de acabado congruente con el de las edificaciones a las que den servicio. |
| Índice de edificabilidad: Relación entre la superficie construible máxima en una parcela y superficie de la misma expresada en m2 de techo por cada m2 de suelo. | |
| Materialización de la edificabilidad: Se fija en un máximo, no siendo obligatorio agotarla. Pero en las ordenanzas ha de materializarse, como mínimo, la edificación que pueda garantizar la ocultación de las continuidades de adosado o medianeras. | |
| Parámetros sobre parcelas | • Alineación: línea que establece la separación de las parcelas edificables con respecto a la red viaria o al sistema de espacios libres y zonas verdes públicas. Si la conservación de elementos catalogados entra en conflicto con las nuevas alineaciones prima la conservación de aquéllos y la de los elementos construidos ex LSGA art.24.4. • Condiciones de las parcelas: no existen condiciones de superficie y frente. Se pueden edificar siempre que permitan una edificación ajustada al resto de las condiciones urbanísticas señaladas en la ordenanza correspondiente. En caso de parcelamiento, el ancho no puede ser en ningún caso inferior al frente mínimo. Las nuevas lindes no pueden presentar quiebras. • Normalización de fincas: se aplica siempre que sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarlas a las exigencias del plan por concurrir alguno de los siguientes puntos: – los linderos no sean rectos o su ángulo sea menor que 70º excepto consolidación de la edificación; – la parcela esté situada en el interior de una manzana sin contacto con la vía pública; – la escasez de superficie, frente o fondo impidan el aprovechamiento racional de las condiciones de edificación establecidas en las ordenanzas tipo • Cierres de parcelas: han de tenerse en cuenta los ejemplos y criterios recogidos en la Guía de caracterización e integración paisajística de vallados, en particular en las actuaciones en suelo rústico y núcleos rurales. La altura máxima con material opaco es de 1,50 m y por encima ha de ser vegetal, malla metálica o cañizo hasta 2,50 m. Como reglas particulares: – si los cierres dan frente a carreteras que no tengan la condición de trechos urbanos, independientemente de su titularidad, están condicionados a las determinaciones que imponga el organismo titular y a las limitaciones particulares que establezca la normativa sectorial; – los cierres y muros tradicionales existentes conforman las preexistencias y el paisaje perceptivo de los espacios en que estén situados, por lo que se prohibe el derribo, injustificadamente, de muros tradicionales de los caminos o senderos. |
| Parámetros sobre posición de la edificación | • Ocupación: porcentaje máxima de la parcela que puede ser ocupada por la edificación, en cualquiera de sus plantas sobre o bajo rasante, incluidos sus cuerpos volados, cerrados o abiertos, referida a la superficie neta de ella. • Retranqueos a las alineaciones: no pueden ser ocupados, en ningún caso, ni bajo rasante ni sobre la misma. Pero las edificaciones auxiliares, invernaderos con destino exclusivo a uso agrario que se instalen con materiales ligeros y fácilmente desmontables y las construcciones bajo rasante, pueden ocupar los espacios correspondientes a la separación a linderos, siempre que estas últimas sean enteramente enterradas y que, en ningún caso, alteren la topografía natural del terreno. |
| Parámetros sobre volumen y forma de la edificación | • Altura: tiene como referencia la altura de la cornisa, media ex Reglamento LSGA. • Cubiertas: han de adaptarse en su configuración básica a las existentes y predominantes de cada zona geográfica (climatología, tradición, evolución de técnicas constructivas y búsqueda de sostenibilidad ambiental). • Fachadas: tratadas y diseñadas en su totalidad desde la rasante de la acera o espacio público hasta la coronación. • Cuerpos volados sobre espacios públicos. • Chaflanes. • Elementos entrantes y salientes de fachadas. • Marquesinas. • Toldos. • Accesos a los edificios: ha de estarse a lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad. |
Se regulan también las normas higiénicas y de calidad de la edificación estableciéndose las condiciones que han de establecerse para garantizar el buen hacer constructivo y la salubridad e higiene en la utilización de los locales por las personas, determinando los parámetros a que han de sujetarse las condiciones de calidad, salubridad e higiénicas.
Asimismo se regulan las normas de urbanización y de los servicios en los edificios en relación con el abastecimiento de agua y saneamiento, la energía eléctrica, el alumbrado público, la red de telecomunicaciones, la red viaria y de espacios libres, la supresión de molestias y utilización sostenible de materiales, las estrategias y red de movilidad sostenible y las condiciones a tener en cuenta en los proyectos de urbanización relativas a la topografía del terreno, la vegetación existente, la posición del terreno respecto a cornisas, hitos u otros elementos visuales.
En las edificaciones, construcciones e instalaciones preexistentes a la aprobación definitiva del planeamiento que no sean plenamente compatibles con sus determinaciones, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, se pueden realizar las obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, así como las obras y cambios de uso que se ajusten a la ordenanza que resulte de aplicación; en ningún caso, puede agravarse la situación de incompatiblidad con el planeamiento respecto a la situación inicial.
Comentarios: 0 comentarios