Negativa del registrador de la propiedad a inscribir una escritura de compraventa.

El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa de una finca en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora está representada por un apoderado. En dicha escritura el notario autorizante expresa respecto del apoderado lo siguiente: «Se encuentra especialmente facultado en virtud de poder especial que la sociedad le tiene conferido, autorizado por mí el día 16 de diciembre de dos mil dieciséis, bajo número 8.458 de mi protocolo. Juicio de suficiencia: Yo, el Notario, hago constar que (…) a mi juicio, y bajo mi responsabilidad, tiene facultades representativas para formalizar la presente escritura de compraventa, lo que me acredita con la exhibición de la copia autorizada, de la escritura de poder especial antes referida (…)».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar la inscripción del poder en el Registro Mercantil, si bien dicha inscripción no es imprescindible, es necesario acreditar ante el registrador de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder conforme según señalan, entre otras, las DGRN Resol 1-3-12 y 1-3-12.
El notario recurrente alega, en síntesis, que la tesis del registrador implica la revisión de una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete exclusivamente al notario, contradiciendo además la letra y el espíritu de la L 24/2001 art.98.
En relación con la suficiencia del poder y a la actuación del notario debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo, como se ha puesto de relieve en otras ocasiones (por todas, DGRN Resol 26-5-16; 5-1-17) respecto de la L 24/2001 art.98.1 y 2.
Siguiendo la doctrina establecida en la Sentencia TS 23-9-11, EDJ 237350, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (DGRN Resol 14-7-15).
El criterio seguido por este Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo que resulta de las sentencias, TS cont-adm, 20-5-08, EDJ 65888 y 23-9-11, EDJ 237350. Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el TS 20-5-08).
En relación con la cuestión concreta planteada en este recurso cabe recordar que cuando se trate de personas jurídicas y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, su actuación debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y las normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (DGRN Resol 9-5-14; 5-1-17).
La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en el Registro Mercantil tenga carácter constitutivo pero sí que en el ámbito de dicho Registro es presupuesto previo de la inscripción de los actos que aquellos hayan podido otorgar por aplicación de las exigencias del principio de tracto sucesivo (RM art.11.3).
En relación con la representación voluntaria con base en un poder general no inscrito o en un poder especial, este Centro Directivo ha declarado, en el ámbito del Registro de la Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador de la válida existencia de la representación alegada puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento (DGRN Resol 5-10-12).
Por todo ello, se acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

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