La calificación provisional y definitiva han de incluir los siguientes datos:
1. Consignación de la norma que determina el régimen de financiación de las actuaciones objeto de la calificación.
2. Identificación del solicitante (nombre o razón social, identificación fiscal, domicilio y la representación que ostente, en su caso).
3. Número y superficie útil de las viviendas de la promoción y existencia o no de garajes y trasteros, especificando si son o no vinculados y su respectiva superficie, así como número y superficie de locales.
4. Tipo de vivienda, según la clasificación prevista en la LF Navarra 10/2010, del Derecho a la Vivienda en Navarra.
5. Régimen de acceso o uso de las viviendas.
6. Módulo aplicable.
7. Expresión de que los préstamos cualificados y ayudas económicas directas estimadas estarán sometidos, en su posible concesión y condiciones, a las limitaciones establecidas en el presente Decreto Foral, incluida la disponibilidad presupuestaria suficiente.
Tramitación de la calificación provisional
La solicitud de calificación provisional debe presentarse firmada por el promotor, acompañada de la siguiente documentación:
a) Acreditación de la personalidad del solicitante y, en su caso, de la representación que ostente.
b) Cédula o certificado urbanístico expedido por el ayuntamiento en el que se indique la normativa urbanística aplicable a los terrenos.
c) Certificado del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad del dominio de los terrenos y, en su caso, de la existencia de cargas o gravámenes.
d) Proyecto básico y de ejecución.
e) Documento suscrito por el autor del proyecto o el director de la obra declarando que se trata de una obra de nueva planta y que la obra no está terminada.
f) En su caso, documento oficial en el que se manifieste la voluntad municipal de habilitar la reserva (LF Navarra 10/2010 art.20.3.h).
g) Copia de la solicitud de la calificación provisional presentada en el soporte digital que se establezca. Asimismo, en el caso de promociones a calificar en régimen de propiedad, se deberá aportar un documento en soporte digital donde se contengan los datos de la promoción.
h) Acreditación del precio del terreno.
i) Acreditación del precio de la urbanización exterior.
j) Las entidades mercantiles, cooperativas y cualesquiera otros tipos de personas jurídicas, así como las personas físicas que promuevan para uso propio, deberán aportar el impreso de entidad colaboradora, para la percepción de subvenciones.
k) Los promotores de una vivienda para uso propio deben adjuntar fotocopia de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, más las rentas exentas de tributación obtenidas durante dicho ejercicio, así como una declaración responsable de cumplimiento de los requisitos de acceso establecidos para las viviendas protegidas.
l) Declaración responsable de estar al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias.
m) Acreditación de inscripción del certificado de eficiencia energética del proyecto en el Registro administrativo de certificados de eficiencia energética.
La calificación afecta a promociones que se ubiquen en fincas registrales completas. Serán admisibles áreas de aparcamiento mancomunadas.
La calificación provisional de las viviendas protegidas sólo podrá solicitarse para edificaciones de nueva planta sin terminar y que comprendan al menos un edificio completo. A los efectos de lo dispuesto en este apartado, podrá entenderse por edificio un portal completo de viviendas. En un mismo edificio no podrán coexistir dos tipos o regímenes distintos de protección, ni viviendas libres y protegidas.
La calificación provisional surtirá efecto de informe favorable previoa licencia respecto de condiciones de habitabilidad y cumplimiento de normativa básica de edificación.
Los edificios calificados deberán contar con todos los servicios e instalaciones exigibles por la normativa básica y sectorial aplicable, que formarán parte necesariamente de los elementos comunes del edificio. En el caso en que el expediente a calificar compartiera instalaciones o servicios obligatorios con otras promociones, e independientemente del lugar en que se ubiquen los elementos que los conforman, se deberá adjuntar a la solicitud de calificación provisional escritura de mancomunidad.
Autorización para percibir cantidades a cuenta
Una vez obtenida la calificación provisional, será precisa autorización administrativa para poder percibir de los compradores o adquirentes la parte del precio que no sea objeto de préstamo, en concepto de entregas de cantidades a cuenta del precio de la vivienda. La solicitud del promotor deberá acompañarse de los documentos que acrediten el cumplimiento de las siguientes condiciones:
a) Que el número de futuros compradores o adjudicatarios no sea mayor que el de las viviendas calificadas provisionalmente.
b) Que las cantidades anticipadas se apliquen únicamente a la construcción de las viviendas, debiendo ingresarse a tal fin en una cuenta bancaria especial cuya exclusiva finalidad sea recibir dichas cantidades.
c) Que se haya suscrito contrato de seguro con entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, o aval solidario prestado por entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros o Caja de Ahorros, que garantice la devolución del importe de las cantidades recibidas más los intereses legales correspondientes en caso de no obtenerse la calificación definitiva o no finalizar las obras dentro del plazo que se determine en la calificación provisional o en la prórroga autorizada.
Los contratos de cesión o venta en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deben adaptarse a lo dispuesto en la normativa que resulte de aplicación, en lo relativo a la percepción de cantidades anticipadas para la construcción y venta.
Plazo máximo para terminar las obras y desistimiento del promotor
Los promotores de viviendas protegidas disponen de un plazo de 36 meses a partir de la fecha de obtención de la calificación provisional para presentar la solicitud de calificación definitiva. El departamento competente en materia de vivienda podrá justificadamente prorrogar el plazo indicado, a instancia del promotor, hasta un máximo de 18 meses más, siempre y cuando la solicitud se formalice con anterioridad al vencimiento del plazo inicial.
En el caso de que la solicitud de calificación definitiva no se presente en el plazo establecido en el apartado anterior, el expediente se archivará directamente.
Si el promotor desiste de la calificación provisional otorgada, no podrá solicitar en esa parcela nueva calificación provisional dentro del mismo tipo o régimen de acceso que las de la promoción a la que se hubiera desistido, hasta que hayan transcurrido 12 meses desde que se hubiera dictado la resolución por la que se aceptó el desistimiento.
Tramitación de la calificación definitiva
1. La solicitud de calificación definitiva debe presentarse firmada por el promotor, acompañada de la siguiente documentación:
– licencia municipal de primera utilización;
– planos de final de obra y, si ha habido modificaciones, proyecto de ejecución final, visados por cualquier colegio oficial de arquitectos, de acuerdo con lo dispuesto en el RD 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio;
– justificación de haberse practicado en el Registro de la Propiedad, la inscripción de la escritura declarativa de obra nueva comenzada y fotocopia de dicha escritura;
– certificado oficial de final de obra debidamente visado y firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico;
– póliza de seguro ante incendios de renovación anual que cubra la totalidad de la edificación y sus instalaciones;
– libro de órdenes y visitas cumplimentado durante el desarrollo de las obras;
– fichas de datos generales del libro del edificio;
– copia de la solicitud de la calificación definitiva presentada en el soporte digital que se establezca. En el caso de promociones a calificar en régimen de arrendamiento, con y sin opción de compra, se deberá aportar un documento en soporte digital donde se contengan los datos de la promoción. Del mismo modo, se debe indicar el precio de renta estimado de las viviendas que se consideren características;
– acreditación de la inscripción del certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
Antes de conceder la calificación definitiva solicitada, el departamento competente en materia de vivienda inspeccionará las obras realizadas al objeto de comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable a las viviendas protegidas, así como la adecuación de la obra realizada a la documentación de final de obra. Si se advierten deficiencias constructivas o de otro tipo que impidan el otorgamiento de la calificación definitiva solicitada y sean subsanables, el departamento competente en materia de vivienda notificará al promotor el plazo y los requisitos a cumplir para proceder a la subsanación. Una vez subsanadas las deficiencias o reparos existentes, se concederá la calificación definitiva. En ella se hará constar el precio de venta de las viviendas.
Cuando la construcción se haya efectuado por fases, la calificación definitiva se podrá otorgar independientemente para cada una de las fases. Cada fase comprenderá edificios o portales completos.
La calificación definitiva surtirá efectos de cédula de habitabilidad de clase A durante 30 años para todas las viviendas de la promoción calificada.
Los promotores de viviendas protegidas están obligados a entregar las viviendas a sus adquirentes o arrendatarios, poniendo a su disposición las llaves de las mismas, en el plazo máximo de 3 meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva. Excepcionalmente podrá prorrogarse este plazo si se acreditara que no existen demandantes o por otra causa suficientemente justificada a juicio del departamento competente en materia de vivienda.
Forma y efectos de la denegación de la calificación definitiva
Tanto la resolución de otorgamiento como la de denegación serán motivadas y recurribles en vía administrativa.
Los adquirentes de viviendas protegidas cuyos expedientes no hayan obtenido la calificación definitiva por causas imputables al promotor podrán optar entre:
a) Resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas a cuenta.
b) Solicitar del departamento competente en materia de vivienda, en el plazo de 3 meses desde la denegación de la calificación definitiva, que se reinicie el expediente a su favor, siempre que medien contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta y, en su caso, un compromiso de subsanar las deficiencias que impidan la obtención de la calificación definitiva en el plazo que determine el Departamento competente en materia de vivienda.
Del precio final de venta de la vivienda a abonar al promotor se deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes en las obras necesarias para la obtención de la calificación definitiva.
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