La regulación de las licencias urbanísticas y comunicaciones previas se contiene en LSGA art.142 s., con las particularidades reglamentarias que se exponen a continuación:
Las licencias urbanísticas y la comunicación previa no sólo tienen por finalidad el sometimiento al control municipal de los actos de edificación y uso del suelo, sino que también tienen por objeto legitimar el ejercicio de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo.
En el caso de obras destinadas al desarrollo de una actividad, debe consignarse expresamente esa circunstancia y, junto con la comunicación previa o la solicitud de licencia de obra, en su caso, ha de acompañarse la correspondiente documentación. Después de finalizar la obra, se ha de presentar comunicación previa para el inicio de la actividad o la apertura del establecimiento sin más requisitos que los datos de identificación de la persona titular y la referencia de la comunicación previa o la licencia urbanística que amparó la obra realizada y el certificado final de obra firmado por técnico competente.
No hay novedades en cuanto a los actos promovidos por las Administraciones públicas (LSGA art.147).
Licencias
Se definen como títulos administrativos reglados mediante los que la Administración competente permite la ejecución material de los actos de edificación y uso del suelo proyectados, previa comprobación de que se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente y de que reúnen las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
Se otorgan de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento urbanístico sin que puedan entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística; y tampoco se pueden denegar u otorgar con base en determinaciones de planeamientos futuros o condicionadas a su aprobación, ni otorgar las que requieran otras autorizaciones o informes administrativos previos, hasta que sean concedidas o emitidos.
La denegación de una licencia siempre ha de ser motivada.
En relación con el procedimiento de otorgamiento se regulan los trámites de solicitud, alegaciones, plazos de resolución, etc. Todas las resoluciones deben ser motivadas y congruentes con lo solicitado, con explícita referencia a las normas o determinaciones del planeamiento que se incumplan.
Las relativas a un mismo inmueble o parte del mismo se tramitan conjuntamente, en un único procedimiento.
Las solicitudes de licencia que tengan por objeto construcciones o instalaciones de nueva planta así como sus ampliaciones, deben indicar su destino, que debe ser conforme a las características de la construcción o instalación y, además, adjuntar proyecto de parcelación. Por otro lado, las que se refieran a edificaciones amparadas en licencia de obras que requieran proyecto técnico, deben ir acompañadas de un certificado acreditativo de la efectiva y completa finalización de las obras, previa a la visita de comprobación.
El ayuntamiento puede otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para el inicio de las obras será necesaria la presentación del proyecto de ejecución referido a la fase de que se trate. Pero también pueden otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
– el estado de ejecución de las obras autorizadas permite su utilización y ocupación con independencia de la parte del edificio o la construcción inacabada;
– la parte para cuya ocupación o utilización se solicita licencia es ejecutada íntegramente de acuerdo con el proyecto autorizado y, si procede, a sus modificaciones y condiciones de la licencia urbanística otorgada;
– su utilización y ocupación y el final de las obras no se interfieren mutuamente de manera grave;
– cualesquiera otras establecidas por las ordenanzas municipales de la edificación, si procede.
Con respecto a la caducidad, el Reglamento prevé el procedimiento de su declaración.
La declaración de caducidad extingue los efectos de la licencia y una vez notificada las obras no se pueden iniciar ni proseguir si no se solicita y obtiene una nueva licencia ajustada a la ordenación urbanística en vigor.
Comunicación previa
Es el documento en el que la persona interesada pone en conocimiento de la Administración municipal que reúne los requisitos para realizar un acto de transformación, construcción, edificación y uso del suelo o del subsuelo que no está sujeto a licencia municipal y, en todo caso, los que así se establezcan en las leyes.
Quedan sujetos todos los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo no sujetos a licencia y en particular:
a. Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, conforme a la normativa general de ordenación de la edificación, no precisen de proyecto de obras de edificación.
b. La ejecución de obras o instalaciones menores. En ningún caso se entenderán como tales las parcelaciones urbanísticas, los muros de contención de más de metro y medio de altura, las intervenciones en edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados y los grandes movimientos de tierra.
c. La utilización del suelo para el desarrollo de actividades mercantiles, industriales, profesionales, de servicios u otras análogas.
d. El uso del vuelo sobre las edificaciones e instalaciones de cualquier clase.
e. La modificación del uso de parte de los edificios e instalaciones, en general, cuando no tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio ni implantar un uso residencial.
f. La extracción de áridos para la construcción y la explotación de canteras, aunque se produzca en terrenos de dominio público y estén sujetos la concesión o autorización administrativa.
g. Las actividades extractivas de minerales, líquidos, y de cualquier otra materia, así como las de vertidos en el subsuelo.
h. La instalación de invernaderos.
i. La colocación de carteles y paneles de propaganda visibles desde la vía pública, siempre que no estén en locales cerrados.
j. Los cierres y vallados de fincas.
k. Las instalaciones y construcciones de carácter temporal destinadas a espectáculos y actividades recreativas.
La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompaña o incorpora a la comunicación previa conlleva, previa audiencia de la persona interesada, la declaración de ineficacia de la comunicación efectuada e impide el ejercicio del derecho o de la actividad afectada desde la notificación de la resolución por la que se declare la ineficacia de la comunicación efectuada, sin perjuicio de las sanciones que proceda imponer por tales hechos.
Las comunicaciones previas deben señalar el plazo para el inicio y final de las obras, en proporción a su entidad. Los plazos se puede prorrogar por la mitad del plazo establecido si la persona interesada lo comunica antes de haber transcurrido el referido plazo. En todo caso no puede exceder de 3 meses el de inicio y 1 año el de finalización. Transcurridos los plazos sin iniciarse o finalizarse las obras, la persona interesada queda inhabilitada para empezarlas o continuarlas, según corresponda.
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