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ITP y AJD. Exención aplicable a las operaciones del SAREB

Con intervención de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sociedad Anónima (SAREB), y mediante las oportunas escrituras públicas ante notario, se realizaron las siguientes operaciones, por las que la oficina liquidadora competente ha girado las oportunas liquidaciones de ITP y AJD:
– venta de unas fincas al SAREB, habiendo retenido el comprador parte del precio por la asunción de determinadas deudas de las sociedades vendedoras, así como cancelado la deuda vigente de vendedor con la entidad bancaria;
– compra de dos fincas pro el SAREB, dándose por vencidos unos contratos de financiación adeudados por las sociedades vendedoras como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de pago por estas, resultando el saldo líquido, vencido y exigible. Estos contratos de financiación de las fincas fueron transmitidos con anterioridad al SAREB, manifestando las vendedoras su incapacidad para proceder al pago total de la deuda.
Ante tal incumplimiento, SAREB acepta la oferta de adquirir las fincas por su valor actual de mercado, cancelándose parcialmente los contratos de financiación; y
– compraventa otorgada por cuatro sociedades a favor del SAREB en la que se hace constar que los contratos de financiación existentes a dicha fecha se dan por vencidos, ante el incumplimiento de la obligación de pago por la vendedora, por lo que el saldo vencido, líquido y exigible se fija en la cantidad recogida en dicha escritura. Previamente en este caso los contratos de financiación también habían sido transmitidos al SAREB la cual, ante el incumplimiento por la vendedora, acepta la oferta para la adquisición de las fincas por su valor actual de mercado, procediéndose a la cancelación parcial de los citados contratos de financiación.
Hay que tener en cuenta que el SAREB ha sido creado para la tenencia, gestión, administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos que le transfieran las entidades de crédito, así como de aquellos que puedan adquirir en el futuro (L 9/2012 disp.adic.7ª).
A efectos de la aplicación de la exención prevista en el ITP y AJD a las operaciones del SAREB (LITP art.45.1.B.24), aunque esté recogida como una exención objetiva, lo cierto es que participa más de ser una exención en la que se ha tratado de delimitar el destinatario de la exención, unido al hecho de que las operaciones a las que se extiende el beneficio fiscal han sido definidas de una forma amplia -al haber solo una remisión genérica a la L 9/2012 pero no a la disposición adicional en concreto ni a los artículos que regulan la sociedad de gestión de activos y al régimen de transmisión de activos (L 9/2012 art.35 y 36)-. Por tanto, cuando son traspasadas operaciones crediticias al SAREB, dentro de la exención también se han de entender incluidas todas las operaciones de gestión y administración de los activos crediticios – entre los que se encuentra la ejecución y posterior adjudicación de los activos financiados o sus garantías, ya sea mediante daciones de pago, ejecución de garantías y compraventas ante el impago de los créditos inicialmente cedidos al SAREB-.
En consecuencia, la exención resulta aplicable no solo a la transmisión de los inmuebles procedentes de la reestructuración bancaria y provenientes directamente de las entidades financieras, sino también a los adquiridos de terceras entidades deudoras de los créditos dudosos o fallidos cedidos previamente por los bancos a la SAREB, como ocurre con las empresas inmobiliarias.

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