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IRPF. Excesos de adjudicación en la extinción del condominio

Cuando la disolución de la comunidad se materializa con la adjudicación de bienes a cada comunero conforme a su cuota de participación en aquella, se considera que tales adjudicaciones no constituyen alteraciones en la composición patrimonial de los condueños, pues con ellas lo único que se produce es la especificación de la parte indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios: el incremento de valor que haya podido experimentar la cosa común no generará ganancia patrimonial para los condueños por el hecho de ser dividida entre ellos conforme a sus respectivas cuotas de titularidad (LIRPF art.33.2). Lo que la norma pretende en estas situaciones es un diferimiento de la tributación de la potencial ganancia patrimonial al momento en que cada uno de los condueños transmita la parte que le ha sido adjudicada, razón por la cual la división de la cosa común no determina la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos, que mantienen sus valores de adquisición.
Sin embargo, cuando la disolución del condominio se produce mediante la adjudicación del pleno dominio de la totalidad del inmueble a uno de los condueños que, por el exceso de adjudicación, ha de compensar en metálico a los demás, no se trata de un supuesto de división de la cosa común o disolución de la comunidad con adjudicación a cada condueño de la parte proporcional del bien que le corresponde con arreglo a su porcentaje de titularidad y no es aplicable lo establecido en la LIRPF art.33.2, produciéndose una alteración patrimonial en los comuneros que perciben la compensación en metálico del condueño al que se adjudica la totalidad del inmueble. Dicha alteración patrimonial puede generar, en su caso y en función de las variaciones de valor que haya podido experimentar el inmueble, una ganancia o una pérdida patrimonial.
El TEAC señala asimismo algunos criterios relevantes en el caso de que la copropiedad recaiga sobre varios inmuebles:
Con carácter previo, hay que determinar en cada caso la existencia de una o varias comunidades de bienes. Aunque dos o más inmuebles sean propiedad de dos o más titulares, ello no determina automáticamente la existencia de una única comunidad de bienes, sino que puede haber una o más comunidades en función del origen de la referida comunidad -p.e. cuando los bienes comunes proceden, unos de una adquisición hereditaria y otros por haber sido adquiridos por actos inter vivos, o cuando, aun habiendo sido adquiridos todos los bienes a título hereditario, proceden de distintas herencias-. En estos casos se entiende que concurren dos comunidades, una de origen inter vivos y otra de origen mortis causa, o las dos de origen mortis causa, sin que en nada obste a lo anterior que los titulares de las dos comunidades sean las mismas personas.
Por tanto, en el caso de dos o más condominios, su disolución supone la existencia de dos o más negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados.
Si existen dos o más inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de titularidad, de manera que puede no existir una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuya a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro, generándose en este último una ganancia o pérdida patrimonial.
No existiría por tanto alteración patrimonial en el supuesto de la disolución del condominio sobre varios inmuebles siempre que los valores de adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios.

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