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Inscripción registral. Suelo urbano de uso turístico

La inscripción de un acta de constancia de suelo urbano de uso turístico es objeto de discusión a los efectos de dilucidar si una certificación municipal es suficientemente clara en relación con el uso turístico de la parcela y del inmueble sobre ella construido, así como si su condicionamiento a normas sectoriales limita también el acceso al Registro de la Propiedad.
En LS/15 art.12, 14 y 15 se reconoce el derecho del propietario de un terreno a construir y edificar en el mismo siempre que estas operaciones se lleven a cabo en el tiempo y condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística. A lo que hay que añadir que el carácter estatutario del régimen urbanístico del suelo, así como su uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien, por lo que la edificación sólo puede hacerse para uso o usos determinados. En todo caso, el derecho de propiedad de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones comprende los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
Por lo tanto, el uso autorizado de una edificación no es una característica accidental de ella, sino que forma parte de su estructura delimitando, con ello, su propio contenido; por lo que una alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad referente a la misma propiedad. Paralelamente, el aprovechamiento urbanístico viene determinado directamente por parámetros de edificabilidad y tipología de uso.
Para controlar, administrativamente, si una edificación puede ser objeto de un uso específico debe utilizarse el mecanismo administrativo de la licencia de edificación y determinación de usos y con la licencia de ocupación que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo con los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se sujeta, en su caso, a las normas urbanísticas de infracciones y sanciones contempladas al respecto.
El Registro de la Propiedad debe admitir la inscripción de una edificación que refleje si en el proyecto aprobado se especifica el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento susceptible de aprovechamiento independiente (RD 1093/1997 art.45). Esta inscripción ha de reflejar el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara y se verifica acreditando bien la concurrencia de los requisitos exigidos por la normativa urbanística mediante declaración o informe del técnico competente, o bien mediante un certificado o medio hábil de que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, no es necesario que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para que se restablezca la legalidad urbanística.
La doble vía de inscripción citada está también prevista en L Canarias 2/2013 art.23 que regula la inscripción de los establecimientos turísticos destinados al ejercicio de esta actividad, tanto de alojamiento como de actividades complementarias.
Teniendo en cuenta que siempre que el titular de un inmueble ubicado en suelo urbano y destinado a uso turístico acredite en el acta los documentos necesarios (certificado urbanístico, licencia municipal de apertura, certificado final de obra, cédula de habitabilidad, contrato de cesión de los derechos e explotación y certificado municipal haciendo constar la vigencia de la licencia municipal de apertura), otorgados por la autoridad competente, y aún sometiéndolos o condicionándolos a las normas sectoriales, ha de admitirse el título registral como válido para acceder al Registro de la Propiedad.
La validez de un documento no depende del criterio valorativo del registrador, sino del control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico y, según lo expuesto, esto se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación u otro título habilitante. La documentación que se presente con todos los documentos arriba enumerados ha de considerarse suficientemente clara y determinativa del uso autorizado de un inmueble.
Por otra parte, la sujeción o condicionamiento a las normas sectoriales no justifica una calificación desfavorable por cuanto que la sujeción de un uso turístico acreditado a las normas sectoriales no solo no contradice ni se opone a la solicitud de constancia de un uso turístico (que es el que se solicita), sino que lo impone. El hecho de que por vía registral se pretenda resolver una cuestión puramente urbanística como puede ser que un plan general de ordenación urbana no ha sido adaptado a una normativa posterior, no puede ser admitido por cuanto que no es función del registrador esta valoración.

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