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Informe de evaluación de los edificios. Asturias


Objeto

La regulación del informe de evaluación de los edificios del Principado de Asturias se aplica a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, entendiendo como tales los que cuenten con más de una vivienda, independientemente de que el edificio se destine simultáneamente a otros usos.
Se determina el número de viviendas del edificio computando el número de cédulas de habitabilidad vigentes y el número de viviendas incluidas en el catastro. Se excluyen las viviendas unifamiliares, aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas puedan compartir planta bajo rasante, garages o trasteros mancomunados. No se incluyen como unifamiliares las viviendas superpuestas verticalmente aun cuando cuenten con accesos independientes.
Este informe de evaluación es obligatorio para las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o los propietarios únicos de edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior a 50 años que ha de acreditarse por cualquiera de los siguientes medios, que en caso de existir varios y sin fechas coincidentes, se rigen por el orden de prelación entre las siguientes fechas que se indican:
– de calificación definitiva como vivienda protegida;
– de inscripción en el catastro inmobiliario.
– de inscripción en el Registro de la Propiedad;
– del certificado de final de obra; y
– en defecto de los anteriores, cualquier otro documento válido en derecho.
Se puede exigir esta obligación a aquellos edificios que, aún no estando obligados a realizarlo presenten evidentes deficiencias estructurales, constructivas o en sus instalaciones que puedan suponer riesgo para las personas, tanto en el interior del edificio como en la vía pública; quedando excluidos de esta obligación los edificios declarados en ruina.
Para entender cumplida la obligación del deber de conservar que implica esta norma, el informe debe ser favorable y, en caso de ser desfavorable, es necesario que los propietarios realicen las medidas necesarias para corregir las deficiencias observadas en la forma y plazo previstos en el informe.
El incumplimiento de la obligación de realizar el informe se considera un incumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación.

Contenido

La evaluación comprende el edificio completo tanto sus elementos comunes como las viviendas o locales incluidos en el mismo, y las viviendas y locales, estando los propietarios obligados a facilitar al técnico evaluador el acceso a los mismos quien, en caso de que existan varios portales en las propiedades horizontales pueden efectuar una evaluación por cada comunidad o portal. Pero si el técnico no puede acceder a la totalidad de las viviendas o locales, debe reflejar tal circunstancia en el informe de evaluación de los edificios, indicando si supone alguna limitación al contenido técnico del informe y, en su caso, a la validez del informe para el conjunto del edificio. En concreto el contenido de la evaluación es:

Estado de conservación del edificio
Descripción de los grupos constructivos previstos en el modelo de informe: elementos estructurales, constructivos e instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar mediante inspección organoléptica.
Si las instalaciones requieren inspección técnica específica, el técnico ha de limitarse a requerir a los propietarios o administradores la presentación de los correspondientes contratos de mantenimiento, boletines, informes u otros documentos que acrediten el cumplimiento de las exigencias propias de cada instalación.
No se evalúan la detección de vicios o daños ocultos, ni la determinación precisa del origen de las patologías observadas, aunque sí la formulación de un prediagnóstico de sus posibles causas.
Para determinar la gravedad de una o más patologías detectadas ha de proponerse a los propietarios la elaboración, por el propio evaluador o por técnico distinto, de un informe pericial o técnico que establezca un diagnóstico preciso de los daños, su origen, la forma de subsanarlos y la necesidad, en su caso, de redacción del documento técnico que corresponda de acuerdo con la naturaleza de la actuación.
Grado de accesibilidad del edificio
Han de enumerarse los elementos que incumplen lo dispuesto en la normativa vigente en materia de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio.
Si son edificios susceptibles de mejorar sus condiciones de accesibilidad mediante ajustes razonables han de describirse los mismos y concretar si suponen una carga desproporcionada o no
Certificación de la eficiencia energética del edificio
Ha de tener el contenido y aprobarse por el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente. Si el edificio ya cuenta con un certificado energético en vigor, sin que haya habido variaciones en las características energéticas del edificio o sus instalaciones, ha de bastar con adjuntar dicho certificado, en caso contrario, debe efectuarse nueva certificación.

El resultado de la evaluación ha de reflejarse en el correspondiente informe de evaluación del edificio que puede ser favorable o desfavorable; sin embargo los dos últimos apartados (accesibilidad y eficiencia energética) sólo dan lugar a informe desfavorable si suponen algún incumplimiento de la normativa aplicable al edificio.
Los informes desfavorables han de describir los defectos, hacer prediagnóstico de las causas que lo motivan, indicar los plazos de subsanación y la urgencia de proceder a la misma, y hacer constar expresamente si es necesario tomar alguna medida específica y urgente que garantice la seguridad del edificio, de sus usuarios o de terceros, remitiéndose en un plazo máximo de 15 días una copa al ayuntamiento en cuyo término municipal esté el edificio. La no realización de las obras en el plazo previsto en el informe, faculta al ayuntamiento para proceder a su ejecución subsidiaria (TROTUA art.233).
En caso de haberse apreciado la gravedad, peligrosidad o insalubridad en el informe se puede incoar de oficio expediente de revocación de la cédula de habitabilidad.

Vigencia

Los informes, emitidos por técnicos evaluadores competentes, tienen una vigencia de 10 años; plazo que comienza a computarse desde el día siguiente a aquel en el que sea suscrito el propio informe favorable. Sin embargo se puede declarar la pérdida anticipada de la vigencia por los ayuntamientos o la Consejería si concurren circunstancias sobrevenidas que lo requieren por haberse empeorado sustancialmente las condiciones de seguridad, salubridad, u otras existentes en el momento de emitir el informe vigente.
Una vez registrado el informe ha de incorporarse al Libro del Edificio, si existe. En las transmisiones de viviendas incluidas en el edificio que esté obligado a contar con informe, el adquirente o arrendatario, puede exigir una copia del mismo junto con la cédula de habitabilidad.
La validez de las inspecciones técnicas de los edificios es la siguiente:

Edificios en los que se haya efectuado la inspección técnica
No quedan obligados a realizar informe durante el período de vigencia de la inspección, siempre que ese plazo sea igual o inferior a 10 años.
Si su periodo de vigencia es superior a 10 años, debe realizarse el informe en el plazo de 10 años contado desde la fecha de suscripción de la inspección técnica.

Registro general de informes de evaluación de los edificios

Este l Registro, al que tienen acceso todos los ayuntamientos respecto de los que se ubiquen en su término municipal, se crea con la finalidad de:
a) Proporcionar a cada ayuntamiento, respecto de su ámbito territorial, la misma información de la que dispone la Administración del Principado para que tengan acceso a los datos para poder ejercer las competencias que le son propias en materia de conservación de los edificios.
b) Servir de base de datos para el departamento competente en materia de vivienda.
c) Facilitar a los interesados la elaboración de los informes.
d) Nutrir los censos de construcciones, edificios, viviendas y locales precisados de mejora o rehabilitación.
La obligación de inscripción ha de hacerse efectiva:

Supuestos
Inscripción
Edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a 28-6-13 tengan una antigüedad superior a 50 años
Hasta 28-6-18, como máximo
Edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años a partir de 28-6-13.
En un plazo máximo de 5 años contado desde la fecha en que alcancen tal antigüedad
Comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o propietarios únicos de edificios que ya hayan realizado el informe a 13-6-17, y éste se encuentre dentro del plazo de vigencia de 10 años.
Debe solicitarse la inscripción en el Registro en el plazo máximo de 1 año contado desde 13-6-17.
Si no se solicita el informe se entiende como no realizado
Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
En todo caso, en fecha anterior a la formalización de la solicitud de la correspondiente ayuda
El informe obra en los archivos de la Consejería competente en materia de vivienda a 13-6-17.
Se practica de oficio por la Consejería competente en materia de vivienda

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