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Incorporación al proceso de urbanización. Operaciones jurídicas complementarias

Las operaciones jurídicas complementarias al proyecto de reparcelación que sean del caso, siempre que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute, se han de aprobar por el órgano urbanístico actuante, que extiende documento administrativo con los requisitos y solemnidades precisos y protocolización notarial u otorga escritura pública. Uno u otra se inscriben en el Registro de la Propiedad (RGU art.113.3 y 174.5).
La complejidad del proceso urbanístico plantea con frecuencia la necesidad de alterar parcialmente el contenido de los títulos de equidistribución, bien de forma directa, bien a través de las indicadas operaciones complementarias, reguladas en la legislación urbanística partiendo de la limitada normativa supletoria estatal, que constituyen una figura eficaz para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo. Los preceptos reguladores, sin embargo, no contienen definición o descripción alguna de qué se entiende por tales operaciones, ni los supuestos posibles, pues solo advierten que no pueden oponerse al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta. En la práctica, con frecuencia, esta indefinición legal ha permitido que las operaciones jurídicas complementarias se hayan configurado como un instrumento utilizado para subsanar o salvar cualquier vacío o irregularidad de un proyecto reparcelatorio. Este sentido excede, sin duda, de la verdadera naturaleza de dichas operaciones, aunque deba reconocerse su utilidad, pues la tramitación de la operación jurídica complementaria es más sencilla, ágil y menos costosa que la modificación del instrumento reparcelatorio sometida, en general, a iguales trámites que su aprobación.
El carácter complementario que se predica de estas operaciones jurídicas no se limita únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho o aritméticos, pues, en tal caso, la figura carecería de sentido dado que tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían subsanarse conforme al LPAC art.109.2. Por ello, cuando se trate de variaciones de carácter sustancial en cuanto a ordenación, aprovechamiento urbanístico o reparto de beneficios y cargas, ha de actuarse mediante la elaboración de un nuevo, íntegro y distinto proyecto de reparcelación, al implicar variaciones de carácter tan sustancial como puede ser la situación, el cambio de titularidades en fincas aportadas y adjudicadas, la forma de adjudicación y en el reparto de beneficios y cargas. Solo así se respetan íntegramente los derechos de todos los interesados afectados por este tipo de procedimientos administrativos basados en la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. En este sentido, se destaca la necesidad de examinar cada caso particular (TS 17-7-07, EDJ 104648; 30-6-11, EDJ 140320). La dificultad de precisar el alcance de este tipo de rectificaciones del proyecto, ha llevado a alguna comunidad autónoma (RUCA art. 168.1) a concretar los supuestos en que los proyectos de reparcelación se pueden rectificar mediante operaciones jurídicas complementarias, y, cuando los cambios exceden de esos supuestos legalmente previstos, la propia norma determina que hay que formular una modificación del proyecto de reparcelación, que se somete al mismo procedimiento y tiene los mismos efectos que su aprobación originaria.
Aun reconociendo la virtualidad de la figura en determinados supuestos, debe partirse de que las alteraciones del instrumento de reparcelación originario que se opongan al mismo suponen verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelación y, consecuentemente, deben ser tramitadas como tales (TS 13-11-02, EDJ 54189).
Sin embargo, puede producirse una modificación del proyecto tramitada a través de esta clase de operaciones que, por proceder de un mandato judicial con todas las garantías de defensa del afectado, resulte justificado su acceso registral, máxime, cuando la única forma de llevar a cabo la ejecución de la sentencia es por medio de esa operación jurídica complementaria en relación con un proyecto de equidistribución ya inscrito (DGRN Resol 6 -7-15). La anulación del proyecto completo produce unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas, dado que con la aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias importantes. Si se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos suelen resultar completamente desproporcionados. Ha de repararse, en caso de ejecución, en sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio y derechos reales existentes al iniciarse el procedimiento de reparcelación. En la práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer la indemnización correspondiente.

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