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Incidencia contable de la cesión de activos a la Administración

En particular se plantea la contabilización de la cesión de terrenos, obras de urbanización, gastos de conservación y pago de un canon, en el caso de una sociedad propietaria de un complejo urbanístico formado por dos hoteles, piscina, jardines y aparcamiento, que firma un convenio con el ayuntamiento en el que se compromete:
– a la cesión de terrenos, una vez realizadas las obras de urbanización y conservación, que se entregaran, posteriormente, al ayuntamiento;
– a la cesión de los metros de terreno necesarios para que se produzca el incremento del aprovechamiento urbanístico de sus instalaciones, establecido en la legislación aplicable, efectuando a su vez el pago del canon correspondiente en metálico; y
– a la renovación integral del establecimiento turístico y su conservación en las condiciones requeridas por la normativa del sector.
Contabilización
a) En referencia a los gastos de urbanización que se ha comprometido a realizar en los terrenos a ceder al ayuntamiento, se consideran como mayor valor del terreno, con el límite del valor de mercado del mismo, siempre que supongan aumento de su capacidad, productividad o alarguen su vida útil (ICAC consulta núm 2, BOICAC núm 16). En el mismo sentido se pronuncia la ICAC Resolución 1-3-13, norma 2ª.
b) En referencia a la cesión de solares a una Administración, si esta se pacta sin contraprestación, debe imputarse como mayor coste de la construcción y en el caso de que el nuevo importe de la misma supere el valor de mercado se produce la oportuna corrección valorativa (ICAC consulta núm 8, BOICAC núm 15).
En el caso que nos ocupa la sociedad cede terrenos al ayuntamiento para aumentar el aprovechamiento urbanístico y que en el futuro se realice la construcción y se pueda incrementar el volumen construido. Es por ello que el coste de dichos terrenos se suma como mayor valor de la futura construcción, aplicando correcciones valorativas si el valor final supera al valor de mercado.
c) En referencia al canon que debe abonar, en metálico, para incrementar el aprovechamiento urbanístico, se contabiliza también como mayor valor del terreno.
d) En referencia a los gastos de conservación, que no están relacionados con el incremento de valor del terreno, deben contabilizarse como gasto del ejercicio (ICAC Resolución 1-3-13, norma 2ª)
Aplicación práctica:
La sociedad «VACACIONES FELICES SA» propietaria de un complejo hotelero, compuesto por un hotel, piscinas, parking y jardines, se plantea reorganizar sus instalaciones y ampliar la parte de habitaciones del hotel.
Para ello llega a un acuerdo con el ayuntamiento de la localidad donde están las instalaciones, en aras a minimizar el coste de ampliación de las mismas y conseguir una mayor edificabilidad.
El convenio urbanístico firmado recoge la cesión de una parte de los terrenos al ayuntamiento, compuesta por las instalaciones (el complejo hotelero tienen una extensión bastante grande y hay terreno del que se puede prescindir), para que las utilice como parque infantil. Antes de ceder los terrenos la sociedad se compromete a urbanizarlos. El coste de urbanización se eleva a 150.000 euros abonando la mitad a la finalización de las obras y el resto a un año (fecha de finalización de las obras 1-3-2018). Una vez realizadas las obras de acondicionamiento la capacidad productiva de los terrenos evidentemente aumenta.
Posteriormente, cede los terrenos al ayuntamiento a cambio de que le otorgue un aumento del aprovechamiento urbanístico para ampliar el edificio de habitaciones del hotel. Por esta operación debe pagar un canon de 50.000 euros, que se abona por transferencia bancaria el 23-4-2018.
El valor del terreno cedido consta en Balance por un importe de 2.000.000 de euros (valor inicial de adquisición).
La entidad se compromete a conservar las instalaciones hasta que se entreguen y a renovar las que posee actualmente en base a la normativa vigente. Los gastos de conservación se elevan a 20.000 euros y los de renovación ascienden a 120.000 euros. Ambos se abonan por transferencia bancaria el 5-5-2018.
La cesión de los terrenos se lleva a cabo el 1-6-2018.
Solución:
– El 1-3-2018, por la contabilización de las obras de acondicionamiento del terreno:

Núm Cuenta Debe Haber
210 Terrenos y bienes naturales 150.000
572 Bancos 75.000
173 Proveedores de inmovilizado a l/p 75.000

Al aumentar la productividad del terreno, se contabilizan como mayor valor del mismo. El importe total del terreno, 2.150.000 euros, no supera ni el valor de mercado ni el importe recuperable en estos momentos.
– El 23-4-2018, por el pago del canon:

Núm Cuenta Debe Haber
210 Terrenos y bienes naturales 50.000
572 Bancos 50.000

– El 5-5-2018, por los gastos de conservación:

Núm Cuenta Debe Haber
622 Reparación y conservación 20.000
572 Bancos 20.000

– El 5-5-2018, por el importe de los gastos de renovación del complejo turístico:

Núm Cuenta Debe Haber
211 Construcciones 120.000
572 Bancos 120.000

Se incrementa el activo «construcciones», ya que los gastos de renovación actualizan elementos y aumentan su capacidad productiva
– El 1-6-2018, por la cesión de los terrenos al Ayuntamiento:

Núm Cuenta Debe Haber
211 Construcciones 2.200.000
210 Terrenos y bienes naturales 2.200.000

La parte del terreno que la entidad entrega al ayuntamiento se da de baja en la contabilidad y aumenta el valor de las construcciones.
El 1-6-2018, si la cantidad del valor en Balance de las construcciones, 2.200.000 euros, supera el importe recuperable de las mismas, se corrige su valor teniendo como tope este último:

Núm Cuenta Debe Haber
691 Pérdida por deterioro del Inmovilizado Material XXX
291 Deterioro de valor del Inmovilizado Material XXX

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rúa Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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