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Gestión urbanística. Baleares

La ejecución urbanística del planeamiento tiene por finalidad es conseguir la efectiva realización del modelo territorial fijado en la fase del planeamiento.
Se regula en LUB art.69 s. y coincide, casi en su totalidad, con la regulación anterior contenida en LOUSB, pero es objeto de las siguientes modificaciones y novedades, aplicándose en lo no expuesto a continuación la misma regulación que contenía aquella disposición.
Los municipios con una población superior a 5.000 habitantes deben elevar, con una periodicidad cuatrienal, al órgano que corresponda de entre sus órganos colegiados de gobierno, el informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística (la promovida por el ayuntamiento mediante la gestión directa o indirecta y la que suponga ejecución de planes, cualquiera que sea la persona promotora).
1) La ejecución del planeamiento requiere, como presupuesto, la aprobación del instrumento de ordenación más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate y efectuarse mediante el desarrollo de la actuación urbanística que corresponda entre las actuaciones edificatorias, las de transformación urbanística o las aisladas.
2) Los proyectos de urbanización se configuran como el instrumento para desarrollar integralmente las obras de urbanización derivadas de la ordenación detallada que definan los instrumentos de planeamiento. En su aprobación, que corresponde a los ayuntamientos, se mantiene el mismo procedimiento pero desaparece la referencia a que la audiencia a los interesados sólo era preceptiva en el caso de proyectos de iniciativa privada, sin hacerse ninguna otra previsión por lo que a falta de norma expresa el trámite de audiencia se realiza en la forma ordinaria, legalmente prevista.
Por otra parte, los proyectos de dotación quedan sujetos a lo dispuesto en la legislación de régimen local y se sujetan a las limitaciones establecidas para los proyectos de urbanización.
3) Los ámbitos de ordenación, que pueden ser definidos por los planes generales, planes de ordenación detallada, planes parciales y planes especiales o por el procedimiento de delimitación legal, son:
– en actuaciones aisladas y edificatorias: los identificados como tales por el planeamiento y su ejecución se establece en los acuerdos aprobatorios de las propias actuaciones;
– en actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo mediante unidades de actuación: han de delimitarse de tal manera que estas unidades permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie, teniendo en cuenta el resultado del correspondiente informe de sostenibilidad económica.
No se pueden delimitar unidades de actuación inmediatas a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en estas la parte correspondiente de los terrenos indicados, ni definir unidades de actuación dentro de un mismo sector de suelo urbanizable entre las que haya diferencia de aprovechamiento urbanístico superiores al 15%.
El procedimiento de delimitación consiste en:
a) Una vez ha sido aprobada inicialmente la delimitación, el expediente completo, incluidos el informe de sostenibilidad y la memoria de viabilidad económica, ha de someterse al trámite de información pública durante un plazo de 20 días, mediante anuncio en BOIB y en la dirección correspondiente o el punto de acceso electrónico municipal; debe darse audiencia a los propietarios durante un plazo idéntico.
b) La aprobación definitiva de la delimitación se debe pronunciar sobre las alegaciones presentadas; si se tiene que producir un aumento o disminución de la superficie del ámbito superior en un 10% respecto de la propuesta inicial, previamente a la aprobación definitiva, debe repetirse el trámite de audiencia a los propietarios afectados.
c) La eficacia de la delimitación aprobada ha de diferirse hasta la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en BOIB. Asimismo, la delimitación aprobada ha de publicarse en la dirección correspondiente o el punto de acceso electrónico municipal y comunicarse al archivo de urbanismo de las Islas Baleares y al consejo insular correspondiente.
4) La obtención de los terrenos puede hacerse por:
– cesión gratuita y obligatoria resultante de la equidistribución correspondiente derivada del proyecto de reparcelación preceptivo;
– la cesión por convenio urbanístico;
– la cesión gratuita y obligatoria o, en su caso, voluntaria, a efectos de cumplir la condición de solar;
– la adquisición por expropiación, ocupación directa, compra o permuta.
5) Se establecen los siguientes sistemas de actuación:

Obtención de suelo y ejecución directa de los sistemas generales no adscritos y no incluidos en actuaciones de transformación urbanística
Expropiación
Ejecución de actuaciones de transformación urbanística
Reparcelación: compensación y cooperación
Expropiación

La Administración actuante debe escoger el sistema en función de las necesidades y los medios económico-financieros de que disponga, la colaboración de la iniciativa privada y otras circunstancias que concurran y dando preferencia al sistema de reparcelación (modalidad compensación), excepto cuando razones de oportunidad, urgencia o necesidad exijan la aplicación del sistema de cooperación o expropiación.
En el caso de no establecerse el sistema por el planeamiento la determinación se lleva a cabo con la delimitación de la unidad de actuación. Se mantiene la posibilidad de que los propietarios puedan solicitar la aplicación de la modalidad de compensación y acordarlo la administración, previa audiencia previa, si aquéllos representan más del 60% (antes 50%) de la superficie total de la unidad de actuación.
En todo caso procede la aplicación del sistema de expropiación o de cooperación en la modalidad de gestión directa, o indirecta, cuando la Junta de Compensación o, en su caso, la propietaria única de todos los terrenos de la unidad de actuación incumpla las obligaciones inherentes a la modalidad de compensación.
La modificación o el primer señalamiento del sistema y la modalidad de actuación ha de efectuarse por el procedimiento arriba expuesto.
En el sistema de reparcelación resulta siempre factible formular la reparcelación voluntaria, que puede ir acompañada de procedimientos específicos para la ejecución material de la urbanización siempre que se efectúe a cargo de los propietarios afectados.
6) Urbanización. Los gastos de urbanización que deben sufragarse por los propietarios afectados por una urbanización han de satisfacerse mediante el pago de la totalidad en metálico, mediante el abono de las cuotas de urbanización correspondientes (no previsto antes) o, con acuerdo previo con los interesados, con la cesión por ellos gratuita y libre de cargas de terrenos edificables de valor equivalente a los gastos y en la proporción que se estime suficiente para compensarlas, sobre la base de los resultados de la memoria de viabilidad económica preceptiva.
Cuando los instrumentos de planeamiento no fijen plazos para ejecutar las obras de urbanización previstas, se entiende que el proyecto correspondiente se debe aprobar en el plazo de seis meses y las obras ejecutarse en un plazo máximo de dos años a contar desde 1-1-18.
7) La reparcelación mantiene el régimen previsto en LOUSB con las siguientes particularidades:
• En las actuaciones de dotación, la equidistribución del incremento de aprovechamiento ha de producirse en régimen de propiedad horizontal y en proporción a las cuotas respectivas cuando corresponda la adjudicación, incluso forzosa, de partes de la edificación a cambio de las propiedades primitivas o de los gastos de la edificación, rehabilitación o mejora correspondientes.
Se modifica la competencia para formular el proyecto de reparcelación, atribuyéndose a:
a) Las personas propietarias interesadas que representen más del 60% (antes 50%) de la superficie reparcelable, en los 3 meses siguientes a la aprobación de la delimitación del ámbito de la actuación.
b) El ayuntamiento o la entidad urbanística actuante:
– por gestión directa, de oficio o a instancia de alguna de las personas propietarias afectadas, si no han hecho uso de su derecho o no han subsanado, en el plazo que se les marcó, los defectos que se podían haber apreciado en el proyecto que hubieran formulado; los proyectos han de atenerse a los criterios expresamente manifestados por los interesados en los 3 meses siguientes a la aprobación de la delimitación de la unidad de actuación;
– por gestión indirecta, cuando la Administración actuante opte por seleccionar un concesionario privado para el servicio público de urbanizar de titularidad municipal, con la previa formulación y aprobación de un pliego de condiciones que garantice los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
Los criterios que han de tenerse en cuenta en el proyecto de reparcelación son los previstos en LUB art.80, análogos a LOUSB art.81, pero con una precisión que es que con la finalidad de evitar los proindivisos, tras la exposición pública de la reparcelación y durante un plazo máximo de 15 días, las personas interesadas pueden efectuar requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto por indemnizaciones en metálico.
El requerimiento se cursa mediante acta notarial en la que se ofrezca, simultánea y alternativamente, el pago o cobro de la indemnización en metálico y dando un plazo de 10 días para que el requerido pueda elegir si paga o cobra a un mismo precio unitario. El pago o consignación de la indemnización ha de ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. Si un propietario no atiende en el plazo marcado un requerimiento, debidamente formulado, se entiende que elige cobrar y la reparcelación se aprueba. El pago de la indemnización se realiza en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de la reparcelación al adquirente de las cuotas de condominio.
El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación produce los efectos ordinarios de cesión de los terrenos al municipio, subrogación de las antiguas por las nuevas parcelas y la afectación real de las parcelas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos. Sin embargo, cuando se apruebe un proyecto de equidistribución en régimen de propiedad horizontal aplicable a las actuaciones de dotación, se dan dos efectos:
a) La adjudicación de la finca en proindiviso a efectos de su distribución en este régimen, en proporción resultante al adjudicatario, en caso de su selección por concurso, junto con las personas propietarias y la ocupación de la parcela por aquel, a efectos de la ejecución de las obras.
b) La constitución de garantía por el importe del programa de actuación edificatoria o rehabilitadora incluyendo, en su caso, los gastos de urbanización.
8) Sistema de compensación. Se modifica la cuota de los propietarios que pueden presentar a la Administración actuante el proyecto de bases y estatutos, fijándose en los que representen más del 60% de la superficie total de la unidad de actuación (antes 50%).
9) Modalidad de cooperación. Las personas propietarias deben aportar el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecutará las obras de urbanización con cargo a las mismas, en régimen de gestión directa o de gestión indirecta mediante la delegación a un concesionario privado del servicio público de urbanizar seleccionado conforme a la legislación estatal de contratación del sector público y de régimen local. Las fincas resultantes se adjudican a los propietarios de las fincas aportadas de acuerdo con los criterios establecidos para el proyecto de reparcelación.
10) Sistema de expropiación. Este sistema se aplica por unidades de actuación completas y comprende todos los bienes y derechos incluidos en las mismas, adjuntándose una relación de los propietarios y una descripción de los bienes o derechos afectado, si no constara en el instrumento de planeamientos. También se aplica para incrementar el patrimonio público de suelo para satisfacer demandas sociales motivadas por razones de interés general.
No se regula la aplicación de este sistema cuando no se actúa en unidad de actuación completa, puesto que esta posibilidad ya no se contempla.
En los supuestos en que, como consecuencia de la ejecución de una obra pública que comporte la expropiación de terrenos, se tenga que demoler total o parcialmente una edificación o instalación implantada legalmente en suelo clasificado como rústico, previa tramitación del procedimiento correspondiente, se puede autorizar la reconstrucción dentro de la parte restante de la misma parcela a pesar de que no cumpla el parámetro de superficie mínima que establezca la legislación y el planeamiento urbanístico municipal, siempre que se den los siguientes requerimientos:
a) Que la reconstrucción de los elementos se sitúe fuera del dominio público y de las zonas de servidumbre o asimiladas que regule la legislación sectorial de acuerdo con la que se haya ejecutado la obra pública.
b) Que no se emplace en una calificación de suelo rústico protegido, excepto en el caso de que se trate de un área de protección territorial de carreteras o de vías ferroviarias cuya ejecución haya implicado la demolición total o parcial de la edificación o la instalación; ni tampoco se emplace en terrenos objeto de protección por la legislación de patrimonio histórico o por el catálogo de elementos y espacios protegidos del planeamiento.
c) Que se puedan aplicar las determinaciones sobre retranqueos de límites de la edificación o instalación que establezca el planeamiento urbanístico; que se mantenga para el nuevo edificio o instalación o la parte objeto de reconstrucción el mismo uso de que disponía y que el volumen, la superficie y la ocupación no superen en ningún caso los parámetros previos del elemento demolido o la parte objeto de demolición.
De la misma manera, en las parcelas de suelo rústico o urbano que, como consecuencia de la ejecución de una obra pública que comporte la expropiación de terrenos, queden en situación de incumplimiento del requisito de superficie o de fachada mínima que determine el planeamiento urbanístico aplicable, y previa tramitación del procedimiento que corresponda, se pueden autorizar los usos, edificaciones o instalaciones que admita el planeamiento y la legislación, a pesar de que la parcela o el solar no se adecúen a los requisitos de superficie o fachada mencionados, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, si procede al tratarse de una parcela de suelo rústico, así como todo el resto de requisitos que determine la legislación y el planeamiento. Estas autorizaciones quedan supeditadas a la solicitud expresa de la persona propietaria en un plazo máximo de 1 año contado desde la fecha del acta de ocupación del suelo correspondiente a la superficie de la parcela o solar que haya sido objeto de expropiación.
11) Ocupación directa. La Administración dispone de los terrenos destinados a sistemas y dotaciones públicas de cesión obligatoria incluidos en un ámbito sujeto a reparcelación antes de la aprobación definitiva de esta y previo reconocimiento del aprovechamiento subjetivo y del derecho de las personas propietarias afectadas a participar en esta reparcelación. Deben observarse los requisitos previstos en la ley, a los que hay que añadir, como novedad, el deber identificar la unidad de actuación que disponga de un excedente de aprovechamiento que sea susceptible de compensar el aprovechamiento subjetivo que le corresponda a la persona propietaria del suelo dotacional que se ocupa directa y anticipadamente.

NOTA
Si a 1-1-18 la conservación de las obras y los servicios de urbanización está encomendada a entidades urbanísticas con esta finalidad u objeto, se conservan de acuerdo con el régimen vigente en el momento de su constitución.

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