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Extremadura. Programas de ejecución y proyectos de urbanización

La L Extremadura 11/2018 surte efectos a partir del 27-6-2019.
Programas de ejecución
Es el instrumento de gestión urbanística que identifica y organiza la concreta actuación sistemática de nueva urbanización o reforma, para lo que delimita definitivamente el ámbito espacial objeto de la actuación y las condiciones de su desarrollo y determina el cambio del régimen urbanístico aplicable al suelo al que afecta. Puede englobar una o varias unidades de actuación integral.
Su contenido es:
• Describir las obras de urbanización a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
• Establecer el plazo total de ejecución de la actuación sistemática de nueva urbanización o reforma.
• Garantizar el cumplimiento de sus previsiones, según el régimen de gestión de la actuación:
– en régimen de gestión directa: crédito retenido con cargo al presupuesto de la Administración actuante por importe equivalente a la totalidad de los gastos de urbanización estimados para la ejecución de la actuación urbanizadora correspondiente;
– en régimen de gestión indirecta: garantía financiera o real, prestada y mantenida por quien actúe como agente urbanizador, por importe igual al 7% del coste de las obras de urbanización, excluidos los impuestos, si bien dicho porcentaje puede reducirse en proporción al mayor importe de los costes de la actuación urbanizadora como se establezca reglamentariamente.
Cuando se programe una actuación de transformación urbanística de reforma o renovación de la urbanización ha de justificar la viabilidad económica de la actuación.
La iniciativa corresponde a:
• Los municipios o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte para la ejecución del planeamiento municipal; si la entidad promotora no cuenta con la potestad expropiatoria, se tiene como administración actuante al municipio.
• La Junta de Extremadura o cualquiera de los organismos o entidades, públicos o privados, de ella dependientes o adscritos a la misma o de los que forme parte, para el desarrollo de las competencias propias con relevancia territorial y, en todo caso, la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones de urbanización que fomenten la industrialización o la vivienda social, de promoción pública o sujeta a cualquier régimen de protección pública;
• Las restantes Administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias mediante la realización de actuaciones urbanizadoras;
• Las personas físicas, sean o no propietarias de los terrenos, individualmente o constituidas en una agrupación de interés urbanístico; cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de programa de ejecución puede ser autorizada por el municipio para ocupar temporalmente terrenos para obtener la información precisa.
El procedimiento para la tramitación se determina reglamentariamente para sus modalidades de gestión directa o indirecta.
Son causas de resolución:
– la falta de prestación por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador de las garantías legalmente exigibles en los plazos establecidos;
– la falta de suscripción del contrato en que se materialicen los compromisos de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y el municipio;
– el incumplimiento grave de los compromisos y obligaciones asumidos por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador apreciado por el municipio;
– la caducidad del programa de ejecución por transcurso del plazo total para acometerlo y, en su caso, la prórroga;
– el mutuo acuerdo entre el municipio y la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, sin perjuicio de las indemnizaciones que, en su caso, procedan en beneficio de las propietarias de terrenos u otros afectados; y
– la incapacidad sobrevenida de las persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, en los casos y términos análogos a los aplicables a la persona o entidad contratista en el contrato de concesión de servicios, incluso por declaración de su insolvencia, o la extinción de la persona jurídica que ostente la condición de agente urbanizador. Sin perjuicio de ello, el municipio puede acordar que la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador continúe la ejecución del contrato, bajo sus mismas condiciones, durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios al interés público.
La persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador puede instar la resolución de la adjudicación del programa de ejecución, con las compensaciones procedentes, cuando la Administración apruebe planes o proyectos incompatibles con el desarrollo del programa o, en los casos de inactividad de la Administración en el cumplimiento de sus obligaciones o para la adopción de las resoluciones administrativas precisas para la ejecución del programa impidan proseguirlo o paralicen su desarrollo material o económico de modo relevante.
En los programas de ejecución se regula la figura del agente urbanizador considerada como la persona o entidad, responsable de ejecutar la actuación de urbanización por cuenta de la Administración en la gestión indirecta; puede ser o no titular del suelo afectado por la actuación y ha de ser seleccionado en pública competencia -en el sistema de cooperación es la Administración actuante-. Esta condición puede ser cedida en favor de tercera persona que se subrogue en todas sus obligaciones ante el municipio previa aprobación por éste, siempre que las cualidades técnicas o personales de la persona cedente no hayan sido razón determinante de la adjudicación, y también puede contratar prestaciones accesorias de su gestión con terceras personas sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, bastando con darle cuenta a ésta.
El agente urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas:
• Redactar y someter a la aprobación del órgano competente cuantos instrumentos urbanísticos sean precisos para la ejecución de la actuación, así como ser oído antes de la aprobación.
• Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del programa.
• Exigir, prestando las garantías exigibles, que las personas propietarias le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuación y, asumiendo desde este momento la condición de entidad urbanística colaboradora a los efectos tributarios y registrales.
• Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación que sean necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización.
• Instar de la Administración el ejercicio de sus potestades públicas en relación con la actuación y, especialmente, la expropiación o la imposición forzosa de la reparcelación;
• Ostentar la condición de persona o entidad beneficiaria de las expropiaciones que sea necesario llevar a cabo para la ejecución de la urbanización ordenada en el programa -condición que puede ser revocada por el municipio-.
La relación del agente urbanizador diferencia entre:

Agente urbanizador- Administración
• Se rige por L Extremadura 11/2018 y, supletoriamente, por la regulación LCSP para el contrato de concesión de servicios.
• La capacidad de obrar y la solvencia técnica y financiera ha de acreditarse ex LCSP, sin que resulte exigible la clasificación; la acreditación no es necesaria en el caso de las agrupaciones de interés urbanístico.
• No se pueden promover programas de ejecución ni resultar adjudicatarias de los mismos las personas o entidades que carezcan de capacidad de obrar, estén inhabilitadas para contratar o se encuentren comprendidas en alguna de las prohibiciones de contratar del LCSP.
• La Administración ostenta la prerrogativa de interpretar los programas de ejecución.
Agente urbanizador- Personas propietarias
• El agente urbanizador debe soportar la totalidad de los gastos derivados de la urbanización, en la medida en que le sean compensados mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por los propietarios de los terrenos edificables resultantes de la actuación urbanizadora.
• Los propietarios pueden cooperar con el agente urbanizador mediante la aportación de sus fincas o parcelas originarias, en el estado en que se encuentren bien abonando en metálico y como retribución al agente urbanizador de su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio la o las parcelas urbanizadas o solares que le correspondan, o bien contribuyendo proporcionadamente a los gastos de urbanización mediante cesión de terrenos edificables (correspondiéndole una menor superficie de solar que en la otra posibilidad, siendo esta diferencia la retribución al agente urbanizador).
• Los propietarios pueden renunciar a participar en la ejecución de la actuación de urbanización mediante solicitud que determina la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente; si más de una persona propietaria declina cooperar, el expediente expropiatorio puede tramitarse por el procedimiento de tasación conjunta.
• Los propietarios tienen derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada sobre los gastos de urbanización que hayan de abonar.

La retribución al agente urbanizador puede ser:
• En terrenos edificables, siempre que el agente asuma el compromiso de promover viviendas protegidas o usos de interés social sobre dichos terrenos; en el primer caso (viviendas protegidas) tiene derecho preferente en la reparcelación a la adjudicación de los terrenos en los que se ubique el aprovechamiento correspondiente a las mismas.
• En metálico:
– cuando, habiéndose establecido la retribución en terrenos edificables, alguna propietaria exprese su disconformidad con la proporción de terrenos que le corresponda ceder, previa solicitud por conducto notarial al agente urbanizador y al municipio dentro del mes siguiente a la aprobación del programa y asegurando dicho pago mediante la prestación de garantía financiera o real proporcional a la garantía de la promoción prestada por el agente urbanizador;
– cuando, tras la aprobación del proyecto de reparcelación, se produzcan variaciones al alza en los costes de urbanización debidas a cambios en el proyecto de urbanización no imputables al agente urbanizador. Las diferencias han de aprobarse por el municipio y saldarse con compensaciones en metálico, pudiéndose recaudar mediante cuotas de urbanización cuando sean positivas.
La retribución mediante cuotas de urbanización exige que su importe y forma de su liquidación sean aprobados por el municipio en el plazo máximo de 1 mes, transcurrido el cual puede entenderse producida por acto presunto. Su importe ha de corresponderse con la previsión inicial de costes de urbanización o, en su caso, con la modificada si aparecen circunstancias técnicas objetivas que no hubieran podido preverse antes, pero esta retasación no puede superar los límites máximos establecidos por LCSP ni tampoco suponer modificación o incremento en la cuantía del beneficio empresarial del agente.
El agente urbanizador ha de prestar y mantener garantía financiera o real del cumplimiento de las previsiones del programa por importe no inferior al 7% de las cargas de urbanización.
Proyectos de urbanización
Son proyectos de obras que definen los detalles técnicos de las obras de urbanización con la amplitud y detalle suficiente para poder ser ejecutadas en desarrollo de su contenido. Son esenciales para la ejecución de cualquier obras pública de urbanización.

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