Escrituras de novación de préstamos hipotecarios e hipotecas duales (RF 36/24 03 de Septiembre de 2024 al 09 de Septiembre de 2024)

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Una entidad de crédito concede un nuevo tipo de préstamo hipotecario denominado “Hipoteca Dual”, la cual se caracteriza porque el principal del préstamo se divide en dos tramos, cada uno con un tipo de interés diferente. Además, existe la posibilidad de llevar a cabo la novación de los préstamos existentes, en concreto, modificar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, el plazo de los préstamos hipotecarios.En cuanto a la escritura de novación del préstamo hipotecario, dado que el prestamista no es un particular sino un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, está sujeta pero exenta del IVA. Además, queda sujeta a la modalidad AJD del impuesto al cumplirse las condiciones previstas en la LITP art.31.2 -ser primera copia de una escritura pública, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto a ISD ni a las modalidades TPO y IS del impuesto-. En ese caso, el sujeto pasivo es el prestatario y la base imponible es el importe de la obligación o capital garantizado.No obstante, hay que tener en cuenta que las escrituras de novación de préstamos hipotecarios pueden quedar exentas de la modalidad AJD cuando el acreedor sea una de las entidades recogidas en la L 2/1994 art.1 y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo del préstamo, o ambas (L 2/1994 art.9). Esto significa que cualquier otra cláusula con contenido valuable incorporada a la escritura estaría sujeta a AJD, pero no exenta.Por último, en cuanto a aquellas cláusulas que se limiten a incorporar a la escritura de novación modificativa aquellos preceptos de la L 5/2019, relativa a los créditos inmobiliarios, que sean de obligatorio cumplimiento (ope legis), no van a desvirtuar la aplicación de la exención, dado que el hecho de que se incorporen a la escritura no tiene carácter constitutivo, sino meramente declarativo, precisamente porque actúan por ministerio de la Ley; por el contrario, la incorporación a la escritura de cláusulas contractuales (cláusulas que no sean de obligado cumplimiento), la DGT considera que sí podrían desvirtuar la aplicación de la exención, siempre que tengan contenido valuable y cumplan los demás requisitos exigidos para el devengo de la cuota gradual de AJD. En consecuencia, la DGT concluye que es necesario que en cada caso la Administración determine el tipo de cláusula incorporada a la escritura de novación modificativa del préstamo hipotecario para poder considerar si se ha desvirtuado o no la exención.DGT CV 16-2-24EDD 2024/539022

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