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Desistimiento del arrendatario de un local sin cumplir con el plazo de preaviso

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora de un local para la que la falta de preaviso del arrendatario antes de abandonar el mismo dio lugar a la prórroga del contrato por un año más, debiendo por ello la arrendataria pagar la renta correspondiente a esa anualidad completa.
El contrato contenía una cláusula por la que, vencido el plazo inicial de un año establecido por las partes, se prorrogaría por períodos anuales, de obligado cumplimiento, si ninguna de ellas comunicaba a la otra su voluntad de resolverlo con una antelación mínima de 3 meses a la fecha de finalización de dicho plazo inicial o, en su caso, de la prórroga correspondiente.
Tras haber encadenado varias prórrogas sucesivas, con un mes de antelación a la fecha de comienzo de la siguiente, la arrendataria pone en conocimiento de la propiedad su deseo de resolver el contrato, ofreciendo el pago de unos cuantos meses de alquiler (julio a diciembre), no de la siguiente anualidad completa (julio a junio), y la puesta del local a disposición de la propiedad.
La arrendadora, no aceptando el acuerdo económico ni la devolución del local, interpuso demanda que se estimó en primera instancia con condena de la arrendataria a abonar las rentas correspondientes a la anualidad completa en concepto de indemnización por resolución anticipada.
La Audiencia Provincial consideró, no obstante, que el pago de esos pocos meses de renta suponía el «incumplimiento parcial» de su obligación y que, por tanto, debía moderarse la pena al amparo del CC art.1154; asimismo, entendió que la resolución anticipada estaba justificada, pues el destino de los locales era servir de ubicación a las sedes judiciales y la falta de necesidad de dichas sedes por parte de la Administración arrendataria determinaba la carencia de objeto del contrato. El abono de las rentas correspondientes a 7 meses, a pesar de no usar los locales, era suficiente para paliar los posibles daños y perjuicios.
Sin embargo, para el Tribunal Supremo este razonamiento de la sentencia de apelación no es correcto. La prórroga convencional, libremente pactada, es plazo de duración del contrato, vinculante para las partes (CC art.1091 y 1258; LAU art.4.3). Omitido por la arrendataria el preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó por un año más, sin que el hecho de que ya no le interesara continuar con el contrato para alojar los juzgados por la política de reducción de gastos sea un motivo que le faculte para incumplir el plazo de duración contractual.
La Administración pretendió desvincularse del contrato cuando en el mismo no se le reconocía la facultad de desistimiento unilateral. De acuerdo con lo pactado, la arrendataria consintió que se iniciara una prórroga anual y está obligada al pago de la renta correspondiente a todo el año de duración del contrato.
En realidad no existe cláusula penal que moderar, por lo que no es aplicable el CC art.1154. No se trata tampoco de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato.

NOTA
La sentencia comentada contiene un segundo pronunciamiento del Tribunal Supremo, que pudiera ser de interés para el lector, en relación con la obligación del arrendatario de restituir los locales a su estado original.

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