Actualidad jurídica Suscríbase vía email

Derechos y deberes de los propietarios en suelo urbano. Baleares

Todas las facultades del derecho de propiedad del suelo han de ejercerse dentro de los límites y cumpliendo los deberes legalmente previstos. En todo caso comprende el deber de dedicar los inmuebles a usos que no sean incompatibles con la ordenación urbanística, conservarlos en las condiciones exigidas y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro legalmente exigibles, realizar trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde llegue el deber legal de conservación.
Se establecen las siguientes novedades respecto al régimen de LOUSB art.30 a 33, en función del tipo de suelo.

Suelo urbano

Se mantiene el derecho de edificar de los propietarios previo otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente si el terreno tiene la condición de solar. Excepto que los terrenos estén sometidos al régimen de las actuaciones de dotación.
Se ratifica el derecho a promover la tramitación de los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución; en relación con el caso en que para ejecutar la edificación deba realizarse una reparcelación del suelo, tanto en ámbitos de gestión continuos como discontinuos, se establece que debe aprobarse por una acuerdo firme en vía administrativa pero previamente a la obtención de la licencia de edificación.
Con relación a los deberes relativos a la compleción de la urbanización se mantiene la obligación de ceder, en su caso y de forma previa a la edificación, los terrenos destinados a viales. El ayuntamiento no sólo puede ordenar la cesión de los terrenos y la urbanización de las aceras y la vía pública, sino también su ejecución, mediante la formulación de un proyecto de obras ordinarias.
En los casos en que la compleción, renovación o reforma requiera actuaciones de transformación urbanística, los deberes son:
a) Repartir equitativamente los beneficios y cargas derivadas del uso y de la edificabilidad fijadas por el planeamiento.
b) Ceder al ayuntamiento, obligatoria y gratuitamente, el suelo reservado para los sistemas urbanísticos locales incluido en el ámbito correspondiente a las actuaciones de reparto de beneficios y cargas, continuo o discontinuo, en el que sean comprendidos los terrenos. Los suelos dotacionales de cesión han de cuantificarse en función de los resultados de la memoria de viabilidad económica de la actuación y, en su caso, del informe de sostenibilidad económica, así como de un análisis riguroso de compacidad del suelo urbano preexistente. Por ello, ha de adoptarse como ámbito de referencia especial el determinado por usos y tipologías homogéneas que permitan conformar zonas de aplicación de unas ordenanzas concretas en que se integren los suelos objeto de la actuación. Justificadamente ha de adoptarse la superficie dotacional correspondiente, que disponga, como mínimo, de la ratio dotacional existente en esta zona y, como máximo, del estándar fijado para los sectores de suelo urbanizable; pero en los ámbitos espaciales de suelo urbano en los que la ratio dotacional existente supere el 40% de la media resultante para todo el suelo urbano, así como el 40% de los estándares establecidos para el urbanizable, el planeamiento general o parcial puede establecer la no exigencia de la cesión de suelo dotacional derivada del incremento de aprovechamiento atribuido a la actuación.
c) Ceder al ayuntamiento, obligatoria y gratuitamente, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el plan general haya incluido en el ámbito correspondiente a las actuaciones de reparto equitativo de beneficios y cargas, continuo o discontinuo, al que pertenecen los terrenos, o los adscriba en el caso de las actuaciones de renovación urbana.
d) Ceder el suelo lucrativo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15% del aprovechamiento urbanístico que comporten las diferentes actuaciones de reparto citadas. En las actuaciones de dotación, las propietarias de las parcelas edificables sometidas a este régimen han de ceder el porcentaje sólo sobre el incremento del aprovechamiento establecido por el nuevo plan con respecto al atribuido por el planeamiento anterior.
No obstante el planeamiento puede reducir hasta el 5% este porcentaje cuando sean actuaciones de transformación urbanística vinculadas a actuaciones de rehabilitaicón o de renovación urbana con un exceso de cargas con respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas.
Asimismo, el planeamiento urbanístico puede incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20% en los casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, sin perjuicio del derecho a resarcir los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, de suministro de energía eléctrica, de distribución del gas en su caso, y de la infraestructura de la conexión a las redes de telecomunicaciones, a cargo de las empresas suministradoras en la parte que no tenga que ser a cargo de las personas usuarias. Si se trata de actuaciones de renovación urbana, debe costearse también las obras de ampliación y refuerzo de los sistemas generales exteriores que, en su caso, sean necesarias.
f) Edificar los solares en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico.
g) Ejecutar, en los plazos fijados por el planeamiento urbanístico, la construcción de la vivienda protegida que les corresponda. En defecto de determinación, se establecen en 2 años, como máximo, para iniciar las obras y 4 y medio, como máximo, para finalizarlas.
h) Conservar las obras de urbanización a través de la correspondiente entidad de conservación (si ha asumido voluntariamente esta obligación o si la impone, justificadamente, el planeamiento general).
i) Garantizar el realojo de las personas ocupantes legales que sea necesario desalojar de inmuebles situados dentro del área de actuación y que constituyan su residencia habitual, así como su retorno cuando tengan legalmente derecho a ello.
Se mantiene la posibilidad de sustituir el deber de cesión por formas alternativas establecidas por el consejo insular o por su compensación en metálico de valor equivalente.
En relación con las actuaciones de dotación, las cesiones de terrenos destinados a dotaciones públicas, se pueden sustituir, cuando sea físicamente imposible materializarlas dentro del ámbito de la propia parcela edificable:
a) Por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa de valor equivalente, materializada, en régimen de complejo inmobiliario dentro del mismo edificio.
b) Por su compensación en metálico, que se debe destinar bien a obtener los suelos dotacionales cuya obtención no se materialice en el momento de la aprobación de la actuación, o bien a costear la parte de financiación pública que hubiera previsto la actuación o a integrarse en el patrimonio público de suelo, y se destine de forma preferente a actuaciones.
Desaparece la posibilidad de sustituir la cesión por la obtención y ejecución de sistemas generales.

Suelo urbanizable

Se mantiene el derecho a usar los terrenos de su propiedad y a disfrutarlos y disponer de ellos de acuerdo con su naturaleza; sin embargo desaparece la posibilidad en suelo urbanizable con ordenación detallada, de que los propietarios pudieran tener derecho al porcentaje de aprovechamiento urbanístico del sector referido a sus fincas que fije el planeamiento.
Se conservan, igualmente, los deberes de cesión en los términos legalmente previstos.
Como novedad, se prevé que las personas propietarias pueden consultar a las administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, vigente y en tramitación, y sobre las obras que han de ejecutarse para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y refuerzo de las existentes y exteriores a la actuación. La respuesta a la consulta, notificada en un plazo de 2 meses, tiene carácter informativo no vinculante para el ejercicio de las potestades públicas propias, y debe incluir el plazo en que ésta tenga efectos sin que sea inferior a 6 meses. El transcurso del plazo sin contestación expresa no genera ningún efecto favorable respecto a los términos de la consulta. Cuando la Administración altere los criterios o las previsiones que se faciliten en la consulta la alteración debe estar expresamente motivada, sin perjuicio del derecho de indemnización que pueda derivar de la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles.

Suelo rústico

Frente a la regulación contenida en LUSB que se remitía a la regulación de los usos autorizables y prohibiciones absolutas y directas, la presente norma establece los siguientes derechos y deberes:
a) Se reconocen los derechos siguientes:
– realizar las actividades necesarias para la explotación agrícola, forestal, cinegética y pecuaria mediante el uso de los medios técnicos y las instalaciones adecuadas, sin que impliquen, en ningún caso, la transformación de su condición o características esenciales;
– desarrollar, de forma limitada a las estrictas necesidades debidamente justificadas, las actividades de edificación, construcción o instalación para llevar a cabo las actividades anteriores y, excepcionalmente, otros usos que se autoricen de acuerdo con la legislación urbanística.
b) Los deberes de los propietarios son:
– conservar, mantener y, en su caso, reponer el suelo y la vegetación en las condiciones necesarias para evitar riesgos de erosión, incendio o perturbación de la seguridad y la salud públicas o del medio ambiente y del equilibrio ecológico y paisajístico;
– abstenerse de efectuar cualquier actividad no controlada que pueda tener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire;
– ejecutar los planes y programas que les resulten de cumplimiento obligado;
– cumplir las obligaciones y soportar, en su caso, las cargas que, para el ejercicio de los derechos se impongan legalmente;
– permitir a las administraciones públicas competentes, sin derecho a indemnización cuando no afecten a actividades rentables legalmente desarrolladas, la realización de trabajos de plantación y conservación de la vegetación dirigidos a prevenir la erosión o los desastres naturales.
Todos los propietarios de terrenos calificados como suelo rústico protegido, además de las limitaciones al derecho de propiedad propias de los terrenos asignados al suelo rústico común, tienen las que se derivan de su especial régimen de protección.

Suelo rústico ordenado como núcleo rural

Los terrenos que el planeamiento general incluya y ordene como núcleo rural han de estar destinados a los usos característicos, complementarios o compatibles con la edificación residencial, con las limitaciones establecidas para cada uno de los tipos de núcleos y con las necesidades de la población que allí resida. Estos propietarios tienen derecho a usarlo y llevar a cabo actuaciones compatibles con su régimen propio.
A falta de plan de ordenación detallada, o si éste no contiene la ordenación completa del régimen de los terrenos, en tanto en cuanto no se apruebe el planeamiento especial que los ordene no se pueden autorizar obras de implantación de servicios ni de edificación de nueva planta o de ampliación de las edificaciones existentes.
El planeamiento debe concretar el régimen de derechos y deberes, así como las condiciones de uso y edificación en los núcleos rurales y quedan prohibidas todas las actividades, construcciones y usos que desvirtúen las características que hayan motivado la inclusión de los terrenos en esta categoría de suelo.
En aquellos ámbitos en los que el planeamiento prevea actuaciones en los núcleos rurales con respecto al a implantación o renovación de servicios, en el grado de exigencia que el planeamiento determine, los propietarios de suelo están igualmente obligados a sufragar su coste.

NOTA
Como régimen transitorio deben destacarse los siguientes puntos:
1.- En aquellos casos en que los instrumentos de planeamiento no fijen plazos para ejecutar las obras de urbanización previstas, el proyecto correspondiente debe aprobarse en un plazo de 6 meses y las obras ejecutarse en un máximo de 2 años contado desde 1-1-18.
2.- Cuando la conservación de las obras y los servicios de urbanización esté encomendada, a 1-1-18, a entidades urbanísticas con esta finalidad u objeto, se deben seguir conservando con el régimen vigente en el momento de su constitución.

Imprimir

Envíe su comentario:

(los campos con asteriscos son obligatorios)

Acepto las condiciones legales

Atención al cliente

Si tienes dudas ponte en contacto con nosotros a través de clientes@lefebvreelderecho.com o llamando al 91 210 80 00 o 902 44 33 55.

Por teléfono

Lo más rápido es llamarnos al 91 210 80 00 o 902 44 33 55, te atenderemos de 8:30h a 20:00h de Lunes a Viernes.

Envío gratis

Envío gratuito a partir de 30€ (excepto Canarias, Ceuta y Melilla).

Devoluciones

Hasta dos meses desde que recibes el pedido para devolver la compra si no has quedado satisfecho (excepto Producto Electrónico que son 15 días).