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Derecho de realojo y retorno. Cantabria


Reconocimiento del derecho

Todas las actuaciones de ejecución del planeamiento que sean encuadrables en LS/15, en las que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de viviendas destinadas a residencia habitual, así como de los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o negocios, conllevan el deber jurídico de garantizar el derecho de realojo y retorno, a ser posible, en la misma unidad de actuación, y si no en el ámbito más cercano. Igualmente se les reconoce a las personas que, transitoriamente y por razones de necesidad, debidamente justificadas, se hayan visto obligadas a abandonar su residencia habitual por circunstancias económicas, de enfermedad, incapacidad o asistencia a familiares.
Se consideran ocupantes legales quienes residan habitualmente y de forma legítima en las viviendas objeto de desalojo y siempre que éstas sean edificaciones que hayan sido construidas de acuerdo con el ordenamiento urbanístico. Y tratándose de locales comerciales o negocios, se consideran empresarios afectados quienes se encuentren explotando un negocio, situado en un local comercial que vaya a ser objeto de un desalojo, al menos 1 año antes del inicio formal de las actuaciones de ejecución del planeamiento urbanístico.
Una vivienda constituye residencia habitual, cuando haya sido ocupada de manera efectiva durante un período superior a 183 días en el último año natural anterior a la notificación a las personas afectadas de la aprobación inicial del instrumento de ejecución del planeamiento urbanístico, salvo causa grave que lo hubiera impedido. Esto ha de acreditarse por cualquier medio admitido en Derecho, presumiéndose, en todo caso y salvo prueba en contrario, cuando la vivienda afectada conste como domicilio de la persona ocupante en el padrón municipal y a efectos fiscales durante el plazo indicado.
Los propietarios que establezcan su residencia habitual con posterioridad a la aprobación inicial del instrumento de gestión (por medio de cualquier acto relativo a la aprobación inicial de los Estatutos de la Junta de compensación, del proyecto de reparcelación y de la relación de bienes y derechos expropiados, según se actúe, respectivamente, mediante los sistemas de compensación y cooperación, o a través de la expropiación forzosa) tienen derecho a la garantía de estos derechos si se dan los siguientes requisitos:
– ser propietarios de la vivienda afectada un año antes de la aprobación inicial del instrumento de gestión;
– haber transcurrido más de 6 meses desde el inicio formal de las actuaciones sin que se hayan aprobado definitivamente los instrumentos de gestión;
– que medie causa objetiva que justifique el retorno a la vivienda.
Están obligados a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno:
a. La Administración o, en su caso, el beneficiario de la expropiación, cuando se actúe mediante expropiación forzosa, ya sea de forma integrada o aislada, o por ocupación directa.
b. El promotor de la actuación, cuando se opere en ámbitos de actuación integrada mediante procedimientos no expropiatorios.
Asimismo en todas las actuaciones de ejecución del planeamiento en las que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de viviendas destinadas a residencia habitual o de locales comerciales es necesario cumplir los siguientes requisitos:
• Los costes derivados de garantizar el cumplimiento del deber de realojo y retorno deben incluirse dentro de los gastos de urbanización, de forma individualizada y pormenorizada.
• Todos los instrumentos de planeamiento que amparen actuaciones urbanísticos que conlleven el deber de realojo o retorno deben contener un estudio completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución, justificando la existencia de medios necesarios para llevarlas a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.

Reglas de su ejercicio

El deber de realojo y retorno queda sujeto a las siguientes reglas:
a) Por cada una de las viviendas y locales comerciales o negocios afectados por la actuación urbanística es preciso ofrecer una vivienda o local comercial de sustitución en la que se garantice:
– ubicación en el mismo ámbito de la actuación y con las mismas condiciones superficiales, orientaciones y vistas, salvo casos de equipamientos públicos o infraestructuras incompatibles con requisitos de usos residenciales y habitabilidad debidamente justificados (en todo caso ha de tratase de un lugar más próximo posible al anterior a la sustitución y siempre dentro del mismo barrio o, de desaparecer este, en el más cercano, respetando en todo caso las condiciones superficiales y, siempre que ello fuera posible, las condiciones de orientación y vistas que han de adaptarse lo máximo posible a las que tenía la vivienda original);
– contar con las condiciones de habitabilidad de una vivienda de protección pública y adecuarse, en todo caso y de forma prioritaria, a las necesidades propias de la unidad de convivencia, tanto en relación con la superficie mínima adecuada al número de personas que formen la unidad de convivencia, y sin que en ningún caso pueda suponer una merma de la superficie de la vivienda original, como respecto de cualquier otra circunstancia de carácter especial que pudiera afectar a alguno de sus miembros;
– en el mismo sentido debe adjudicarse el local comercial, que debe garantizar en todo caso la misma cabida que el sustituido, la misma localización comercial y cumplir con todos los requisitos necesarios para la renovación de la licencia correspondiente de estar esta vigente, que ha de ser tramitada por el obligado a garantizar el derecho de realojo y retorno.
b) Si los ocupantes de las viviendas originarias o de los locales comerciales o de negocios lo fuesen en virtud de un título de propiedad, el obligado a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno debe ofrecerles una vivienda o local de sustitución, sin que deba existir compensación económica adicional a la vivienda expropiada.
c) En el caso de que los afectados por la actuación urbanística ocupen la vivienda a desalojar al amparo de un derecho de usufructo o de un derecho de arrendamiento, el realojo y retorno ha de hacerse con una duración igual al plazo que quede de vigencia de su título originario y, en todo caso, en idénticas condiciones de superficie, régimen de tenencia y contraprestación económica, incluyendo la ubicación y orientación, cuando el realojo sea en el mismo ámbito de actuación y, siempre que sea posible, cuando el planeamiento sea compatible con usos residenciales.
Si el afectado por la actuación urbanística ocupa un local comercial en régimen de arrendamiento con un negocio en activo, ha de dársele la opción de acogerse al derecho de realojo y retorno al mismo ámbito de actuación, o sólo realojo en ámbito distinto al de actuación. Si elige acogerse al derecho de realojo y retorno al mismo ámbito de actuación, se le debe habilitar un lugar de trabajo provisional que permita la continuidad de la actividad, en condiciones de viabilidad económica, sufragando el obligado a ello el 100% de los gastos que ocasione el traslado provisional y el retorno definitivo. En este caso no tienen que abandonar el local afectado hasta que no esté reconocido su derecho formalmente, determinada la cuantía a abonar, aportada garantía de pago suficiente y, en su caso, habilitado el espacio de sustitución provisional, no pudiendo ser la suspensión de la actividad por traslado superior a una semana. Si la actuación urbanística fuera incompatible con la continuidad de la actividad económica o cuando de la actuación urbanística se deriven cambios en el entorno que dificulten sustancialmente la actividad económica del negocio, el titular de un negocio en activo puede solicitar el realojo en una zona distinta a la de la actuación urbanística.
Se consideran conceptos indemnizables, si están justificados:
1. Traslado, carga y descarga de instalaciones, maquinaria y mobiliario.
2. Gastos de desmontaje y montaje.
3. Pérdida de elementos productivos no trasladables.
4. Deterioro o pérdida de existencias a causa del traslado.
5. Gastos de sustitución o acondicionamiento del nuevo local, incluyendo en su caso la ejecución de obras de adecuación.
6. Deterioro o pérdida por transporte.
7. Gastos de primer establecimiento.
8. Lucro cesante temporal hasta el normal funcionamiento del negocio.
9. Indemnizaciones laborales.
10. Pérdida por mayores gastos de carga y transporte de mercancías.
11. Pérdida de clientela: Ha de aplicarse un porcentaje decreciente sobre la media ponderada del beneficio neto de los tres últimos años a contar desde la aprobación definitiva del instrumento de gestión, que ha de ser en cada ejercicio respectivo de un 75%, un 50% y un 25%. Para el caso de negocios basados en establecimientos de hostelería, venta de productos al por menor o cualquier otro cuya clientela lo sea por razón de su ubicación se presume, salvo prueba en contrario, la pérdida de la clientela cuando el desplazamiento sea fuera del barrio en el que estaba situado el emplazamiento.
12. Cualquier otro gasto que sea necesario llevar a cabo para el reinicio de la actividad si resultan justificados.
d) La entrega de la vivienda de sustitución en régimen de propiedad debe sustituir al abono del justiprecio, salvo que el afectado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no puede ejercitar su derecho de realojo y retorno. Si la ejecución del planeamiento se lleva a cabo a través de los sistemas de compensación o cooperación, la entrega de la vivienda de sustitución, sin participación en los gastos derivados de la actuación, equivale a los derechos de aprovechamiento urbanístico e indemnizaciones que le correspondan en el instrumento de equidistribución, salvo que el interesado opte por percibirlo, en cuyo caso no tiene derecho de realojo.
e) La entrega en propiedad de una vivienda o local en compensación del que se va a derribar como consecuencia de la actuación urbanística de que se trate, ha de atribuir al obligado a satisfacer el deber de realojo un derecho de adquisición preferente por un plazo máximo de 5 años. Sin embargo no se pueden ejercer los derechos de tanteo y retracto en los casos de que la transmisión se produzca entre personas con parentesco por consanguinidad hasta el tercer grado, o entre cónyuges o miembros de parejas de hecho legalmente constituidas o cuando se trate de transmisiones a título gratuito entre ascendientes o descendientes en cualquier grado, incluidos pactos sucesorios. Tampoco puede ejercerse cuando la transmisión sea mortis causa.

Procedimiento

El procedimiento de realojo y retorno se sujeta a los mismos trámites de aprobación inicial e información pública previa a la aprobación definitiva pero constituye, en todo caso, un capítulo específico del proyecto de expropiación, reparcelación, compensación u otro y forma parte de su memoria vinculante, así como de las valoraciones de costes y cuenta de liquidación, tanto provisional como definitiva.
Se sujeta a los siguientes requisitos:
a) La relación de bienes y derechos afectados (en caso de actuar por expropiación forzosa) y los proyectos de compensación o reparcelación (si la ejecución se lleva a efecto a través de los sistemas de compensación, cooperación o concesión de obra urbanizadora) deben incluir la relación de las personas ocupantes de viviendas y empresarios afectados que puedan ejercitar estos derechos, as í como las condiciones en las que ha de darse cumplimiento a ese deber urbanístico.
b) No obstante lo anterior, se puede reconocer estos derechos a otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos legales necesarios para su ejercicio.
El obligado a dar cumplimiento a estos derechos debe poner a disposición del titular del derecho, en el momento de la formalización del acta de ocupación o, en su caso, de la aprobación definitiva de los proyectos de compensación, reparcelación u otro, el alojamiento transitorio, que ha de ocupar durante el tiempo de ejecución de la unidad de actuación o área específica y que debe ser adecuado a las necesidades de la persona titular del derecho y de su unidad de convivencia o, como mínimo, con condiciones similares a las de la vivienda afectada. Si este inmueble está ocupado en régimen de alquiler debe satisfacerse la diferencia sobre el alquiler que la persona afectada viene pagando o, si la persona afectada lo fuera en propiedad sin abonar préstamo hipotecario, la diferencia de los gastos fijos de comunidad e IBI. Ahora bien, si la persona lo era en propiedad y paga préstamo hipotecario, el obligado ha de abonar íntegramente los gastos de arrendamiento.
Las personas afectadas no pueden ser obligadas a abandonar sus viviendas mientras no se haya puesto a su disposición de forma efectiva el alojamiento transitorio, o su equivalente económico; sin embargo los gastos en los que incurran los afectados para el traslado de sus bienes y enseres corren a cargo de la obligada. Por todo ello el obligado ha de indemnizar a los negocios afectados, mientras dure la situación de transitoriedad, con un pago mensual equivalente al beneficio neto mensual medio del año fiscal anterior, a todas las personas que trabajaran en los mismos al menos 6 meses antes de la formalización del acta de ocupación o, en su caso, de la aprobación definitiva de los proyectos de compensación, reparcelación u otro.
Por otro lado, los gastos en que incurran los empresarios para el desplazamiento, mantenimiento y conservación de los materiales y útiles necesarios para la reapertura del negocio han de correr a cargo del obligado. En cambio los gastos accesorios al realojo y retorno provisional han de satisfacerse íntegramente por el sujeto obligado a hacer efectivo este derecho, incluyendo las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda o negocio afectado.
Las personas afectadas por actuaciones urbanísticas que deban ser realojadas, disponen de 3 días hábiles para llevar a cabo el traslado de bienes y enseres.
El derecho de realojo y retorno es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge o pareja de hecho registrada supérstite, si acreditan que comparten con el titular la vivienda objeto del realojo.
Estos derechos son independientes del derecho a percibir la indemnización que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes. En todo caso, junto con la vivienda o local de sustitución, los afectados por la actuación urbanística tienen derecho a que se les costeen los gastos de traslado de bienes y enseres y las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda afectada.
Las transmisiones, la constitución de derechos reales y la formalización de contratos de arrendamiento para dar cumplimiento a la garantía de realojo y retorno queda bonificada en un 99% de la cuota que se devengue del ITP y AJD cuando el sujeto pasivo sea el realojado.

NOTA
En las actuaciones urbanísticas de regeneración urbana que conlleven los derechos estudiados ha de garantizarse por el obligado a dar cumplimiento al mismo, la asistencia y orientación por medio de trabajadores sociales a todos los sectores poblacionales que precisen de una atención especial, bien sea por razones de edad, discapacidad, inmigración, drogodependencia, u otras circunstancias que pongan de manifiesto un evidente riesgo de exclusión social, de esos individuos o grupos.
La regulación del derecho de realojo se aplica a todas las actuaciones en las que aún no se hayan aprobado definitivamente la relación de bienes y derechos afectados por la expropiación o los respectivos proyectos de compensación y reparcelación, según el sistema de ejecución empleado.
Fuera de estos casos, el régimen aplicable en materia de realojo a las actuaciones urbanísticas es el establecido en la legislación preexistente.

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