En un contrato privado de compraventa de un inmueble se tiene intención de recoger las siguientes estipulaciones:
– La entrega del inmueble se va a producir en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
– Una vez sea suscrito el contrato de compraventa, se va a proceder a formalizar un acta notarial en el que se recoja el depósito de las arras penitenciales, a cuenta del precio pactado.
Recientemente, en el territorio de la comunidad autónoma de Cataluña, se ha establecido que en la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y que sean depositadas ante notario, van a poder pueden ser inscritas en el Registro de la Propiedad, quedando el inmueble afecto a su devolución (L Cataluña 3/2017 art.621-8).
A efectos del ITP y AJD, en primer lugar, hay que indicar que se trata de un acta notarial con contenido económico que no se encuentra sujeta a las modalidad TPO ni OS del impuesto, pudiendo quedar sujeta a la modalidad AJD. En segundo lugar y, a fin de determinar si se dan los requisitos exigidos para tener que tributar por esta última modalidad del impuesto, la DGT considera que, aunque con carácter general las actas notariales no tienen carácter de inscribibles al no tener trascendencia real -dado que se suelen limitar a contener obligaciones entre las partes- (D 8-2-46 art.2), en este caso, al reconocerse expresamente el acceso de las actas de depósito de las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad, sí ha de entenderse que se cumplen los requisitos exigidos para tributar por la modalidad AJD. Esto quiere decir que tanto si se pacta de manera expresa la inscripción como si existe una manifestación en contra que impida la inscripción del acta esto no va a afectar a la inscripción en el Registro, ya que no se requiere la solicitud expresa para que se inscriba y, por tanto, siempre va a existir en estos casos obligación de tributación por la modalidad AJD del impuesto.
NOTA
1) Hay que tener en cuenta que la regulación prevista en la L Cataluña 3/2017, con carácter general y en concreto en lo que aquí se trata, entra en vigor con efectos a partir del 1-1-2018.
2) Además, en esta Consulta, la DGT también se pronuncia sobre la tributación de la formalización en escritura pública del contrato de compraventa del inmueble en un momento posterior al de la celebración del contrato, en cuyo caso no existe obligación de tributar por la modalidad TPO del impuesto, dado que sin la entrega o traditio no se produce la transmisión del inmueble (CC art.1445 y 1450) (nº 11926 Memento Fiscal 2017).
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