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Deber de edificar. Baleares

El planeamiento debe fijar los plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares producidos después de la ejecución urbanística de los sectores y las unidades de actuación, y de los existentes en las áreas concretas que determine.
Asimismo, mediante una orden de ejecución concreta, la Administración ha de fijar el plazo para rehabilitar las edificaciones susceptibles de ello.
Esta obligación existe aunque el solar contenga construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o de necesario derribo por el hecho de ser un obstáculo para la ejecución del planeamiento.
Sin embargo, no es preceptivo fijar un plazo para edificar solares de uso residencial con una capacidad máxima de hasta 4 viviendas.
Si el planeamiento no ha determinado el plazo para edificar los solares, se entiende que es de 4 años, contado desde que la parcela haya adquirido la condición de solar. Superado este plazo, no se exigen hipotéticas indemnizaciones por reducción del aprovechamiento urbanístico que derive de alteraciones del planeamiento urbanístico, ni por la revocación de la eficacia de las licencias concedidas sobre la base del planeamiento sustituido.
En los términos que fijen los consejos insulares, los ayuntamientos pueden crear un registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, con carácter público; pero su inexistencia no afecta a la validez y eficacia de las resoluciones declaratorias del incumplimiento ni a la obligación de la administración actuante de comunicarlas al Registro de la Propiedad, de acuerdo con la legislación estatal.
Se mantienen las consecuencias de la inscripción en el registro o, en su defecto, la resolución declaratoria del incumplimiento, habilitando para la iniciación del expediente de sustitución forzosa de las personas propietarias o expropiatorio, pero en este último caso y como novedad, el ayuntamiento puede expropiar el solar para edificarlo y aplicar sus recursos propios en gestión directa, o mediante la selección de un promotor privado designado como beneficiario de la expropiación, en la gestión indirecta.
Se regula el procedimiento de ejecución sustitutoria forzosa, precisándose en primer lugar una declaración de incumplimiento. A continuación ha de convocarse un concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria que se desarrolla en dos fases; en la primera han de presentarse alternativas (en plica abierta) e informes técnicos y una segunda en la que se presentan (en plica cerrada) las propuestas de convenio, proposiciones jurídico-económicas y memorias de viabilidad económica y, en su caso de sostenibilidad económica a la alternativa seleccionada.
La aprobación del programa se formaliza mediante la suscripción del convenio regulador entre el ayuntamiento y el adjudicatario, con satisfacción previa de la garantía definitiva que es del 5% del total de los costes de ejecución establecidos en la adjudicación y, con la devolución de las garantías provisionales a los no adjudicatarios. Este convenio ha de publicarse en BOIB y comunicarse al consejo insular y al Registro de la Propiedad para la inscripción de las nuevas fincas y de sus titulares.

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