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Deber de conservación. Ruina. Extremadura

La L Extremadura 11/2018 surte efectos a partir del 27-6-2019.
Los propietarios y titulares de los derechos de uso de toda clase de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, están obligados a cumplir el deber de conservación y, en concreto:
– dedicarlos a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística;
– conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás legalmente exigibles para servir de soporte a dichos usos, salvo que haya sobrevenido la ruina;
– realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano;
– conservar, proteger y mantener los bienes integrantes del patrimonio histórico, artístico y arquitectónico;
– edificar los solares situados en suelo urbano y, en su caso, completar la urbanización exigible y necesaria al uso previsto, dentro de los plazos máximos previstos;
– ejecutar las obras necesarias para adaptar la edificación a las exigencias básicas previstas en la normativa técnica de obligado cumplimiento;
– adaptarlos al ambiente, tanto en materiales, dimensiones, alturas, volúmenes y tipologías en general; y
– minimizar el impacto y, de ser posible, reponer a su estado originario cualquier tipo de actuación contraria a la ordenación territorial y urbanística.
El deber de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene, estableciéndose en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
El incumplimiento de este deber habilita a la Administración a expropiar la parcela o el solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecución del planeamiento mediante la adjudicación de un programa de edificación a un agente edificador, previa declaración municipal de la misma en situación de edificación forzosa.
Para dar cumplimiento a estos deberes deben dictarse, por los municipios u órgano autonómico competente en materia de patrimonio cultural en caso de edificios declarados de interés cultural, órdenes de ejecución que fijen el plazo y condiciones para su ejecución. Tienen carácter inmediatamente ejecutivo por lo que su incumplimiento habilita para adoptar las siguientes medidas:
• Ejecución subisidiaria a costa de la persona obligada y hasta el límite del deber de conservación.
• Imposición de hasta 10 multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas y nunca inferior a 300 €.
• El importe de las multas coercitivas impuestas queda afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en la persona incumplidora.
• Sustitución de la propietaria incumplidora mediante la formulación de programas de edificación.
• Expropiación forzosa.
Las órdenes de ejecución determinan la afección real del inmueble al cumplimiento de la obligación del deber de conservación y la persona destinataria de la orden de ejecución debe abonar los gastos de elaboración de proyecto, las tasas que sean legalmente exigibles por su tramitación, así como los derivados de todas las operaciones de ejecución material de la orden.
En relación con la ruina se diferencian dos tipos de estados ruinosos:
1. Ruina legal. Procede en los siguientes casos:
• Si el coste de las reparaciones necesarias para garantizar la estabilidad estructural, seguridad, estanqueidad o habitabilidad, y para recuperar o mantener las condiciones mínimas para un uso compatible con el planeamiento, supere el límite legal del deber de conservación normal.
• Si el coste de las reparaciones necesarias sumado al de las realizadas como consecuencia de la última inspección periódica, supere el límite del deber normal de conservación y exista una tendencia al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.
• Si no estando en situación segura de uso por sus condiciones de estabilidad estructural, seguridad, estanqueidad o habitabilidad, no pudieran realizarse las obras requeridas por encontrase en una situación de fuera de ordenación que impida su ejecución.
Debe ser declarada por el municipio previa audiencia a los titulares de los derechos afectados por un plazo mínimo de 15 días y emisión de informe por los servicios técnicos municipales. La declaración que ha de disponer sobre las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, debe pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación y no procede nunca si se causa por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de una tercera persona. Obliga a proceder a la completa rehabilitación o demolición, a elección, si se trata de una edificación no catalogada ni protegida con un nivel de protección integral ni en trámite para su protección y a adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y obras necesarias para recuperar las condiciones de estabilidad y seguridad requeridas.
Cuando la ruina legal afecte a un edificio catalogado la Administración competente debe determinar los efectos de la declaración de ruina, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad.
2. Ruina física inminente. Se produce cuando una construcción, edificación o instalación o algún elemento o parte de las mismas se encuentre en tal estado que amenace con derrumbarse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, en cuyo caso el municipio queda habilitado para disponer con carácter urgente y sin dilaciones, todas las medidas que sean precisas para disponer con carácter urgente y sin dilaciones, todas las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento o apeo de la construcción o edificación y su desalojo.
Cuando se trate de edificios catalogados se pueden adoptar, excepcionalmente, medidas para proceder a la demolición de los elementos estrictamente indispensables para proteger adecuadamente valores superiores y, desde luego, la integridad física de las personas.
El municipio es responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas anteriores, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe a la persona propietaria.
Las indemnizaciones que satisfaga el municipio deben repercutirse en la persona que ostenta la propiedad hasta el límite del deber normal de conservación.
En todo caso la adopción de las medidas previstas no presupone ni implica la declaración de la situación legal de ruina urbanística.

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