Construcción de viviendas en régimen de protección pública

En junio de 2007 fue formalizado con una entidad financiera un préstamo con garantía hipotecaria sobre una serie de fincas para la construcción de unas viviendas acogidas al régimen de protección pública de precio limitado de la Comunidad de Madrid, habiéndose presentado ante la Dirección General de Tributos de dicha comunidad autónoma la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD, modalidad AJD, aunque acogiéndose a la exención prevista en la LITP art.45.I.B.12. En junio de 2009 la Oficina Liquidadora competente formuló propuesta de liquidación, al considerar que no se podía beneficiar en este caso de la exención pretendida. Frente al escrito de alegaciones presentado por la recurrente, solicitando que le fuese reconocido el beneficio indicado, en julio de 2009 la Oficina Liquidadora confirmó la propuesta de liquidación previa, ya que consideraba que en todo caso se excedían los límites establecidos para las viviendas de protección oficial en cuanto al precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil, así como en cuanto al límite de superficie total.
En septiembre de 2009 fue interpuesto el oportuno recurso de reposición, el cual fue desestimado, habiendo sido interpuesto contra la resolución desestimatoria reclamación económica-administrativa ante el Tribunal Regional de Madrid, manteniendo que la exención resulta de aplicación a cualquier modalidad de vivienda de protección oficial, sin hacerse referencia a otros parámetros a efectos de su catalogación. No obstante, en septiembre de 2010 el TEAR de Madrid desestimó la reclamación al considerar que si bien la exención de la LITP art.45.I.B.12 es aplicable a las viviendas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las comunidades autónomas, hay que respetar los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y limite de ingresos de los adquirentes o usuarios, los cuales no pueden excederse de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial. En concreto, en este caso, el TEAR consideró que dado que se habían incumplido las condiciones exigidas (al menos, en cuanto a superficie máxima protegible), no resultaba aplicable la exención.
Finalmente, en septiembre de 2010 ha sido interpuesto el presente recurso de alzada, en el cual, entre otros argumentos, la recurrente mantiene que en este caso la formalización del préstamo con garantía hipotecaria se destina a la financiación del proyecto de construcción de una serie de viviendas acogidas al régimen de protección pública de precio limitado de la Comunidad de Madrid. A estos efectos, considera que hay que tener en cuenta que a la fecha de entrada en vigor de la LITP únicamente existía una modalidad de viviendas protegidas (en concreto, las Viviendas de Protección Oficial), y que las comunidades autónomas han ido aprobando con posterioridad diversos regímenes de protección para viviendas (en el caso de Madrid, por la L 6/1997 se creó en concreto la figura de la Vivienda de Protección Pública).
De conformidad con la LITP art. 45.I.B.12 vigente a junio de 2007, entre otras exenciones, en cuanto a la modalidad AJD, se reconocía la exención de las escrituras otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial, así como los préstamos hipotecarios o no solicitados para la construcción antes de la calificación definitiva, quedando centrada por tanto en estos casos la controversia en determinar es si a las viviendas en régimen de protección oficial establecidas con otra denominación por las comunidades autónomas les resulta de aplicación esta exención. A este respecto, la L 13/1996 disp.trans.12ª reconoció un trato equivalente de este tipo de viviendas con las viviendas de protección oficial, siempre que fuesen respetados los parámetros de superficie máxima protegible, precio de vivienda y límite de ingresos de los adquirentes y usuarios.
Con base en lo anterior, el TEAC considera que dos son los extremos que hay que analizar en este caso a efectos de la aplicación de la exención pretendida:
a) Cumplimiento de la exigencias referidas al precio de venta: a nivel estatal, en la fecha en que se instó la calificación de las viviendas en este caso, el RD 801/2005 establecía que para que una vivienda pudiera calificarse como de protección oficial, resultaba necesario respetar los precios máximos de venta, partiéndose a estos efectos de un Precio Básico Nacional, consistente en una cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta. En concreto, la Resol 9-1-07, de la Subsecretaría del Ministerio de la Vivienda, en aquella fecha dispuso un Precio Básico Nacional de 728 euros por metro cuadrado de superficie útil.
En cuanto a la Comunidad de Madrid, en virtud del D Madrid 11/2005, estableció las condiciones que debían cumplirse para que una vivienda fuese calificada como protegida, considerando como tal a toda vivienda que, en cumplimiento con lo previsto por la L 6/1997, y siempre que se cumpliesen los requisitos de superficie, destino, uso, calidad y precio máximo exigidos, fuese calificada como tal por la Comunidad de Madrid a través de la Consejería competente en materia de vivienda. En particular, recogía las Viviendas con protección pública (Viviendas con Protección Pública Básica y Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado), las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento (Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento y Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra) y Viviendas de Integración Social (D Madrid 11/2005 art.2).
En relación con la determinación del precio de venta de este tipo de viviendas, en Madrid, de conformidad con el D Madrid 11/2005 art.13.2, la Orden Madrid 1577/2005 (aplicable en la fecha de calificación de las viviendas del presente recurso) fijó los precios máximos de venta por metro cuadrado de este tipo de viviendas. Por lo que se refiere a las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, se recogía un precio unitario máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de protección oficial para la zona B (en la que se enmarca el municipio en el que se encuentran las viviendas del presente recurso) de 1.585,72 euros, que coincide con el declarado por el recurrente.
b) Cumplimiento de las exigencias referidas a la superficie máxima: aunque en la normativa de la Comunidad de Madrid efectivamente se establecía, con carácter general, el límite de 90 m² (y de 120 m² en el caso de familias numerosas personas con discapacidad, etc.) (D Madrid 801/2005 art.11.4 y 5), el TEAC considera que al no negar el propio recurrente el incumplimiento de este requisito alegado por la Oficina Liquidadora competente, con base en lo dispuesto en la L 13/1986 disp.adic.12ª, se ha de rechazar la equiparación simple entre las viviendas de protección oficial y las de protección pública autonómica, no siendo admisible en el ámbito tributario una extensión por analogía.
En conclusión, dado el incumplimiento del requisito exigido en cuanto a la superficie máxima de las viviendas, el TEAC confirma la imposibilidad de aplicar en este caso la exención prevista en la LITP art.45.I.B.12.

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