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Compraventa de inmueble a la SAREB mediante financiación

Se procede a formalizar una compraventa de una vivienda de obra nueva procedente de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (en adelante, SAREB), teniendo que ser solicitada financiación para su adquisición. En concreto, se pretende la subrogación en el préstamo promotor, cubriéndose así el 80% del total de la deuda, y por el resto del importe que resulta necesario ser financiado, se pretende llevar a cabo una ampliación- novación del préstamo inicial.
En primer lugar, en relación con la constitución del préstamos hipotecario, en un principio se reconocía la exención en ITP y AJD por la concesión de garantías de cualquier naturaleza cuando el sujeto pasivo era la SAREB (LITP art.45.I.B.45). Con posterioridad, se reconoció la exención en los casos de constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB, a entidades participadas directa o indirectamente por dicha sociedad en al menos el 50% del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión o como consecuencia de la misma o a los Fondos de Activos Bancarios, mientras se mantenga la exposición a dichas entidades por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. Además, resultan aplicables los beneficios previstos en la L 2/1994 a las novaciones modificativas de los préstamos de común acuerdo pactados entre el deudor y acreedor -cuando dicha condición recaiga sobre las mismas entidades y fondos anteriores- (L 9/2012 disp.adic.21ª.2).
Por tanto, habiendo sido equiparada a efectos de la subrogación del acreedor y de ciertas novaciones modificativas de los préstamos la SAREB a las entidades financieras, resulta aplicable la exención de la cuota gradual del documento notarial de la modalidad AJD en la constitución de las garantías para la adquisición de inmuebles a la SAREB, con independencia de quién sea el sujeto pasivo (en este sentido, DGT CV 28-9-16).
En segundo lugar, a efectos de la subrogación en préstamo promotor, en cuanto a la modalidad AJD del impuesto, no hay que olvidar que se exige que se trate de la primera copia de escritura o acta notarial, que tenga por objeto cantidad o cosa valuable, que contenga actos inscribibles en alguno de los registros -de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles-. En este caso, dado que no se produce una inscripción distinta a la que origina la transmisión del inmueble, no se cumplen los requisitos para quedar sujeto a tributación por esta modalidad del impuesto. En cuanto a la modalidad TPO, el DGT recuerda que es reiterado el criterio que mantiene que la subrogación de un tercero en las responsabilidades hipotecarias del vendedor no constituye hecho imponible de esta modalidad.

Por último, teniendo en cuenta que la constitución del préstamo se encuentra exento, la DGT concluye que si resultase necesaria la ampliación del préstamo inicial, por necesitar la parte compradora financiar una cantidad mayor que la cubierta por el préstamo promotor para cubrir la cantidad adeudada, dicha ampliación quedaría exenta.

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