Clausa penal por retraso en la entrega del inmueble vendido.

Existiendo entre las partes de un contrato privado de compraventa una cláusula de penalización por cada día de retraso en la entrega de la posesión de la finca mediante otorgamiento de escritura pública, fue en cumplimiento de sentencia y con considerable retraso sobre la fecha pactada, que se otorgó finalmente la misma.
La compradora interpuso demanda solicitando la condena en aplicación de dicha cláusula, que fue íntegramente estimada en primera instancia; mientras que la AP Barcelona aplica en la apelación la facultad de moderación del CC art.1154, pues entiende desproporcionada la indemnización.
El Tribunal Supremo, desestima el recurso de casación interpuesto por la compradora: el Juez puede modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal haya sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor (CC art.1154); pero no cuando se da un incumplimiento total o cuando se trata de un retraso en el supuesto de cláusula penal moratoria, cuando la pena fue prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento ahora producido, por aplicación del principio pacta sunt servanda. Sin embargo, en este caso aun manteniendo la jurisprudencia expuesta el Tribunal Supremo realiza dos consideraciones complementarias, que vienen a matizar la misma:
– Desde una perspectiva ex ante, si bien son válidas las cláusulas penales con función coercitiva o sancionadora, las mismas han de estar siempre sujetas a los límites generales de la autonomía privada (CC art.1255), pudiendo así considerarse contrarias a la moral o al orden público aquellas cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento previsible al contratar; y sin que ello se justifique en disuadir de modo proporcionado del incumplimiento que la cláusula contempla, en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio que hubiera podido preverse que reportaría al incumplidor.
Para estas cláusulas, a fin de conservar su validez, el Tribunal Supremo está dispuesto a admitir la reducción judicial, sin que la misma tenga relación con la facultad del moderación (CC art.1154), ni se oponga a la jurisprudencia sobre la misma.
– El análisis ex post atiende al daño efectivamente causado al acreedor por el incumplimiento contemplado en la cláusula, en relación con el previsible al tiempo de contratar.
Son cláusulas penales de mera liquidación anticipada de los daños y perjuicios; y las que, teniendo también una función coercitiva o punitiva, no presenten problemas de validez.
Para justificar la moderación no basta que, producido el incumplimiento que la cláusula contempla, la cuantía a pagar sea mayor que la de los daños y perjuicios efectivamente causados. Sin embargo, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse, aplicando el CC art.1154 por analogía, cuando la diferencia se deba a un cambio de circunstancias imprevisible al contratar, de manera que el daño realmente producido se ha separado cuantitativamente de lo previsible entonces.

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