Con efectos desde el 6-8-2013, se establecen medidas urgentes en materia de vivienda, con especial atención a las viviendas de protección pública, con el fin de responder a las situaciones de dificultad por las que atraviesan los residentes en Castilla y León para ejercer su derecho constitucional a la vivienda.
Debido a la amplitud de las medidas adoptadas por esta disposición nos limitamos a hacer ahora una breve referencia a las novedades más destacables:
I) Se amplía la relación de colectivos de especial protección a efectos del acceso a una vivienda de protección pública (DL Castilla y León 1/2013 art.3).
II) En cuanto la nuevo régimen legal de las viviendas de protección pública, se modifica sustancialmente la L Castilla y León 9/2010 (DL Castilla y León 1/2013 art.4 a 10), a fin de solucionar el vacío normativo generado por la ausencia de regulación al respecto en la nueva planificación estatal en materia de vivienda, frente a la detallada normativa que solían incluir los planes precedentes:
a) Se adopta una nueva perspectiva en la regulación de las viviendas de protección pública, ya que la ausencia de incentivos económicos deja sin justificación la simétrica exigencia regulativa, plasmada en múltiples limitaciones a la facultad de disponer, o en los estrictos requisitos exigidos a los adquirentes, que ahora dificulta la venta de las viviendas construidas, así como la planificación y construcción futura de otras nuevas.
b) Se regulan con detalle las clases de viviendas de protección pública:
– la general denominada «vivienda de protección pública autonómica»; y
– las destinadas a situaciones especiales: vivienda joven, vivienda de precio limitado para familias y vivienda de protección pública en el medio rural.
Separadamente se regulan los alojamientos protegidos, de construcción en suelos dotacionales y regulación más estricta, limitada al arrendamiento y con un régimen legal de protección de carácter permanente.
c) Como consecuencia de la ausencia de financiación pública se suaviza el rigor de la regulación administrativa, de modo que:
– la duración del régimen legal de protección de las viviendas de protección pública de promoción privada se limita a 15 años;
– se suavizan las condiciones temporales para su descalificación.
No obstante, se mantiene para las viviendas de promoción pública el plazo de 30 años y la prohibición de descalificar.
d) En cuanto a la determinación de los precios, se hace necesario habilitar un mecanismo de ámbito autonómico en previsión de ausencia del estatal.
e) La reforma de los procedimientos de calificación responde a un contexto de simplificación de las estructuras administrativas y supresión de duplicidades. Así, una vez otorgada la calificación de las viviendas de protección pública, como se hacía con la calificación provisional, no se exige un nuevo acto expreso para levantar su condición resolutoria, sirviendo a tal efecto el otorgamiento de licencia de primera ocupación. En cuanto a las garantías de los adquirentes frente al supuesto de que la calificación sea denegada u opere su condición resolutoria, podrán resolver el contrato o solicitar la rehabilitación del expediente a su favor.
Por otro lado, la calificación es el único procedimiento que mantiene el silencio negativo, al concurrir razones de interés general, que se encuentran en la imprescindible y necesaria seguridad, tanto estructural como de instalaciones, con la que deben contar los edificios de viviendas.
f) Otra serie de modificaciones relativas a los destinatarios de las viviendas, los visados de contratos de compraventa y arrendamiento, autorizaciones de cambio de uso y limitaciones a la facultad de disponer, contribuyen en a articular un régimen legal que permita asegurar la pervivencia futura de las viviendas de protección pública, como herramienta de utilidad contrastada para garantizar el derecho constitucional a la vivienda.
g) Como puede observarse, se aprovecha la ocasión para separar de forma clara en la regulación la promoción privada, necesitada de estímulos y flexibilidad, de la promoción pública, que debe abandonar la competencia con el sector privado para concentrarse en los segmentos que le son propios: personas y familias de menor poder adquisitivo, para las cuales el mercado no proporciona una solución a sus necesidades de vivienda. Por ello se limita la actuación directa de las Administraciones en materia de vivienda, en términos puramente económicos, a los sectores sociales desfavorecidos, mientras que la promoción privada tiene un marco de actuación más amplio, que se plasma en la flexibilización de los requisitos exigibles para el acceso a las viviendas de protección pública. Se tiene en cuenta, por ejemplo, que la posesión de una vivienda no implica una situación mejor cuando las dificultades para venderla dificultan la movilidad laboral.
III) Se disponen medidas específicas dirigidas a las viviendas de titularidad de las Administraciones públicas y de sus entidades dependientes (DL Castilla y León 1/2013 art.11 a 18). El rápido incremento de la morosidad ha desvelado situaciones que pueden atenderse, evitando el desahucio, mediante la posibilidad de solicitar una moratoria en el pago de las cuotas o de la renta mensual, o su reducción, en ambos casos con la correspondiente reestructuración de la deuda. Las condiciones para acceder a estas opciones han de guardar relación directa con la situación económica y laboral de los ocupantes, sin perjuicio de valorar también su pertenencia a los colectivos de especial protección, pero, en todo caso, de forma restringida a quienes ocupen las viviendas como residencia habitual y permanente y con título legal para ello.
También se adoptan como medidas de protección de las personas en riesgo de exclusión social la reserva inmediata de un cierto número de viviendas desocupadas, cuya necesidad en cada ciudad se ha de valorar por los servicios sociales, y que se adjudicarán en alquiler a través de la oportuna actuación singular, mecanismo de respuesta urgente para situaciones que no admiten demora.
Otra parte de las viviendas de titularidad pública desocupadas, o que lleguen a estarlo en el plazo de dos años, han de reservarse para la consolidación de los parques públicos de alquiler social, a partir de las existencias actuales.
En cuanto a las viviendas de promoción pública sin adjudicar o en proceso de construcción, se rebajan sus precios máximos de venta o alquiler, con el fin de facilitar el acceso a las mismas de sectores más amplios de la población.
Otra medida que contribuirá a la normalización social es la oferta a las personas y familias que cuenten con los recursos suficientes, tanto para pagar anticipadamente las cantidades que adeuden para la compra de viviendas de promoción pública, como para acceder a su compra si están actualmente en arrendamiento; en ambos casos en condiciones económicas que lo facilitan de forma sustancial.
IV) Se adoptan medidas temporales para dar salida al stock de viviendas de protección pública de promoción privada (DL Castilla y León 1/2013 art.19 a 27). Esta situación genera problemas financieros a los promotores, riesgos graves de deterioro físico y tensiones sociales derivadas del contraste entre las viviendas vacías y las carencias de amplias capas sociales. Las medidas adoptadas contribuyen a hacerlas accesibles para grupos más amplios de población:
a) Como medidas de carácter general, se autoriza:
– la ampliación del período de amortización de los préstamos hipotecarios; y
– la flexibilización de los requisitos de los adquirentes y de los arrendatarios potenciales.
b) Las viviendas con calificaciones específicas -vivienda joven, vivienda de precio limitado para familias- también pueden ofrecerse a cualquier destinatario que cumpla las condiciones generales de acceso a las viviendas de protección pública, tanto para su adquisición como para su arrendamiento.
c) En el caso del alquiler de viviendas de protección pública con opción de compra a 10 años, se permite adelantar dicha opción.
d) Un caso particular son los estímulos para la compra de vivienda con destino al alquiler, estando los adquirentes eximidos de cumplir los requisitos para acceder a las viviendas de protección pública si se comprometen a alquilarla durante al menos 5 años a personas que sí cumplan los citados requisitos.
e) Por otro lado, la necesidad de aprovechar cualquier oportunidad laboral, unida a la dificultad de dar salida en el mercado de venta a las viviendas previamente adquiridas, genera una injusta limitación para alquilar viviendas de protección pública a quienes deban cambiar de residencia por motivos laborales, que se elimina.
f) Por último, la posibilidad de reducir hasta 10 años la duración del régimen legal de protección y de descalificar la vivienda en ciertos supuestos, son herramientas complementarias para contribuir a la comercialización de los excedentes acumulados de viviendas de protección pública.
V) Por último, las disposiciones transitorias aclaran el régimen aplicable a las viviendas de protección pública ya calificadas, otorgan un plazo suficiente para finalizar los procedimientos iniciados al amparo de la normativa anterior, y mantienen la vigencia provisional de algunas normas instrumentales, como los módulos de referencia para determinar los precios de las viviendas de protección pública en cada caso (DL Castilla y León 1/2013 disp.trans.1ª a 4ª).
NOTA
Resultan modificados: L Castilla y León 9/2010 art.5.1, 43, 45, 48, 50, 51, 53, 54, 58.2, 60.3 y 4, 61.3, 63, 67, 68.1, 69, 71, 72, 105.3 y 107.
Quedan derogados:
– L Castilla y León 9/2010 art.10, 13, 18.2, 19.4, 47, 60.2, 97 a 100, disp.adic.1ª y disp.trans.3ª;
– D Castilla y León 52/2002, de desarrollo y aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009, junto con D Castilla y León 83/2003, D Castilla y León 64/2006 y D Castilla y León 64/2009, que lo modifican;
– D Castilla y León 99/2005, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda joven en Castilla y León, junto con el D Castilla y León 15/2010, que lo modifica;
– D Castilla y León 55/2008, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda de precio limitado para familias en Castilla y León.
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