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Cantidades entregadas a cuenta: posibilidad de ejecución de aval bancario

Los compradores de una vivienda en construcción, demandan a la entidad avalista solicitando el reintegro de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda por haber incumplido el plazo de entrega.
La entidad avalista se opone alegando, que el plazo de entrega pactado era solo estimativo y que la verdadera intención de los compradores era aprovechar un retraso no imputable a la promotora para desentenderse del contrato.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda. El contrato no contiene cláusulas abusivas y la efectividad del aval prestado como garantía de devolución de las cantidades anticipadas dependía del incumplimiento de la promotora, presupuesto que no concurre en este caso, pues la vivienda estaba concluida en plazo.
El retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación fue imputable exclusivamente al ayuntamiento, en ningún caso a la promotora, que había citado a la parte compradora para otorgar escritura pública. Además no es suficiente cualquier retraso para resolver el contrato de compraventa, sino que se precisa que el mismo frustre las expectativas contractuales de la parte compradora.
La compradora interpone recurso de apelación. La Audiencia Provincial estima el recurso en base a que cuando los compradores demandan exclusivamente a la entidad avalista, solo se ha de analizar si se incumple el plazo de entrega convenido en el contrato, cualquiera que hubiera sido su causa.
Consta acreditado, que el plazo de entrega había finalizado, y que los compradores habían interesado la resolución antes de que la vivienda hubiera sido entregada.
Se interpone casación por la entidad avalista alegando que la pretensión de los demandantes es meramente oportunista y que actuaron con mala fe y abuso de derecho al saber que la obra estaba terminada y que ya se disponía de licencia de primera ocupación, y no poner objeción alguna ni hacer reclamación o protesta de retraso hasta tiempo después, tras valorar como más beneficioso para sus intereses la compra de otra vivienda más barata.
El Tribunal Supremo señala que está probado que las obras terminaron antes de vencer el plazo establecido en el contrato, y que la licencia se obtuvo dentro de los 6 meses adicionales.
Es cierto que la promotora-vendedora no había comunicado a los compradores una fecha para el otorgamiento de escritura una vez obtenida la licencia de primera ocupación, pero también que los compradores no hicieron nada para procurar la entrega de la vivienda. Por ello no puede sostenerse que la entidad garante deba responder también de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública y del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato; en definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta es material y jurídicamente posible.
Vencido el plazo de entrega pero estando la vivienda ya terminada y contando con licencia de primera ocupación, los compradores decidieron sin más dar por resuelto el contrato mientras que la promotora-vendedora, tras guardar silencio en un principio ante el requerimiento de resolución de los compradores, los convocó días después para el otorgamiento de escritura pública. A lo anterior se une que los acuerdos entre comprador y vendedor no pueden perjudicar al fiador, criterio que cabe aplicar también a la mera desatención o descuido del promotor para el otorgamiento de escritura cuando concurre con el desinterés del comprador por ese mismo acto.

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