Actualidad jurídica Suscríbase vía email

Calificación de la cláusula de imputación de impuestos del préstamo hipotecario

La DGRN analiza si procede revocar la nota de calificación registral que suspendió la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario al considerarse que existían cláusulas abusivas.
En noviembre de 2016 fue formalizado mediante escritura pública un préstamo con garantía hipotecaria, en que la personas física gravaba su vivienda habitual favor de una entidad financiera. En el Registro de la Propiedad fue practicada la inscripción con suspensión de alguna de sus cláusulas, entre otras, la cláusula financiera que establecía ser de cuenta del prestatario todos los gastos futuros o pendientes de pago que afectasen, entre otros extremos, a los impuestos devengados por la operación, salvo aquellos en los que por ley resulte sujeto pasivo la entidad al haber contratado con consumidores, así como las costas procesales y honorarios de abogado y procurador.
No obstante, los prestatarios autoliquidaron el ITPyAJD (AJD).
Para el registrador de la propiedad se imponen al prestatario gastos que legalmente corresponden al banco (entre otros, AJD) y que se le atribuyen otros que están sujetos a una regulación legal que determina a quién corresponden (como ocurre con las costas procesales).
Por su parte, la entidad financiera argumenta en su recurso que no se está trasladando al prestatario ningún gasto que correspondiese asumir al banco, ya que expresamente se indica que, en el caso de consumidores, no serán de cuenta de la prestataria los gastos derivados de los impuestos de los que por ley sea sujeto pasivo la entidad prestamista.
En este sentido, para el banco, resulta sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho (LITP art.29), y en su defecto las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan; además, en el caso concreto de las escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considera adquirente al prestatario. (RITP art.68).
Por tanto, pese a que la cláusula suspendida no atribuye al prestatario el pago del impuesto, sino que expresamente se remite a la regulación normativa a efectos de determinar quién es el sujeto pasivo, de la misma resulta ser el prestatario.
Por otro lado, la jurisprudencia ha considerado que el reglamento (actual RITP art.29), al exigir entre otros requisitos, que se contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, se está refiriendo tanto al préstamo como a la hipoteca, resultando sujeto pasivo el prestatario (TS 17-11-01, EDJ 64601); teniendo en cuenta a estos efectos la unidad del hecho imponible en el préstamo, entre los que se encuentran los derechos de hipoteca en garantía de un préstamo (TS 31-10-06, EDJ 311768).
Con base en lo anterior, la entidad financiera considera que la cláusula cuya inscripción ha sido suspendida, en lo que se refiere al pago de los impuestos, no puede ser considerada abusiva, a efectos de lo previsto en la LDCU por no general para el consumidor un desequilibrio relevante.
Sin embargo, el registrador, manteniendo su calificación en un informe posterior, considera abusiva, y por ello nula, la cláusula de imputación al prestatario del pago de los impuestos devengados con la operación de préstamo con base, entre otras, en la TS 23-12-15, EDJ 253610, de conformidad con la LDCU art.89.3.c.
En la constitución del derecho real de hipoteca la entidad prestamista es el sujeto pasivo, dado que las copias autorizadas se expiden a su instancia y es la principal interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria, obteniendo además un título ejecutivo.
Sin embargo, la DGRN concluye que reiterada doctrina sostiene el criterio de que la jurisdicción civil no debe conocer sobre la aplicabilidad o procedencia de los impuestos, debiéndose acudir a la jurisdicción contencioso- administrativa; con base en el RITP art.68, se ha considerado que la constitución de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito está sujeta a AJD, resultando sujeto pasivo el prestatario, dado que el derecho inscribible es el préstamo, aunque se encuentre garantizado con hipoteca, (entre otras, TS 23-11-01, EDJ 64639; 20-1-06, EDJ 6379).
En conclusión, dado que en estos casos los actos inscribibles son tanto el préstamo como la hipoteca, el sujeto pasivo va a ser siempre el adquirente del préstamo, que es el prestatario, por lo que no puede ser considerada abusiva y, por tanto, tampoco nula esta cláusula cuya inscripción registral ha sido suspendida, por lo que se refiere a la atribución al deudor hipotecario del pago de AJD, ya que no le ha sido trasladado al prestatario ningún gasto que le correspondiese asumir al banco.

NOTA
La DGRN analiza también los motivos de suspensión registral de la cláusula relativa a las costas procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por la prestataria de su obligación de pago, así como a los honorarios de abogado y procurador contratados por la prestamista. Sin entrar en los argumentos mantenidos en relación con estas cuestiones, la DGRN concluye que en el primero de los casos sí se infringen las normas procesales, produciéndose desequilibrio entre las partes; en cuanto al segundo, se determina que debe ser revocada la nota de calificación registral.

Imprimir

Envíe su comentario:

(los campos con asteriscos son obligatorios)

Acepto las condiciones legales

Atención al cliente

Si tienes dudas ponte en contacto con nosotros a través de clientes@lefebvreelderecho.com o llamando al 91 210 80 00 o 902 44 33 55.

Por teléfono

Lo más rápido es llamarnos al 91 210 80 00 o 902 44 33 55, te atenderemos de 8:30h a 20:00h de Lunes a Viernes.

Envío gratis

Envío gratuito a partir de 30€ (excepto Canarias, Ceuta y Melilla).

Devoluciones

Hasta dos meses desde que recibes el pedido para devolver la compra si no has quedado satisfecho (excepto Producto Electrónico que son 15 días).