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Baleares. Vivienda protegida.

Con efectos desde 27-6-2018, se aprueba una nueva Ley de Vivienda en Baleares, cuya regulación de la vivienda protegida afecta, entre otros, a los siguientes aspectos:
Se consideran viviendas protegidas:
• Las calificadas de protección oficial, tanto si son de promoción pública como privada, al amparo del RD 31/1978, sobre política de viviendas de protección oficial.
• Las que se declaren expresamente protegidas en virtud de normativa específica o norma de desarrollo de planes de vivienda de ámbito estatal o autonómico.
• Las que sean objeto de usos que se quiera impulsar y priorizar, extendiendo reglamentariamente los requisitos o baremos de protección pública a esos otros títulos habilitantes, p.e. la cesión de uso, el derecho de superficie u otros.
• Los elementos, como garajes, trasteros, locales y otros elementos asimilables, que se incluyan o consten en la calificación definitiva de vivienda protegida correspondiente.
Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública – la llevada a cabo por administraciones públicas y empresas o entidades públicas- o de promoción privada – la llevada a cabo por personas físicas o jurídicas privadas, incluidas las promociones llevadas a cabo por medio de convenios de colaboración entre entidades del sector público y promotores privados -.
El régimen de protección de las viviendas protegidas, tanto si son de promoción pública como privada, que sean calificadas a partir del 27-6-2018 es permanente, sin posibilidad de descalificación voluntaria.
En todo caso, para que una vivienda pueda ser reconocida como vivienda protegida es necesario obtener la correspondiente calificación como tal, sin que pueda estar ocupada ni usada hasta que haya obtenido la calificación definitiva, que sustituye a la cédula de habitabilidad en primera ocupación. Para que una vivienda sea calificada como protegida tiene que cumplir, como mínimo, los siguientes requisitos:
– estar destinada a domicilio habitual y permanente, sin que pueda ser destinada a segunda residencia o a cualquier otro uso; y
– estar sometida a un precio máximo de venta y renta en función de la superficie útil total de la vivienda y del resto de requisitos que se puedan establecer reglamentariamente
Esta calificación ha de ser inscrita en el Registro de la propiedad por el promotor de la vivienda.
En el plazo de 30 días desde su formalización, han de presentarse para ser visados por la consejería competente en materia de vivienda:
• Los contratos de compraventa.
• Los contratos de arrendamiento.
• La constitución o transmisión de cualquier derecho sobre las viviendas.
• La cesión total o parcial del uso de estas vivienda así como de sus anexos.
Los promotores están obligados a elevar a escritura pública los contratos de compraventa que hayan formalizado. ESte plazo comienza a contar:
– desde que se otorgue la calificación definitiva cuando el contrato se formalizó con anterioridad a la misma; o
– desde la firma del propio contrato si la calificación se concedió con anterioridad al mismo.
Para poder participar en los procedimientos de adjudicación de estas viviendas los demandantes deben inscribirse en el Registro público existente al efecto (Orden Baleares 18-10-2010), ofreciéndose las viviendas por orden de inscripción, dentro del término municipal donde se haga la promoción. No obstante, cabe la adjudicación directa para satisfacer necesidades urgentes de vivienda derivadas de realojamientos motivados por procesos de rehabilitación pública, por expedientes expropiatorios, por situaciones de violencia de género o por situaciones de emergencia.
Se prevé la creación de un Registro de viviendas protegidas, único para el territorio de toda la comunidad autónoma, en el que los promotores, en la primera transmisión, y en la segunda y posteriores transmisiones, el adquiriente, y, en caso de arrendamiento u otros derechos, la parte arrendadora o titular de la vivienda, están obligados a inscribir en este registro las viviendas protegidas así como los contratos de compraventa, alquiler o cualquier otro título de transmisión o cesión sobre estas.
Se contempla, asimismo, la implementación anual de anual de programas de inspección para poner en marcha medidas correctoras dirigidas a evitar el lucro mediante el parque de viviendas protegido. Será información de base de los denominados programas de inspección el cruce actualizado del registro de viviendas con protección pública de las Illes Balears y del Registro público de demandantes de viviendas protegidas. Capítulo II De las potestades sobre la vivienda protegida
Para el ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte de la Administración balear, los promotores de viviendas protegidas de promoción privada han de presentar una oferta económica al solicitar la calificación provisional. Si aquella no ejerce este derecho en el plazo de un mes desde la concesión de la calificación provisional el promotor puede iniciar la venta. Asimismo, salvo algunas excepciones, las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de las viviendas protegidas y de sus anexos, durante el periodo legal de protección, como también de los suelos no edificados con calificación urbanística para viviendas protegidas o destino asimilable, están sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal a favor de la consejería competente. Los bienes así adquiridos han de ser incorporados al patrimonio público correspondiente y, en todo caso, se les debe dar un destino que esté de acuerdo con las finalidades legales de la intervención pública en el mercado inmobiliario y, en concreto, a vivienda protegida.
La Administración pública titular de la vivienda protegida, de los anexos vinculados, las zonas comunes, los locales y las edificaciones complementarias es competente para incoar y resolver los procedimientos de desahucio administrativo contra arrendatarios u ocupantes de viviendas protegidas

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