Arrendamiento rústico histórico. Comunidad Valenciana

Con el objetivo de dotar al arrendamiento histórico valenciano de una regulación completa, se aprueba la presente disposición en la que se regulan todos sus elementos personales, reales y formales, los derechos y obligaciones de cada una de las partes, su régimen de transmisión y las distintas causas y consecuencias de terminación del arriendo.
Se establecen normas especiales para los contratos que puedan constituirse en el futuro, como las relativas a las exigencias de capacidad para dar tierras en arrendamiento o la necesidad de forma escrita para que expresamente conste este concreto pacto contractual, no favorecido por ninguna presunción.
Se concibe el arrendamiento histórico como un contrato para la explotación agraria y la empresa familiar, que responde al principio de continuidad de la explotación, por lo que se incluye en su ámbito objetivo todo lo requerido para la explotación, con inclusión de los derechos vinculados a ésta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegéticos.
Aunque no se exige al arrendatario la condición de profesional de la agricultura, se es necesario que sea el cultivador directo -aunque no sea personal-, prohibiéndose el subarriendo, y exigiéndose la autorización de la cesión “inter vivos” en los supuestos de jubilación o incapacidad, y con esa misma exigencia en la sucesión “mortis causa”.
Se regulan detalladamente -en su caso, con remisiones expresas al régimen común arrendaticio-:
– los derechos y obligaciones contractuales -en particular, la renta-;
– su transmisión, dedicando especial atención a los derechos de adquisición preferente y reiterando la inexistencia del derecho de acceso a la propiedad fuera de los supuestos de transmisión;
– los distintos supuestos de terminación del contrato y sus consecuencias económicas.
En particular, se recoge un régimen completo a los supuestos de extinción por derecho de recuperación, transformación urbanística o expropiación de la finca:
• Se intenta garantizar que el derecho de recuperación cumpla su finalidad específica, que es atender el derecho preferente del propietario para el cultivo de la finca, evitando su utilización en fraude de eventuales derechos de participación en el plusvalor por transformaciones urbanísticas o por presiones de esta naturaleza que hacen subir el valor de los terrenos al margen de su utilidad agraria.
• En materia expropiatoria se fija de un modo u otro el derecho de la parte arrendataria, en función de que la finca haya sido justipreciada por su valor rústico o en atención a circunstancias urbanísticas. Por último, se establece un régimen unificado para todos los supuestos en los que subyace la urbanización de los terrenos, regulado a propósito de la extinción por la transformación urbanística de la finca. Este régimen acota los derechos de participación en el plusvalor, conforme a la jurisprudencia foral, a los supuestos de cese efectivo en la actividad agraria de quien cultiva; pero separándose parcialmente del criterio contenido en ciertas sentencias, intenta determinar el concepto y contenido del plusvalor -y con él, del derecho a la participación de la persona arrendataria- de un modo objetivo y desconectado de decisiones circunstanciales tomadas por los propietarios -vender o no vender, pagar en terrenos o en dinero las cargas urbanísticas, etc.-. Se atiende al doble valor de una misma realidad, que es la finca arrendada: su valor como finca agraria, de un lado, y el valor del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la misma, de otro. Con la incorporación del concepto de aprovechamiento urbanístico se pretende una remisión al régimen propio de éste según la normativa administrativa de aplicación, sin que la ley civil incida en él o utilice los mismos conceptos con una significación diferente, y sin que equipare cosas que son distintas en el ámbito de otras disciplinas, como valor urbanístico de la finca arrendada -calculado conforme a su aprovechamiento- o valor real de la parcela de resultado. A su vez, al detraer el importe de las cargas urbanísticas y demás costes exigibles al propietario, se hace abstracción del modo de pago elegido por éste, garantizando que el contenido económico del derecho y del concepto mismo de plusvalor sea uniforme y derive directamente de los parámetros de la ley, sin estar mediatizado por posibles decisiones de una de las partes -propiedad-, que se imponen a la otra -arrendatario-. Destaca como novedad la posibilidad de que el derecho a la participación en el plusvalor del arrendatario se materialice en terrenos resultantes del proceso reparcelatorio, lo que exige la consignación por dicha parte del valor agrario de la finca y que puede ser excluida por la propiedad, a su vez, mediante la consignación del importe estimado del plusvalor que corresponde al arrendatario. Con este juego de recíprocas consignaciones se pretende eliminar cierta litigiosidad en la materia y también solventar el problema de posible iliquidez que pueden tener los propietarios obligados a pagar fuertes sumas de dinero a sus antiguos arrendatarios. En todo caso, se reserva el derecho de las partes a revisar judicialmente las distintas valoraciones.
Finalmente, se mantiene la posibilidad de reconocimiento administrativo de los arrendamientos existentes, incorporando el criterio jurisprudencial de no ser necesario tal reconocimiento ni producir el efecto de impedir o sustituir el posible ejercicio de acciones judiciales con dicho fin, a resolver por los tribunales con plenitud de jurisdicción. Con relación a los arrendamientos existentes, o en su caso a los que se puedan constituir, se ha relajado la exigencia de la tradicional libreta, que aún siendo un elemento notoriamente característico de los arrendamientos de la vega de Valencia, no necesariamente aparece en otros arrendamientos localizados en áreas distintas que, sustancialmente, responden al mismo tipo de contrato indefinido de transmisión hereditaria.

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