Aplicación de la cláusula penal por incumplimiento del arrendatario

El Tribunal Supremo estima un recurso de casación, admitiendo la exigencia de pago de la cláusula penal pactada en un contrato de arrendamiento de local cuando, tras el incumplimiento del arrendatario, el arrendador celebra un nuevo contrato con un tercero de forma inmediata.
Dos empresas celebran un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por el que se cede un inmueble en arrendamiento. Este contrato contiene una cláusula penal con indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones asumidas.
Una vez resuelto el contrato por falta de pago, la arrendadora interpone demanda de reclamación de cantidad derivada de la cláusula penal pactada. Mientras que en primera instancia se desestima la demanda por considerarse que la indemnización ha de quedar limitada al tiempo que el local hubiera permanecido libre y en este caso otro arrendatario sustituyó al demandado de forma inmediata, la Audiencia Provincial, entendiendo igualmente que la indemnización debe limitarse al tiempo en el que el local haya permanecido desalojado, declara la abusividad y consiguiente nulidad de la cláusula penal, pues su aplicación supondría un enriquecimiento injusto de la propiedad.
Por su parte el Tribunal Supremo considera que, tratándose de un contrato entre dos empresarios, la nulidad de la cláusula solo podría basarse en su contradicción con los límites que impone a la autonomía de la voluntad. No se ha planteado que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.
Asimismo, la cuantía de la pena fijada no equivale a la indemnización por el posible lucro cesante como consecuencia de la resolución del contrato, sino que se establece el derecho del arrendador a percibir un porcentaje de la renta devengable en función del momento en que se produzca el incumplimiento del arrendatario.
No procede por tanto la moderación de la cláusula penal que la sentencia recurrida realiza, hasta el punto de eliminar su aplicación, por entender que no ha habido daños indemnizables, .

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