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Afecciones urbanísticas. Proyectos de reparcelación o compensación

Toda afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real ex , desde el momento de su acceso al Registro de la Propiedad (LS/15 art.16.2; RD 1093/1997 art.19).
La afección se extiende no solo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también a los derechos constituidos sobre la finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos tributarios (LGT art.73) y a los demás que siendo tributarios, vencidos y no satisfechos, consten anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.
De acuerdo con la afección caduca a los 7 años de su fecha; no obstante, si durante este plazo, se eleva a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, la caducidad tiene lugar por el transcurso de 2 años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de 7 años desde la fecha originaria de la afección. Limitación temporal de 7 años que viene justificada por que se entiende que es un plazo suficientemente largo para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes; sin perjuicio de lo cual, puede haber una ralentización de la actividad inmobiliaria que motive que el plazo sea insuficiente, aunque en ese caso habría de estarse ante el caso particular y no al general, que es el contemplado en la ley (RD 1093/1997 art.20).
El cómputo del plazo se realiza desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística queda vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística solo puede perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.
No se prevé, por último, una prórroga de la afección practicada. Por ello, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en LH art.86, puesto que no puede afirmarse una identidad de razón entre ambas clases de asientos (CC art.4.1); a ello hay que añadir que admitir una prórroga supondría causar un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin. Sin perjuicio, eso sí, de extender una nota -nueva- de afección en el caso de producirse una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita.
Esta regulación se aplica también a Cataluña, que prevé la duración de la afección fijando su caducidad a los 7 años de la inscripción; con la misma previsión de que si durante este plazo se eleva a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación, la caducidad se produce a los 2 años a contar desde la fecha de la constatación en el Registro de la propiedad del saldo definitivo. No se incluye la previsión de que no haya transcurrido el plazo de 7 años desde la fecha originaria de la afección, como sí aparece en la disposición estatal; sin embargo esto no impide su aplicación ya que la regulación de la inscripción de los actos de naturaleza urbanística y, por tanto, la de los plazos de duración de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia exclusiva del Estado (Const art.149.1.8ª) y, por ello, son aplicables independientemente de que, como sucede en determinados casos, la legislación autonómica, que es a su vez competente en materia de gestión urbanística, regule la posibilidad de practicar la afección (D Cataluña 305/2006 art.155).
Esta interpretación es admisible por la misma disposición autonómica (D Cataluña 305/2006 art.155) al remitirse a la legislación aplicable y al establecer que la afección caduque “en cualquier caso” a los 7 años de su inscripción.

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