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Adquisición por usucapión

El consultante posee una finca urbana obtenida por usucapión, que es una forma de adquirir la propiedad mediante la posesión de buena fe y con justo título durante el plazo determinado por la Ley. La posesión de la finca ha sido interrumpida durante más de 35 años. El desenlace de la incertidumbre y la correspondiente seguridad jurídica llega mediante sentencia judicial, surgiendo la duda de cuándo debe registrarse contablemente dicha finca así como cuál debe ser la valoración inicial, teniendo en cuenta, en su caso, que ya tiene la sentencia judicial favorable.
ContabilizaciónPara establecer cuál debe ser el adecuado registro contable es necesario que, previamente, se desarrollen determinados conceptos contables así como la regulación aplicable tanto a nivel de normativa contable como de consultas previas emitidas por el ICAC. En concreto:
a) Definición de activo: en función de lo establecido en el PGC MC son aquellos bienes, derechos y otros recursos controlados económicamente por la empresa, resultantes de sucesos pasados, de los que se espera que la empresa obtenga beneficios o rendimientos económicos en el futuro.
b) Reconocimiento del activo en balance: cuando sea probable la obtención a partir del mismo de beneficios o rendimientos económicos para la empresa en el futuro y su valor pueda determinarse con un adecuado grado de fiabilidad. A estos efectos, hay que tener en cuenta que el reconocimiento contable de un activo implica también el reconocimiento simultáneo de un pasivo, la disminución de otro activo o el reconocimiento de un ingreso u otros incrementos en el patrimonio neto.
El ICAC ha consolidado, a través de las diferentes consultas, la siguiente doctrina administrativa sobre la transferencia de activos, vinculando la calificación de activo a dos requisitos constitutivos:
– la idea de control, inherente al uso o aprovechamiento del elemento a lo largo de su vida económica, así como a la facultad de disposición; y
– la idea de recuperación, consustancial con la nota de proyección económica futura.
Que se produzca la transmisión de la propiedad del bien no es un elemento esencial para que el vendedor lo dé de baja y contabilice el correspondiente resultado. El criterio fundamental para que se produzca la correspondiente baja, es que se efectúe la cesión de los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del bien. Cuando la empresa se desprende de alguno de los ingresos o beneficios citados anteriormente, es cuando puede concluirse que procede la baja o la corrección de valor del activo. En contraposición, no procede el registro de un activo si no se cumplen ambos requisitos. En este sentido el ICAC núm 4, BOICAC núm 67, en el caso de una compraventa de una finca urbana en la que la entrega de la misma se produciría a los dos años de la firma de dicho contrato, se consideró que el bien se incorpora al patrimonio de la sociedad adquirente, teniendo que ser por tanto dado de baja en la sociedad vendedora, cuando se produce la transmisión de los riesgos y ventajas significativos asociados al mismo, con independencia de cuándo se entienda perfeccionada la transmisión jurídica.
Ante la falta de regulación expresa de la adquisición de un activo por usucapión, de conformidad con la actual normativa contable se debe tenerse en cuenta lo establecido por el ICAC consulta núm 7, BOICAC núm 99 que, en el caso de adquisición de un inmueble y una indemnización en efectivo tras la resolución de un litigio, se establece que dicha figura sería asimilable a las adquisiciones de elementos del inmovilizado sin contraprestación, es decir, a título gratuito.
Con base en lo anterior, dichos activos se han de reconocer por su valor razonable, como ingresos directamente imputados al patrimonio neto y se han de reconocer posteriormente en la cuenta de pérdidas y ganancias como ingresos sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la subvención, donación o legado. En este caso concreto, al tratarse de una finca urbana y no ser amortizable, el ingreso debería imputarse cuando se reconociera un deterioro de dicho activo o se diera de baja por su enajenación u otro motivo.
En relación a cuando debe producirse el reconocimiento del activo, cabría concluir que la fecha relevante sería la de efectiva incorporación del activo al patrimonio de la empresa, dado que en esa fecha se ha producido la efectiva transmisión de los riesgos y ventajas significativos asociados a ese activo. En este caso concreto de adquisición por usucapión, dado que la seguridad jurídica llega mediante la oportuna sentencia judicial, hasta que no se cumplen estas condiciones, desde una perspectiva contable, esa posesión solo podría ser calificada como contingente, pese a que el poseedor del activo pueda obtener frutos.
En definitiva, el activo adquirido por usucapión debe reconocerse por su valor razonable en la fecha en que se dicte la sentencia judicial favorable. La contrapartida del reconocimiento del activo será un ingreso directamente imputado al patrimonio neto, y la valoración inicial su valor razonable en dicha fecha.
Aplicación práctica:La empresa SOMOS S.A., cuyo objeto social es el transporte de pasajeros en autobús, posee desde 1980 unos terrenos anexos a sus instalaciones que está utilizando para aparcamiento de sus autobuses. Dichos terrenos no son de su propiedad. En marzo de 2017 se ha dictado sentencia judicial favorable por la cual SOMOS S.A. adquiere dichos terrenos por usucapión dado el uso ininterrumpido de los mismos por más de 35 años. La empresa ha solicitado de un perito la tasación de los mismos en esa fecha, estableciendo en su informe una valoración de 1.500.000 euros. Se plantea la contabilización durante el año 2017 para todas las entidades involucradas.
Solución:– En marzo de 2017, tras la sentencia judicial favorable:

Núm Cuenta Debe Haber
211 Terrenos y bienes naturales 1.500.000
1310 Donaciones y legados de capital. Adquisición por usucapión 1.500.000

Hay que tener en cuenta que asta que no se ha producido la sentencia, pese a que la empresa disfrutaba de los terrenos, no podrían registrarse y, dado su carácter contingente, sí se debería añadir información en la memoria contable.
Al cierre de ejercicio y, dado que el activo no es amortizable, si la empresa no estima que tenga deterioro, la donación de capital registrada no se imputa a la cuenta de pérdidas y ganancias.
La valoración realizada está en función del valor razonable del activo en la fecha de su reconocimiento contable.

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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