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Actuaciones en suelo urbano. Canarias

El D Canarias 183/2018 surte efectos desde el 9-2-2019.
Las actuaciones en el medio urbano son:
• Las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en un ámbito de suelo urbanizado (actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización).
• Las actuaciones de dotación cuyo objeto es incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de su urbanización. Pueden ser de iniciativa pública o privada, según sean promovidas por las administraciones públicas o por los propietarios y el objeto de las primeras es cubrir un déficit dotacional en el ámbito delimitado por la actuación y, el de las segundas, compensar a la Administración por un aumento de la edificabilidad, densidad o nuevos usos más lucrativos que se implante en el ámbito delimitado para la misma.
• Las actuaciones de rehabilitación edificatoria aún cuando requieran obras complementarias de urbanización.
Los deberes de los propietarios afectos a actuaciones en suelo urbano son:

Actuaciones de reforma o renovación urbana
Los previstos para el suelo urbanizable ordenado, a excepción de la adscripción de sistemas generales (LSCANA art.44). En particular son:
• Ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo destinado a sistemas locales, de acuerdo con la ordenación urbanística, de viales, espacios libres, equipamientos públicos y los necesarios para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos.
• Ceder gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general incluya en el ámbito delimitado para la actuación correspondiente.
• Ceder gratuitamente al ayuntamiento, en parcelas urbanizadas y en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, la superficie de suelo precisa para la materialización del 10% del aprovechamiento del ámbito delimitado para la actuación, con destino al patrimonio público de suelo. Esta cesión podrá sustituirse por el abono en dinero al ayuntamiento de una cantidad que, en ningún caso, será inferior al valor de mercado, salvo que deba destinarse a vivienda protegida.
• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
• Costear y, en su caso, ejecutar y entregar al ayuntamiento las obras de urbanización.
• Costear y, en su caso, ejecutar y entregar al ayuntamiento la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones, así como las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que esta demande por su dimensión y características específicas.
• Garantizar el realojo de los ocupantes legales, así como su retorno cuando tengan derecho a él, de acuerdo con la legislación vigente.
• Indemnizar a los titulares de derechos sobre construcciones y edificaciones que deban ser demolidas, así como las obras, instalaciones, plantaciones, sembrados y otros derechos análogos, que no puedan conservarse.
• Prestar garantía para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que incluirá el pago de los justiprecios que correspondan y que no podrá ser inferior al 15% del coste previsto para la completa ejecución del proyecto de urbanización. La exigencia de un porcentaje superior deberá justificarse en razón de las circunstancias concurrentes.
• Edificar los solares resultantes o rehabilitar la edificación existente que deba mantenerse de conformidad con la ordenación aprobada.
Actuaciones de dotación
Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado.
Su cumplimiento ha de realizarse, son:
• Cesión obligatoria y gratuita del suelo destinado a dotaciones públicas necesario para reajustar su proporción: su contenido se calcula de conformidad con las dotaciones existentes en el momento de aprobación de la actuación, en tanto que índice de calidad de vida que no puede empeorar.
• Cesión obligatoria y gratuita de suelo en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías: el porcentaje sobre el incremento adicional de aprovechamiento que resulte de la actuación es del 5% para cualquier actuación de rehabilitación urbana que, implicando nuevos usos o destinos más valiosos, no implique incremento de edificabilidad; o del 15% en aquellas actuaciones de dotación con incremento de edificabilidad.
• El aprovechamiento se puede monetizar para la financiación pública de la actuación y, en el supuesto que se destine a Patrimonio Municipal del Suelo, será para financiar actuaciones de reforma o renovación urbana.
• En caso de imposibilidad física de materializar la cesión dotacional en el ámbito correspondiente, la misma se puede sustituir por la entrega de suelo edificado o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario emplazado en dicho ámbito.
Actuaciones de rehabilitación edificatoria
Deberes previstos en LS/15 art.18.3, en concreto:
• Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente.
• Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
• Completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación.
• Edificar o rehabilitar la edificación existente.

Cualquiera que sea la categoría de intervención sobre el medio urbano, si la intervención se realiza en zonas de alto grado de degradación, se puede modular el cumplimiento de los deberes urbanísticos para posibilitar la efectiva regeneración del tejido urbano y rehabilitación edificatoria. Excepcionalmente y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos pueden eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato.
Las iniciativas para la ordenación, delimitación y ejecución de estas actuaciones pueden ser públicas o privadas mediante modificaciones de plan general o planes de mejora o incremento de la competitividad o planes especiales para la implantación de usos comerciales o terciarios, así como programas de actuación sobre el medio urbano. En los casos en que el planeamiento que ordene y delimite una actuación sobre el medio urbano no establezca la naturaleza pública o privada de la iniciativa es posible cualquiera de ellas; además pueden ser continuas, discontinuas o aisladas. En el caso de iniciativas públicas pueden promoverlas las actuaciones las administraciones públicas competentes y las entidades públicas o adscritas o dependientes de las mismas y, en el caso de las privadas los particulares entre los que están los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en dichas operaciones en nombre de cualquiera de los sujetos anteriores.
Los programas de actuación sobre el medio urbano pueden delimitar y ordenar las actuaciones sobre el medio urbano y la ejecución diferencia entre:
Ejecución de actuaciones sobre el medio urbano de naturaleza pública.
Pueden utilizarse todas las modalidades de gestión directa e indirectas que sean adecuadas, acordándolo en el segundo caso mediante convocatoria de un concurso público en el que las bases determinen los criterios de adjudicación y adjudicándose, con carácter preferente, a las alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos para los propietarios afectados (salvo en los casos de incumplimiento de la función social de la propiedad o de los plazos establecidos para su ejecución, estableciendo incentivos o atrayendo inversión ) y las que produzcan mayor beneficio para la colectividad en su conjunto.
Ejecución de actuaciones sobre el medio urbano de naturaleza privada.
La solicitud para la ejecución ha de ser presentada por el promotor acompañada de la documentación pertinente (D Canarias 183/2018 art.124).
Ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano de naturaleza privada por convenio con la empresa, entidad o asociación que aporte los fondos para la ejecución.
La actuación se puede tramitar directamente por la entidad siempre y cuando esté avalada por todos los propietarios mediante el oportuno contrato suscrito entre dicha entidad y los propietarios.
A continuación la alcaldía o la junta de gobierno local, si se trata de un municipio de gran población, pueden adoptar alguno de los siguientes acuerdos, en un plazo de 15 días desde la solicitud:
– admitir la iniciativa para su tramitación;
– requerir de subsanación al promotor, otorgando un plazo de subsanación no inferior a 15 días; o
– Inadmitir la iniciativa por razones de legalidad.

Todos los propietarios afectos a una actuación de las expuestas tienen derecho a la distribución equitativa de beneficios y cargas y, en su caso, conforme al coeficiente o porcentaje que corresponda en un complejo inmobiliario emplazado en el ámbito.

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