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Calificaciones superpuestas sobre y bajo rasante: Notas en torno al deslinde tridimensional de parcelas y su alcance práctico en el marco de la normativa estatal vigente

Artículo publicado en Actum Inmobiliario & Urbanismo nº 14. Enero-Marzo 2011

Cristina González Fernández

Técnico de Administración General del Ayuntamiento de Madrid

SUMARIO
1.
INTRODUCCIÓN.
 1.1.
Contexto de la superposición de propiedades diferentes en el plano vertical.
 1.2.
Planteamiento.
2.
CARÁCTER TRIDIMENSIONAL DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL.
 2.1.
Punto de partida.
 2.2.
Evolución del tratamiento del desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo en la legislación urbanística hasta la LS/08.
 2.3.
Las hipótesis de la Dirección General de los Registros y el Notariado.
 2.4.
El artículo 17.4 de la LS/08. La vía de los complejos inmobiliarios para la división entre suelo público y suelo privado y su relación con el Registro de la Propiedad.
 2.5.
La figura del conjunto inmobiliario que consagra la LS/08, ¿cubre todas las relaciones que puedan surgir entre los propietarios de los niveles superpuestos?
3.
COEXISTENCIA EN LAS PARCELAS SUPERPUESTAS DE DIFERENTES TITULARIDADES DE DOMINIO PÚBLICO.
4.
ANÁLISIS DEL TEXTO DEL ANTEPROYECTO DE REGLAMENTO DE LA LEY DEL SUELO.
5.
CONCLUSIONES.

1. INTRODUCCIÓN

1.1. Contexto de la superposición de propiedades diferentes en el plano vertical

La presencia de infraestructuras ferroviarias o viarias en el subsuelo y sobre ellas usos dotacionales diversos, o la cada vez más común creación de zonas abiertas y peatonales, plazas o espacios públicos sobre rasante, sin perjuicio del asentamiento bajo el suelo de dicho dominio público, de aparcamientos subterráneos u otras dotaciones privadas o incluso públicas pero de distinta titularidad, es una práctica ya habitual en el ámbito urbanístico, dando lugar al deslinde tridimensional de parcelas, o superposición de propiedades en un mismo plano vertical.
Este doble régimen jurídico de la propiedad o también denominada propiedad volumétrica o por planos, es consecuencia de las condiciones de ordenación y regulación establecidas por los instrumentos de planeamiento, que posibilitan la situación en la que el volumen de lo construido en el subsuelo no se corresponde, en su verticalidad, con lo existente en superficie, no ya en cuanto a su uso, sino ni siquiera en cuanto a su titularidad.
En ocasiones a través del propio Plan General de Ordenación Urbana o de modificaciones puntuales del mismo o de mejoras que puedan operar los planes parciales y especiales en la ordenación pormenorizada recogida en el Plan General, se puede apreciar por ejemplo la calificación urbanística de zona verde pública del suelo y en el subsuelo una calificación urbanística de dotacional privado, sobre la que se concede un derecho de superficie en el subsuelo, o aparcamientos privados o públicos de distinta titularidad así como calificaciones del suelo en el nivel de cota urbana como dotacional de servicios colectivos, verde básico, espacios libres ajardinados, servicios infraestructurales o viario a cota urbana y en el nivel inferior al mismo, prever infraestructuras viarias o ferroviarias, o viales elevados u otras estructuras.
Además, con la finalidad de asentar aparcamientos u otras dotaciones con carácter privado bajo el suelo del dominio público, puede ser necesario instrumentar el mecanismo jurídico pertinente que posibilite la utilización privativa del subsuelo municipal sin merma de los intereses públicos, mediante la desafectación de espacios libres de dominio público de subsuelo para usos dotacionales privativos compatibles por el planeamiento, o mediante la correspondiente concesión administrativa del dominio público propiciando dichos instrumentos una desvinculación del uso del subsuelo del dominio público, dando lugar a un doble régimen jurídico de la propiedad, público el suelo y privado el subsuelo.
Pero la ordenación urbanística deberá plantear dichas calificaciones superpuestas, dentro de las exigencias legales aplicables en la legislación vigente y su último fin será la publicidad registral.

1.2. Planteamiento

Es sobre la atribución de calificaciones superpuestas en un régimen diferenciado de propiedad por planos, en cuya proyección vertical pueden convivir distintas titularidades, sin perjuicio de su naturaleza pública o privada y, en el primer caso, de su carácter demanial o patrimonial, sobre la que versan estas notas, en las que se analizará la normativa vigente y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN).
Ello contemplando las soluciones posibles, de cara a su inscripción en el Registro de la Propiedad a fin de que puedan ser susceptibles de inscripción registral (pueda constituir fincas hipotecarias independientes) de un lado, el subsuelo y de otro, el suelo y las posibles construcciones que puedan existir en éste, y en especial sobre el alcance del artículo 17.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante, LS/08).
Dicho precepto expresamente está refiriendo esa idea de destinar superficies superpuestas en la rasante y el subsuelo y vuelo, a edificación o uso privativo y al dominio público y determina cuándo se puede constituir un complejo inmobiliario partiendo de la superposición de propiedades públicas y privadas con las limitaciones y servidumbres que protejan el dominio público, siendo conforme con la doctrina de la DGRN que había avanzado soluciones y exige interdependencia de los folios registrales destinados a publicar los derechos sobre el suelo y el subsuelo para posibilitar el acceso al Registro de la Propiedad de los derechos constituidos.
Si bien, todo ello plantea a su vez otras cuestiones:
Si se crea un volumen en el subsuelo, dicho volumen «linda» por arriba con la parte inferior de la superficie, pero tras el artículo 17.4 de la LS/08, debe configurarse como un complejo inmobiliario con doble folio, existiendo un elemento común mínimo que es el forjado, pero, ¿siempre desempeña ese papel el forjado, entendido éste como el punto de contacto entre planos, que para el bajo rasante es el techo y para el sobre rasante es el suelo o base? ¿Y en el caso de no estar calculado estructuralmente más que para constituir arquitectónicamente la cubierta del volumen en subsuelo, y no para soportar una sobreelevación?
¿Es suficiente dicha previsión de la LS/08 para la articulación de todas las relaciones comunitarias entre los distintos propietarios según los niveles superpuestos debido a compartir como elemento común el forjado? ¿Hasta dónde llegan los derechos y deberes del propietario del suelo, vuelo y del subsuelo y como se relacionan? ¿Cómo se realiza la distribución de la porción ideal o cuotas de comunidad en proporción a la forma en que son propietarios? ¿Quién sería responsable de una gotera en el forjado o elemento divisorio?
¿Cómo se debe interpretar la coexistencia de parcelas en un mismo conjunto inmobiliario, a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.3 de la Ley?
¿Qué mecanismos de control garantizan el respeto a la esencia y finalidad de las dotaciones como consecuencia de la superposición de titularidades y que no haya duplicidad de cómputo de suelos en zonas verdes o redes locales y redes generales? ¿Es suficiente la previa desafectación (incompatibilidad) o el establecimiento de las limitaciones o servidumbres que procedan para la protección del dominio público?
Y por último, otro aspecto que se quiere resaltar es la necesidad de establecer mecanismos para mejorar la comunicación entre los servicios técnicos administrativos, los notarios que requieren documentación para la preparación de escrituras, y el Registro de la Propiedad.
Ello, ya que cada vez son más frecuentes las dificultades en la labor de los servicios municipales competentes para la materialización jurídica de la calificación urbanística de las parcelas indicadas, para desdoblar el régimen jurídico del suelo/subsuelo municipal y su reflejo en escrituras públicas autorizadas por los correspondientes notarios, ya que no está prevista la necesaria coordinación de la ordenación territorial y urbanística no sólo con el Registro de la Propiedad, sino con el Catastro, de acuerdo con la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible, que ha modificado la Ley del Catastro Inmobiliario.
Dada la complejidad y extensión de la materia, estas notas se limitan a la manera de articular jurídicamente aquellas situaciones inmobiliarias complejas que implican superposición de propiedades públicas y privadas, y sólo públicas, en los niveles rasante, sobre rasante y bajo rasante, profundizando en el desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo, y la articulación de las relaciones entre los distintos propietarios según los niveles y su reflejo registral, dentro de un cambio de escenario urbanístico marcado por la legislación estatal vigente.
Para ello se va a analizar la evolución del Derecho positivo, para encontrar los cauces adecuados para que las operaciones de desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo puedan tener cobijo al amparo de la publicidad registral, enmarcadas en la nueva regulación contenida sobre esta materia en la LS/08, y se plantea en ellas el debate sobre si dicha previsión contempla los problemas reales que podrán tener los propietarios del suelo, vuelo y del subsuelo por compartir ese elemento común que da pie a la constitución del conjunto inmobiliario.
Se intentará dar respuesta a las principales dudas planteadas, aunque la polémica está servida y muchas de ellas no contemplan la casuística que se deriva de la zonificación por niveles, ya que la normativa estatal citada ha resultado tajante, pero deja muchos aspectos a la posterior constitución de los conjuntos inmobiliarios, con la variedad de los mismos según los niveles que se superpongan, en función de las dotaciones a implantar en cada caso.
Se verán aplicaciones sustancialmente distintas del desdoblamiento de titularidad en suelo-vuelo, subsuelo, a las que se da una respuesta común para materializar la calificación urbanística de las parcelas indicadas, ya que a través del reiterado artículo 17.4 de la LS/08, la legislación del suelo ha venido a consagrar esta forma de propiedad inmobiliaria regulada en el art.24 de la Ley de Propiedad Horizontal, como la más apropiada para regular las relaciones que han de existir cuando hay una propiedad pública en el suelo o vuelo y una propiedad privada o pública en el subsuelo.

2. CARÁCTER TRIDIMENSIONAL DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL

2.1. Punto de partida

Al abordar las titularidades que pueden recaer sobre el suelo, no se puede olvidar la idea clásica de que su extensión -en caso de inmueble- no se limita al suelo propiamente dicho, sino que alcanza al vuelo (lo que está encima) y al subsuelo (lo que está debajo de la superficie), de lo que se podría deducir que el subsuelo forma parte integrante del suelo, por lo que la titularidad de éste se extiende también a aquél.
El dominio de una finca plantea el problema de hasta donde llegan en altura y profundidad, los derechos del dueño (1). Así, el Código Civil en su artículo 350 (2) contempla la extensión vertical del dominio inmobiliario, siendo muy conocida, aunque no es aplicable absolutamente hoy en día (el poder del propietario, según la concepción actual, no podrá superar el límite donde exista un interés razonablemente tutelable del propietario) (3), aquel aforismo procedente de la doctrina romanista medieval de que el poder del propietario se extiende «usque ad sidera et usque ad inferos» (CINO DE PISTOIA) (4).
Pero dicho aforismo ha cedido y el principio de accesión tiene excepciones, que pueden tener su origen en las propias Leyes, ya que el dueño no puede impedir la navegación aérea o la construcción de los túneles del metro, o excepciones cuyo origen es la voluntad del propietario, como es la constitución de un derecho real de superficie, justificada y permitida por ser temporal o el de sobreelevación que es una modulación del principio de accesión, y que desemboca en la propiedad horizontal, en la que el suelo es común a través de la cuota.
Entre estos supuestos excepcionales está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad ésta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales, siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales del sistema registral, existente en nuestro Derecho.
Si bien, la superposición de propiedades diferentes en un mismo plano vertical, ha desbordado la tradicional concepción de la finca como «un trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios en común» (5), que se refiere a una determinada superficie de terreno, bajo y sobre la cual se extiende el dominio en sentido vertical, para pasar a contemplarlas desde una perspectiva tridimensional diferenciando el régimen jurídico del suelo, vuelo y subsuelo, para dar cabida a las complejas construcciones situadas en los distintos niveles, aun perteneciendo a personas distintas del titular de la superficie.
Así, la doctrina moderna propone otras definiciones de finca. Para GARCÍA GARCÍA, «es un bien inmueble consistente en el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria y objeto de tráfico como unidad» (6).
Según GÓMEZ DE LA ESCALERA (7), resulta evidente que cuando nos encontramos frente a la propiedad de una finca o unidad de suelo, y dependiendo de lo que determinen las normas sectoriales aplicables y los instrumentos de ordenación urbanística, en el plano teórico cabe imaginar potencialmente, al menos, tres objetos de propiedad susceptibles de conformar tres fincas independientes:
a) El suelo, esto es, la finca formada por la porción de superficie ocupada por la rasante del terreno, que en el plano vertical, comprendería necesariamente el cuerpo de tierra necesario para servir de cimentación o de acogida de las construcciones o plantaciones que sobre él se levantasen. Así, el suelo, paradójicamente constituye un objeto tridimensional en la medida en que alberga un espacio cúbico.
b) El subsuelo, que estaría formado por el espacio cúbico que se proyecta debajo de la finca-suelo, a partir de la línea que marca el final del espacio ocupado por el «cuerpo de tierra» que conforma el suelo.
c) El vuelo, que estaría integrado por el espacio aéreo que se proyecta sobre la superficie de la finca-suelo y que, igualmente, incluye un espacio cúbico. Este espacio cúbico, al igual que ocurre con el subsuelo, comenzaría tras el final del espacio que ocuparía el espacio cúbico que integraría la finca-suelo.

2.2. Evolución del tratamiento del subsuelo como objeto jurídico específico y del desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo en la legislación urbanística hasta la LS/08

La técnica y la realidad inmobiliaria han permitido crear estructuras complejas que obligan a realizar una evolución continua del Derecho positivo.
En palabras de Alejandro Nieto (8), «la desmembración o la división de la propiedad de un inmueble entre suelo, vuelo y subsuelo es conocida y practicada desde tiempo inmemorial…». Por lo que debemos plantearnos hasta dónde llega hoy en día la disociación del suelo y subsuelo (9).
Como señala GARCÍA-BELLIDO, «la conciencia jurídica de la importancia o, al menos, posibilidad de considerar el subsuelo como objeto jurídico específico, como situación posible de prolongación del cuerpo supresuelo, es relativamente muy reciente en la legislación urbanística (a excepción, claro es, del derecho minero, tesoros arqueológicos o de las obras públicas subterráneas). Y añade que: «Podremos tener, así, distintas propiedades, y titularidades públicas y privadas, en sucesivas capas» (10).
Las leyes del suelo de 1864 a 1895, ni de 1956 ni 1976 contuvieron ninguna referencia expresa a la tal ocupación del subsuelo.
Es el RD 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, el que especifica, por vez primera, el sometimiento de los actos de uso del subsuelo a licencia.
Dice así su artículo 1: «Estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que fueren procedentes con arreglo a la legislación específica aplicable, los siguientes actos: […] 15. Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o cualquier otro uso a que se destine el subsuelo».
Sin embargo, el subsuelo no se contempló específicamente ni en la Ley 6/1998, de 13 de abril, del suelo y valoraciones (LSV), ni en la parte vigente del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (aprobado por el Real Decreto Legislativo de 26 de junio de 1992), ni tampoco la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE), pero ello, no significa, que el subsuelo quede al margen de dicha legislación sino, que se considera, lógicamente, integrado en la regulación del suelo, al igual que los vuelos.
La legislación autonómica, contempla también dicho carácter tridimensional del suelo.
Así, la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo (en adelante, LSCM 9/01), en el artículo 2.1 dispone que: «A los efectos de la ordenación urbanística del suelo se entiende comprendida la superficie del terreno, así como el vuelo y el subsuelo, tanto en su estado natural como transformado». Y, básicamente, sigue el esquema tradicional de regular el uso del subsuelo como parte del suelo, pero sin un tratamiento específico.
El Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, aborda un tratamiento específico del subsuelo, frente al modelo de la Ley madrileña, y no se trata de un uso que sea compatible con la delimitación vertical del dominio, sino que lo restringe. En su artículo 39, señala que: «El subsuelo es regulado por el planeamiento urbanístico y queda sometido a las servidumbres administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público, siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado sirviente de acuerdo con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De otro modo, hay que proceder a la expropiación correspondiente. El uso del aprovechamiento urbanístico y la implantación de infraestructuras en el subsuelo están condicionados en cualquier caso a la preservación de riesgos, y también a la protección de los restos arqueológicos de interés declarado y de los acuíferos clasificados, de acuerdo con la legislación sectorial respectiva.
En La Ley de ordenación del territorio y urbanismo de Castilla-La Mancha, de 4 junio de 1998, cuando la ordenación territorial y urbanística no atribuya aprovechamiento urbanístico al subsuelo, éste se presume público, según su disposición preliminar, si bien en la disposición transitoria primera 2, establece que: «hasta que los planes de urbanismo no se adapten a esta Ley, el régimen urbanístico del subsuelo será el que resulte de la ordenación por ellos establecida.» Como el planeamiento no atribuye un uso específico al subsuelo y, en ocasiones, excluye del cómputo del aprovechamiento lucrativo determinados usos del subsuelo como los aparcamientos, se ha dicho, que se trata de una nacionalización del subsuelo.
En la misma línea, el artículo 49.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía, según la cual, «en el aprovechamiento del subsuelo debe primar el interés público, tanto si el planeamiento lo especifica de forma taxativa como si lo omite».
La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, urbanística valenciana, sigue el esquema tradicional de mera sumisión del uso del subsuelo a la competencia y licencia urbanística, al igual que el uso del suelo.
Limita el aprovechamiento del subsuelo la Ley de urbanismo de Castilla y León, de 8 abril de 1999. Así, conforme al art.38.3 b): «En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el aprovechamiento del subsuelo no superará un 20 por 100 del permitido sobre rasante, salvo para aparcamiento o instalaciones».
La Ley de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, de 30 de diciembre de 2002, contiene especiales prescripciones sobre aprovechamientos y aparcamientos, públicos y privados, y planes especiales. El artículo 54.g): «remite a los Planes Generales la previsión en suelo urbano consolidado de aparcamientos de titularidad pública, que podrán ubicarse incluso en el subsuelo de los sistemas viarios y de espacios libres, siempre que no interfieran el uso normal de estos sistemas ni supongan la eliminación o traslado de elementos físicos o vegetales de interés».
El artículo 47.8, señala que: «el plan que contenga la ordenación detallada podrá regular el uso del subsuelo de los espacios de dominio público con la finalidad de contemplar la implantación de infraestructuras, equipamientos y aparcamientos de titularidad pública.»
El Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del suelo de la Región de Murcia, contiene en el artículo 6, la referencia a que; «la competencia de la Administración urbanística se extiende a la regulación del uso del suelo y el subsuelo». Cabe destacar, sin embargo, que su artículo 106 no sólo determina que los Planes Parciales «contendrán la previsión de aparcamientos públicos…», sino que, en particular, «los aparcamientos podrán localizarse incluso en el subsuelo de los sistemas viarios, áreas peatonales y espacios libres, siempre que no se menoscabe el uso de los mismos y sin perjuicio del régimen jurídico aplicable».
A la vista de lo expuesto, se aprecia que la legislación urbanística actual no es ajena a ese carácter tridimensional del espacio de nuestras ciudades. Sin embargo, no se trata en estas notas de un estudio exhaustivo de la legislación aplicable a las titularidades superpuestas, sino de saber cuales son los cauces adecuados para que las operaciones de desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo puedan tener cobijo al amparo de la publicidad registral, por lo que se va a cuestionar en primer lugar la articulación jurídica de dicha técnica con anterioridad a la entrada en vigor de la LS/08.
Partiendo del artículo 33 de la Constitución Española; los artículos 350, 353 y 358 del Código Civil; el artículo 24.2.b) de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960 (en adelante LPH), en la nueva redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril; el artículo 2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones; los artículos 7 y 16 del Reglamento Hipotecario, sin entrar en los amplios estudios doctrinales efectuados sobre la utilización del subsuelo y su desmembración respecto al uso del suelo, se analizará el subsuelo desde una perspectiva registral inmobiliaria.
El Tribunal Supremo ya reconoce en su sentencia de 28 de octubre de 1958 la existencia de la propiedad disociada de suelo y subsuelo; asimismo ha encontrado cobijo en la legislación civil, apoyada en figuras tales como el derecho de superficie, el derecho de sobreedificación o subedificación, o incluso en la propiedad horizontal, así como en sus sentencias de 1 de diciembre de 1987, 22 de mayo de 1979, 23 de diciembre de 1991 y 23 de junio de 1998.
Mención especial merecen las Resoluciones de la DGRN de 13 de mayo de 1987, 26 de junio de 1987, 28 de octubre de 1988, 16 de diciembre de 1994, 23 de octubre de 1998 y 5 de abril de 2002 y 24, 26 y 27 de febrero de 2007, que tratan aquéllas aspectos de las operaciones jurídico-urbanísticas, donde el eje central es la superposición de propiedades inmobiliarias en sus diversas vertientes y acepciones en un mismo plano vertical y dan a conocer, las soluciones posibles, de cara a su inscripción en el Registro de la Propiedad a fin de que se puedan constituir fincas hipotecarias independientes, de un lado, el subsuelo y, de otro, el suelo y las posibles construcciones que puedan existir en éste y, por tanto, susceptibles de inscripción registral.

2.3. Hipótesis de la Dirección General de los Registros y el Notariado

Es preciso profundizar en las Resoluciones de la DGRN, que se ha enfrentado en varias ocasiones al problema de hallar la manera de constatar en el Registro de la Propiedad la separación del suelo y del subsuelo de un terreno, quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo de titularidad patrimonial privada, así como, en su caso, la desafectación del subsuelo público con uso distinto al materializado en el suelo.
En este sentido, considera la DGRN, que las normas urbanísticas pueden permitir así un uso diverso para el subsuelo distinto del correspondiente al suelo. Para ello será premisa indispensable, que tal posibilidad no sea contradictoria con el planeamiento, y que si los terrenos inicialmente eran dotacionales públicos se cumplan los requisitos legales en orden a la desafectación como bien demanial del subsuelo para su configuración como bien patrimonial.
Señala que incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres, sino como volúmenes edificables -o subedificables-, siempre que, conforme a las reglas generales, estén suficientemente definidos. Y no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen.
Registralmente, deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculación de la finca matriz, ya que en el folio abierto a ésta debe hacerse constar el distinto régimen del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz.
Por lo que aunque, no haya pluralidad de fincas materiales o físicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca física, sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.
En conclusión, la DGRN ha admitido la llamada propiedad volumétrica y sus posibilidades de configuración contemplado dos alternativas, que se relacionan a continuación:

2.3.1. La segregación total de un volumen subterráneo

Si se quiere segregar totalmente un volumen subterráneo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo (es de suponer que porque no hay elemento común alguno), será necesario realizar una operación de modificación hipotecaria, la segregación, previa licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente, como se explica en la Resolución DGRN de 26 de febrero de 2007, apoyándose para la admisión de esta modalidad de segregación «especial» en la supuesta inexistencia de obstáculos derivados de nuestro sistema hipotecario, las posibles excepciones del principio de accesión y la independencia entre las dos fincas resultantes de la segregación.

2.3.2. La relación estatutaria propia de los complejos o conjuntos inmobiliarios

Si se pretende un mero desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregación material de un volumen determinado, será necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo público y subsuelo privado, a través de la técnica de la división horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento común entre suelo y subsuelo, que es precisamente la línea se separación entre uno y otro, normalmente a través de un forjado. Con más razón será necesaria esa articulación si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.
En este sentido, es conveniente recordar la Resolución DGRN de 5 de abril de 2002, frente a la negativa del registrador de la propiedad a inscribir un complejo subterráneo privado bajo suelo público, que planteaba si era o no inscribible en el Registro de la Propiedad, como finca independiente, una unidad subterránea constituida por un volumen edificable bajo suelo público, previa la correspondiente desafectación como bien demanial, configurándola como patrimonial.
El registrador considera que no es inscribible, porque al tratarse de un volumen absolutamente diferenciado de la finca superior, no puede constituirse como finca independiente, para ser objeto jurídico susceptible de dominio.
Por el contrario, entiende la DGRN, que, dada la función social de la propiedad, y la actual configuración del derecho de propiedad recogido en nuestra Constitución, éste ya no es un derecho ilimitado y unitario; y la regulación que de la accesión se hace en el Código Civil ha de interpretarse, de acuerdo con dicha función social, «de modo que es posible que las normas urbanísticas puedan permitir así un uso diverso para el subsuelo distinto del correspondiente al suelo».
Registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea, pero no segregándola o desconectándola totalmente de la superficie terrestre, sino que como permitía la Resolución de 13 de mayo de 1997, en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo y en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.
Entiende también el registrador de la propiedad que no es posible inscribir el complejo inmobiliario como una agrupación de comunidad de propietarios al amparo del art.24.2 de la Ley de propiedad horizontal, ya que este artículo sólo es aplicable a los complejos privados y, en este caso, hay un elemento público que lo impide.
Rechaza la DGRN este argumento, ya que entiende «no hay ningún precepto en la LPH que impida su aplicación, siquiera por vía analógica, a aquellos supuestos en que algunos de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, estén sometidos a un régimen demanial público».
Entiende también el registrador de la propiedad que no existe un verdadero complejo inmobiliario, ya que no hay una pluralidad de fincas materiales o parcelas o edificaciones que estén unidas por un punto de conexión entre fincas y titulares, constituidos por elementos comunes «propter rem».
Pero como señala la DGRN, «sí existe ese punto de conexión, ya que por un lado sí hay elementos comunes, como serían los forjados del aparcamiento, y además la segregación, no implica una desconexión total con la finca de procedencia, sino que en el nuevo folio ha de recogerse el historial de los derechos que recaen sobre la total unidad subterránea y sirve para completar el historial de la finca de procedencia. Además, admite la DGRN que «no es imprescindible para que haya un complejo inmobiliario la existencia de elementos comunes en el conjunto, sino que basta, tras la regulación por la Ley 8/1999, la existencia de servicios generales (11).
Y por último, rechaza el registrador de la propiedad la inscripción de este complejo inmobiliario, porque se estarían estableciendo unas relaciones de comunidad entre el dominio público y el privado que entrañan limitaciones del primero a favor del segundo, lo que va en contra del art.80 de la Ley de Bases de Régimen local y del art.132.1 de la Constitución.
Tampoco admite la DGRN este defecto, porque entiende que en nada queda mermado el destino público del suelo por el hecho de que el subsuelo sea objeto de aprovechamiento privativo y que, lo mismo que «cabe una desafectación total de los bienes demaniales, es posible también una desafectación parcial, que es la que va implícita en los acuerdos municipales dirigidos a configurar como bien patrimonial el subsuelo».
En resumen, la Resolución DGRN de 5 de abril de 2002 abrió la puerta a la inscripción, como finca independiente, de una unidad subterránea constituida por un volumen edificable bajo suelo de carácter público, previa la correspondiente desafectación como bien demanial de aquella unidad, configurándola como patrimonial. El cauce que entonces se encontró para proceder a esa inscripción fue la constitución de un conjunto inmobiliario, regulado en el artículo 24.2.b) de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, en la nueva redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, que permitía la apertura de folio registral a la unidad subterránea desafectada, sin desconectarla de la finca de procedencia y quedando como elemento común los forjados del aparcamiento subterráneo.

2.4. El artículo 17.4 de la LS/08. La vía de los complejos inmobiliarios para la división entre suelo público y suelo privado y su relación con el Registro de la Propiedad

Confirma el artículo 8.2 de la LS/08, que: «el derecho de propiedad sobre una finca o porción de suelo alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.»
Finalmente, el art.17.4. de la LS/08, determina: «Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público».
Dicho precepto, consagra finalmente con rango de ley la solución del complejo inmobiliario para la solución de estos problemas, cuando se trata de desdoblamiento entre propiedad pública y privada.
La LS/08 (12), teniendo en cuenta la decisiva importancia, incluso para la seguridad jurídica, de la coordinación de la ordenación territorial y urbanística no sólo con el Catastro, sino con el Registro de la Propiedad, y con la finalidad que la práctica urbanística diaria ha puesto de manifiesto, clarificando, las técnicas jurídico-civiles e hipotecarias, de un lado, y las urbanísticas, redefinió los conceptos de finca y parcela y determina cuándo se puede constituir un complejo inmobiliario partiendo de la superposición de propiedades públicas y privadas.
Dicho régimen jurídico es conforme con la doctrina de la Dirección General, en cuanto ésta exige interdependencia de los folios registrales destinados a publicar los derechos sobre el suelo y el subsuelo; otra interpretación impediría el acceso al Registro de la Propiedad de los derechos constituidos.
El artículo 17 de la LS/08, dedicado a la formación de fincas y parcelas y relación entre ellas, en el apartado primero, establece que: «1. Constituye:
a. Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b. Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
La LS/08 viene a establecer una definición urbanística de finca (concepto tanto jurídico-civil, como hipotecario o registral) y de parcela (concepto jurídico urbanístico) que tiene trascendencia hipotecaria, no porque modifique el concepto de finca registral, que es independiente y se rige por el principio de especialidad y la Ley Hipotecaria, sino porque reconoce explícitamente la posibilidad de la creación de parcelas, no sólo de fincas, en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de una denominada unidad de suelo.
Podemos ver como la DGRN en su resolución de 30 de mayo de 2009, remite a ese concepto de finca: «el concepto actual de finca, derivado, entre otros, de la actual Ley del Suelo, en su artículo 17, cuando la define como «unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.» Añade ese precepto, que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral. No cabe duda que el concepto de finca inscrita hoy en día no se limita a su descripción perimetral, sino que abarca también su edificabilidad
Volviendo a la LS/08, la nota común a ambos términos finca y parcela, es el concepto de «unidades de suelo» como espacios susceptibles de albergar una parcela urbanística sobre la que se materializará la ordenación establecida por el planeamiento urbanístico ya sea lucrativa, dotacional, pública o privada.
Esta parcela, puede incluir sólo uno de los estratos verticales o varios, como hasta ahora, en que no se establecía otra parcela que la definida a nivel de la rasante, a pesar de que pudiera quedar dividida en fincas susceptibles de construcción sucesiva y que podían requerir licencias separadas. La previsión de la constitución de finca o fincas, en régimen de complejo inmobiliario no obsta a la consideración de la superficie total de la finca como una sola parcela y ello porque no quiebra la nota de unidad común a la de finca y parcela (sin perjuicio de que, en la primera, puedan existir diversas fincas registrales).
Si bien, para evitar todo fraude a la parcelación urbanística y, en especial, la privatización de viales o espacios públicos, esta hipótesis sólo es admisible y, por tanto, legal cuando dentro del perímetro de la unidad al propio tiempo finca y parcela no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del deber legal previsto en el artículo 16.1.a) (13).
La previsión de la división entre dominio público y privado que se da cuando de conformidad con su legislación reguladora, la ordenación urbanística destina de forma diversa superficies superpuestas (en el subsuelo, la rasante y el vuelo): unas o una a la edificación o uso privado y otra u otras al dominio público.
Se observa, que la LS/08 pretende dar respuesta a las necesidades jurídicas que la realidad objetiva impone: así, la creación de aparcamientos subterráneos privados o públicos sobre suelo privado, la creación de plazas públicas en coexistencia con aparcamientos subterráneos privados o públicos sobre suelo privado, el enterramiento o soterramiento de infraestructuras públicas de comunicación o suministros bajo edificaciones o aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación privada, etc., y que ahora se generaliza.
El hecho de que el complejo inmobiliario que se autorizare a constituir (la totalidad de la superficie que el mismo ocupe), constituya la correspondiente finca-parcela no impide que la porción o porciones susceptibles de dominio privado, de un lado y la o las de dominio público sean fincas especiales de atribución privativa (incluso registrales), previa de ser necesaria desafectación de las primeras y siempre con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.
Este precepto, por tanto, cubre todas las dimensiones en que puede desplegarse la potencia de la potestad de la ordenación territorial y urbanística para la división de las cosas inmuebles en apropiables en régimen de propiedad privada y pertenecientes al dominio público. Y colma un vacío dada la contemplación tradicional de la dimensión en rasante de la referida potencia.
Si bien, la LS/08, ha consagrado esta forma de propiedad inmobiliaria regulada en el art.24 de la LPH como la más apropiada para regular las relaciones que han de existir cuando hay una propiedad pública en el suelo o vuelo y una propiedad privada en el subsuelo y se hace eco no ya solo de una jurisprudencia y doctrina de la DGRN, sino de una práctica llevada a cabo en distintos puntos del territorio nacional en la que, justo conforme al cauce previsto en el artículo citado, se ha dado respuesta precisa con vistas a su acceso final al Registro de la Propiedad.

2.5. La figura del conjunto inmobiliario que consagra la LS/08, ¿cubre todos las relaciones que puedan surgir entre los propietarios de los niveles superpuestos?

Así las cosas, el conjunto inmobiliario constituye hoy una figura ampliamente utilizada en la teoría y en la práctica jurídica (14), elaborada inicialmente por exigencias de la práctica notarial y registral y luego reformulada por la jurisprudencia y por la doctrina científica.
Surge con la finalidad de organizar u ordenar más apropiadamente ciertas realidades inmobiliarias que se caracterizarían por la existencia de una pluralidad de fincas susceptibles de aprovechamiento independiente, llamadas a pertenecer a una pluralidad de titulares, que se hallan vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica, y que conforman una unidad orgánica sujeta a un régimen jurídico unitario.
Para que exista un conjunto inmobiliario tienen que concurrir:
I. Pluralidad de fincas, que en el tipo de conjunto inmobiliario analizado han de ser entendidas según la LS/08, como «unidades de suelo» como espacios susceptibles de albergar una parcela urbanística sobre la que se materializará la ordenación establecida por el planeamiento urbanístico ya sea lucrativa, dotacional, pública o privada.
La previsión de la constitución de finca o fincas, en régimen de complejo inmobiliario no obsta a la consideración de la superficie total de la finca como una sola parcela y ello porque no quiebra la nota de unidad común a la de finca y parcela (sin perjuicio de que en la primera puedan existir diversas fincas registrales).
II. Pluralidad de titularidades, en este caso dominio público y dominio privado, así como la coexistencia en las parcelas superpuestas de diferentes titularidades de dominio público, superponiéndose distintos tipos de redes públicas (dotacional, viario y ferroviario), correspondientes a Administraciones también distintas
III. Un punto de conexión jurídica entre las fincas, que las integra en una unidad inmobiliaria orgánica o funcional superior, que dote a las unidades inmobiliarias de una utilidad y de un régimen de goce y de disposición que, en otro caso, no concurrirían. Conexión que, a diferencia de las urbanizaciones privadas donde está claro el goce añadido respecto de los elementos y servicios comunes de la urbanización o conjunto inmobiliario, en el supuesto objeto de estudio, ese punto de conexión jurídica no está tan claro, ya que, sin embargo, el forjado, entendido como el punto de contacto entre planos no siempre se convertirá en vinculación con trascendencia jurídica.
IV. Un régimen jurídico estatutario unitario.
La articulación de todas las relaciones comunitarias entre los distintos propietarios según los niveles superpuestos debido a compartir como elemento común el forjado, se contendrá en el régimen estatutario en el que se definan las limitaciones recíprocas que fueren de aplicación, así como la estructura respectiva del dominio de las parcelas superpuestas integrantes del complejo inmobiliario.
En este punto es donde debemos analizar si la figura del complejo inmobiliario, que se regula en el art.24 LPH, por remisión de la LS/08, soluciona los problemas que puedan surgir entre los propietarios de los distintos niveles de suelo.
Del art.24 LPH se desprende que para que pueda hablarse de complejo inmobiliario es requisito imprescindible la existencia de varios edificios independientes y, a la vez, con elementos comunes y servicios generales que comparten, con derechos y obligaciones, varios bloques o parcelas, que tienen asignada una cuota de participación.
No obstante, la cuestión relativa a si el punto de conexión jurídica entre las fincas debe consistir necesariamente en la existencia de unos elementos comunes en copropiedad o si, por el contrario, es suficiente con que la conexión jurídica entre las fincas venga determinada por la existencia de unos servicios comunes, o por el establecimiento de unas limitaciones reales o de unas obligaciones «propter rem» no es pacífica en la doctrina (15).
Del mismo modo, el art.17.3 LS/08, «autoriza la figura del complejo inmobiliario bajo la que se puede considerar la superficie total como una sola parcela siempre que dentro del perímetro de la misma no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o puedan computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de cesión de viales, espacios libres, zonas verdes o restantes dotaciones públicas.»
En definitiva, una de las posibles soluciones que cabe ofrecer a la situación originada por la autorización de ciertas tipologías edificatorias en que el uso del suelo y el subsuelo no comparten un mismo destino urbanístico, se debe dar en el acto de constitución del complejo inmobiliario, previo acto de desafectación del subsuelo en el que se ubican por ejemplo los aparcamientos privados, y concesión de licencia de segregación de dicha porción del subsuelo, procediendo a regularizar dicha disociación de usos y titulares empleando técnicas de Derecho civil y consistentes en la creación de un régimen de propiedad horizontal, en el que la conservación del uso del espacio público es municipal, no así la de los elementos comunes del complejo inmobiliario, entre los que se encuentran los elementos estructurales del forjado que comparte el suelo y subsuelo, que se regirá por el régimen de propiedad horizontal.
Los elementos comunes del complejo inmobiliario, entre los que se encuentran los elementos estructurales del forjado que comparte el suelo y subsuelo, se regirán por el régimen de propiedad horizontal.
La mejor manera de poder conformar como fincas independientes el suelo, el subsuelo y, en su caso, el vuelo, es recurrir al régimen de la propiedad horizontal lo que, en definitiva, supone formar un conjunto inmobiliario que dé unidad a todas las edificaciones o espacios cúbicos formados.
Aquí es donde radica el problema, ya que entre los múltiples que suscita la regulación del artículo 24 de la LPH, destaca uno muy concreto: ¿requiere la aplicación del artículo 24 LPH que las edificaciones estén construidas sobre una finca registral única? (16).
El art.17.3 de la LS/08 revela que el propio legislador admite que cuando una finca o fincas pasan a ser el objeto de un conjunto inmobiliario, se constituyen en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, en la terminología de la LPH, estas fincas no se extinguen, como sucede en la hipótesis de la división propiamente dicha que contempla la legislación hipotecaria, en la que el antiguo objeto de propiedad, o finca de origen desaparece para dar lugar a otros objetos de propiedad o fincas de resultado (17).
Por el contrario, la finca o fincas sobre las que se constituye el conjunto inmobiliario, conservan su existencia, ya que registralmente no se cierra el folio abierto a las mismas. Pasan a convertirse en fincas indivisibles en tanto el régimen del conjunto inmobiliario constituido sobre ellas no se extinga ya que en virtud de los puntos de conexión establecidos entre las diferentes unidades inmobiliarias independientes formadas tras la división horizontal que las ha creado, aunque estas unidades inmobiliarias, como fincas especiales (LH art.8.5.º), abrirán el correspondiente folio registral, no son fincas desvinculadas de la finca de origen pues siguen formando parte de la misma.
Conforme a los art.24 y 5 de la LPH, se exige para la constitución de un conjunto urbanístico como propiedad horizontal única, el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su propiedad en los demás elementos comunes.
Aquí viene el riesgo de generalizar qué se configura como un conjunto urbanístico al tener como único elemento común el forjado que para el bajo rasante es el techo y para el sobre rasante es el suelo o base.
Para acceder al Registro de la Propiedad, conviene definir perfectamente la unidad subterránea, volumen edificable en el subsuelo, cubo o volumen subterráneo, por sus cotas de inicio o base y final o fondo, forma del paralelepípedo y caras que lo forman.
Y, posteriormente, distribuir la porción ideal o cuotas de comunidad en proporción a la forma en que son propietarios los distintos titulares.
Pero la unidad subterránea, volumen edificable en el subsuelo, cubo o volumen subterráneo, al que se abrirá folio registral independiente, no puede quedar desconectado totalmente de la superficie terrestre, si se pretende que existan vínculos con la superficie.
A tal efecto debe configurarse como un complejo inmobiliario con doble folio, existiendo un elemento común mínimo que es el forjado, que ampara la utilización del volumen edificable en el subsuelo.
Como hemos visto la DGRN, en la Resolución de 24 de febrero de 2007; proclama con claridad la delimitación del suelo, vuelo y el subsuelo, como objetos diversos en el tráfico jurídico, y únicamente señala la resolución que debe configurarse como un conjunto inmobiliario «cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vínculos con la superficie».
Parece que esos «vínculos con la superficie» se encuentran en el hecho de tener en común el forjado»; sin embargo el forjado, entendido como el punto de contacto entre planos que para el bajo rasante es el techo y para el sobre rasante es el suelo o base, que ampara la utilización del volumen edificable en el subsuelo, puede ocurrir que no esté calculado estructuralmente más que para constituir arquitectónicamente la cubierta del volumen en subsuelo, y no para soportar una sobreelevación.
Podría ser el caso de la adecuación de los parámetros urbanísticos necesarios para la materialización de la creaciones de zonas abiertas y peatonales con la posibilidad de la utilización privativa del subsuelo municipal, de la futura zona verde correspondiente, sin merma de los intereses públicos mediante la correspondiente concesión administrativa del dominio público o, en su caso la desafectación de los terrenos necesarios a tal fin, siendo su calificación de zona verde básica, el suelo, y dotacional el subsuelo, existiendo con carácter previo la zona verde.
Es decir, hay que tener cuidado en no confundir «el vínculo con la superficie» con el punto de contacto; ya que, evidentemente, si se crea un volumen en subsuelo, dicho volumen «linda» por arriba con la parte inferior de la superficie; pero eso no significa que ese punto de contacto se convierta en vinculación con trascendencia jurídica, entendida dicha referencia al forjado que precisamente utiliza la Resolución de la DGRN de 24 de febrero de 2007 para la operación de desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo.
Porque, por ejemplo, en el caso de una calificación de zona verde básica, del suelo, y dotacional el subsuelo, sobre el que se concede un derecho de superficie, existiendo con carácter previo la zona verde básica, el forjado no puede considerarse elemento común de ambas «fincas registrales», ya que en ningún momento se dice que ese forjado pueda ser utilizado por el propietario del suelo, circunstancia por lo demás problemática ya que puede ocurrir que no esté calculado estructuralmente más que para constituir arquitectónicamente la cubierta del volumen en subsuelo, y no para soportar una sobreelevación.
La construcción del forjado deberá tener garantías técnicas suficientes para asegurar el funcionamiento correcto de las dotaciones a ejecutar en la parcela sobre rasante y bajo rasante.
La articulación de todas las relaciones comunitarias entre los distintos propietarios según los niveles superpuestos debido a compartir como elemento común el forjado, se contendrá en el régimen estatutario en el que se definan las limitaciones recíprocas que fueren de aplicación, así como la estructura respectiva del dominio de las parcelas superpuestas integrantes del complejo inmobiliario.
En todo caso, el régimen estatutario del complejo inmobiliario contendrá aquellas previsiones que garanticen la funcionalidad y seguridad de las distintas superficies superpuestas.
Es en el régimen estatutario que se establezca, donde se realizará la distribución de la porción ideal o cuotas de comunidad en proporción a la forma en que son propietarios, así como la definición de las obligaciones y derechos de los propietarios del suelo, vuelo y del subsuelo y cómo se relacionan, recayendo gran peso en el establecimiento del régimen y configuración de dichos estatutos del conjunto inmobiliario con carácter previo, que deberá ser previsor y tener en cuenta todas las vicisitudes e incidencias que puedan surgir por compartir ese elemento común, que pueden ser tan elementales como una simple gotera en el forjado.

3. COEXISTENCIA EN LAS PARCELAS SUPERPUESTAS DE DIFERENTES TITULARIDADES DE DOMINIO PÚBLICO (FERROVIARIOS Y LOCALES)

Además del caso más común de calificación por niveles que implica la coexistencia entre dominio público y dominio privado, puede darse la coexistencia en las parcelas superpuestas de diferentes titularidades de dominio público, los tres niveles que se dan son el dotacional, viario y el ferroviario, dándose casos de coexistencia de dotacional con viario, otros de dotacional con ferroviario y otros de viario con ferroviario, como sucede en la ciudad de Madrid.
A través del estudio de la documentación y planos hechos públicos mediante la Aprobación Inicial y Definitiva del Plan Parcial de Prolongación de la Castellana, se puede comprobar que el mencionado Plan como consecuencia de la necesidad de aceptar, con carácter incuestionable, la presencia de las infraestructuras ferroviarias en el subsuelo del ámbito citado y viarias, prevé superficies superpuestas situadas en un mismo plano vertical, destinadas a distintos tipos de redes públicas, correspondientes a Administraciones también distintas.
Pretende la definición de una ordenación que se puede concretar entre otros parámetros en la técnica de la calificación superpuesta o zonificación por niveles, ya que algunas de las parcelas deberán compartir el uso público vinculado a redes locales o generales implantadas sobre rasante, con el uso público vinculado a dominio público ferroviario o viario general implantado bajo rasante.
En este caso, al estar en una fase previa a su materialización jurídica, se contempla la singularidad de la propuesta por el elevado número de parcelas afectadas por la superposición, así como la previsión de la relación entre la superposición de calificaciones y la ordenación, la gestión urbanística del ámbito y la urbanización y edificación de las parcelas, haciendo hincapié en el modelo del complejo inmobiliario, que será el que regulará las relaciones entre las distintas propiedades superpuestas.
Este modo de materializar la calificación urbanística de las parcelas indicadas en dicha documentación, constituye un hecho urbanístico novedoso, cuya admisión desde el punto de vista jurídico resulta fundamentada, en la introducción al presente estudio, y que encuentra un amparo expreso desde el plano de la ordenación tanto en la Legislación del Estado, LS/08, en el ya comentado, art.17.4, como en la de la Comunidad de Madrid, LSCM 9/01 y como desde la perspectiva de la jurisprudencia, la doctrina y el Derecho positivo.
Si bien, a través del reiterado artículo 17.4 de la LS/08, se regula una situación de coexistencia entre dominio público y dominio privado, esto es, una situación distinta de la que se contempla en la ordenación propuesta por el PPRI, en el que se da la coexistencia en las parcelas superpuestas de un dominio público local con un dominio público ferroviario.
De conformidad con el artículo 4.1 del Código Civil, «procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón», por lo que se verifica la aplicación del artículo 17.4, en el supuesto planteado, por analogía.
Sustantivamente, la singularidad de la solución de ordenación que se promueve obliga a introducir las medidas necesarias para garantizar la legalidad de la ordenación que se desea establecer, y sobre todo, la funcionalidad de las redes locales que se pretenden implantar, así como para dar una respuesta adecuada a fin de afrontar tanto su articulación jurídica en la gestión como el conjunto de incidencias propias del proceso de ejecución material con motivo del desarrollo efectivo de la urbanización y edificación.
Con esta finalidad se pone de manifiesto la situación del ámbito desde el punto de vista de la superposición de calificaciones urbanísticas, explicando la solución adoptada para garantizar la coexistencia de los diferentes dominios públicos que se reconocen (ferroviarios y locales).
Asimismo, se especifica la calificación urbanística que corresponde a los dos niveles superpuestos y las consecuencias legales derivadas, ya que no hay que olvidar que, en los supuestos de parcelas de doble calificación, de acuerdo con lo previsto por el artículo 17 de la LS/08, se conformarán fincas especiales de atribución privativa y que la articulación de las relaciones entre las distintas propiedades superpuestas se realizará mediante la constitución de un complejo inmobiliario.
Finalmente, se incluyen también, disposiciones específicas de gestión y ejecución de planeamiento, que pretenden garantizar en la esfera de la realidad la completa materialización de la pluralidad de calificaciones urbanísticas que se prevén en el planeamiento.
La localización de las dotaciones constituye una de las características singulares de la ordenación dispuesta que ha optado por la colocación de las dotaciones por niveles verticales, dadas las específicas características del ámbito de ordenación que contiene infraestructuras ferroviarias (playas de vías de Chamartín y Fuencarral) y viarias (calle 30), las cuales, atendiendo a su condición de instalaciones de interés general, constituyen preexistencias que es obligado mantener, computando una sola vez la superficie a la que se destinan las calificaciones resultantes de la ordenación.
A los efectos del cómputo de las superficies de suelo y específicamente de suelo destinado a redes, se utiliza la calificación correspondiente al uso situado sobre rasante a cota urbana, es decir, el suelo que no tiene otras limitaciones sobre él, y así se permite garantizar el destino de los diversos usos superpuestos sin afectar a su funcionalidad.
El cumplimiento de las reservas de suelo para dotaciones y equipamientos mediante la utilización de la técnica de las calificaciones urbanísticas superpuestas se puede considerar expresamente admitido en el artículo 17.4 de la LS/08 que pretende compatibilizar puntualmente el dominio público con edificaciones o usos privados, de modo que mediante la constitución de complejo inmobiliario se establezcan fincas especiales de atribución privativa.
Por consiguiente, para garantizar la coexistencia de los diferentes dominios públicos (ferroviario y local), se debe indicar para cada una de las parcelas afectadas, una ficha en la que se indican las circunstancias especiales que concurren en la superficie de suelo, nivel superpuesto, la calificación pormenorizada, las circunstancias relativas a la atribución de propiedad y las consecuencias legales derivadas de ello.
No hay que olvidar que, en los supuestos de parcelas de doble calificación, de acuerdo con lo previsto por el artículo 17 de la LS/08, se conformarán fincas especiales de atribución privativa y que la articulación de las relaciones entre las distintas propiedades superpuestas se realizará mediante la constitución de un complejo inmobiliario que deberá ser aprobado en el correspondiente proceso de reparcelación.
A tal fin, los proyectos de reparcelación deberán contener la definición de las parcelas resultantes con descripción separada de la finca resultante sobre la rasante y bajo la rasante: descripción, situación, calificación urbanística, adjudicación, cargas de procedencia y, a título orientativo, equipamiento a construir y construcciones e instalaciones ferroviarias.
Su constitución simultánea como complejo inmobiliario determinará su sometimiento a un régimen estatutario en virtud del cual se definan las limitaciones recíprocas que fueren de aplicación, así como la estructura respectiva del dominio de las parcelas superpuestas integrantes del complejo inmobiliario y contendrá aquellas previsiones que garanticen la funcionalidad y seguridad de las distintas superficies superpuestas.
La aprobación de los proyectos de reparcelación y la constitución en ellos de los complejos inmobiliarios que fueran precisos habrán de acomodarse igualmente a las prescripciones contempladas en la legislación hipotecaria a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad una vez se hubiera alcanzado su firmeza en vía administrativa.
Igualmente, la situación de doble calificación de las parcelas superpuestas no sólo conduce a introducir obligaciones y garantías adicionales en el proyecto de reparcelación, sino también en el proyecto de urbanización con la finalidad de asegurar que las parcelas de superficie y de subsuelo puedan tener suficiente autonomía en su destino funcional a pesar de las limitaciones que las condicionan como consecuencia de la doble superposición.
A tal efecto, el proyecto de urbanización contendrá todas las obras de urbanización previstas en el artículo 97 de la LSCM 9/01, entre las que se encuentra, asimismo, la construcción de la estructura de cubrimiento de las vías, con garantías técnicas suficientes para asegurar el funcionamiento correcto de las dotaciones a ejecutar en la parcela sobre rasante.
A su vez, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de esta obligación, se establece que será requisito indispensable comunicar las características básicas del proyecto de dotación y de las instalaciones ferroviarias a implantar respectivamente.
Y, finalmente, esa coordinación en el momento de la ejecución de las obras y de su puesta en servicio se deberá hacer definiéndose procedimientos en que esas mismas partes, adquieren obligaciones de comportamiento dirigidas a asegurar la compatibilidad de las construcciones de las que son titulares sobre y bajo rasante.

4. ANÁLISIS DEL TEXTO DEL ANTEPROYECTO DE REGLAMENTO DE LA LEY DEL SUELO

La disposición final segunda de la LS/08, autorizó al Gobierno para proceder, en el ámbito de sus atribuciones, al desarrollo de la citada Ley.
En cumplimiento de dicho mandato, y teniendo en cuenta la competencia exclusiva del Estado para regular las materias objeto de dicho Reglamento, se ha elaborado la propuesta de Anteproyecto, mediante la cual se trata de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, de reforzar las funciones públicas notarial y registral, mediante la colaboración activa de notarios y registradores en importantes aspectos de la gestión urbanística y con ello se espera conseguir una repercusión positiva en el funcionamiento del mercado del suelo, haciéndolo más transparente y eficiente, y combatiendo, en la medida de lo posible, las eventuales prácticas especulativas en su utilización.
Así, del análisis del Texto del anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo se aprecia cómo procede al desarrollo de aspectos concretos de aquella y a la matización de cuestiones relativas al Registro de la Propiedad.
Aunque queda la duda si resolverá el Reglamento de la Ley del Suelo de aprobarse, los problemas o carencias que han quedado en el aire con las previsiones de la LS/08, para la materialización de la técnica de la calificación por niveles, de cara a facilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, en un régimen asimilable al de propiedad horizontal, donde se establezca hasta dónde llegan los derechos y deberes del propietario del suelo, vuelo y del subsuelo y cómo se relacionan, así como la distribución de la porción ideal o cuotas de comunidad en proporción a la forma en que son propietarios.
Del análisis del Texto del anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo, se contemplan las definiciones legales de finca, finca registral y parcela, entre otras que no vienen al caso.
Define finca, como la unidad de suelo que disponga de límites físicos precisos y cuya identificación procede de su idoneidad para ser objeto de propiedad o dominio, atribuida con carácter exclusivo y excluyente a un propietario o a varios sujetos a algún régimen de comunidad, conforme a lo establecido en la legislación civil aplicable. La edificación que se realice sobre o bajo un suelo determinado, no tendrá el carácter de finca independiente y se considerará parte integrante de dicha unidad de terreno, salvo lo dispuesto en el párrafo siguiente.
Se entenderá asimismo como finca, el volumen edificable atribuido de conformidad con lo establecido en los instrumentos de ordenación urbanística, así como la edificación, o porción de la misma existente en aquél, que sea susceptible de asignación de uso o de edificabilidad materializable de manera independiente, y siempre que el citado volumen se atribuya en propiedad singular y exclusiva a un propietario determinado o a varios sujetos a algún régimen de comunidad, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil aplicable. Estas fincas podrán estar situadas en la rasante del terreno, por encima de la misma o en el subsuelo.
A estos efectos, se entenderá como rasante el plano horizontal del terreno que constituye continuación del vial colindante.
En segundo lugar, define la finca registral, como la realidad inmobiliaria que conforme a lo dispuesto en la normativa hipotecaria, haya dado lugar a la apertura de folio registral independiente con inscripción y número propio, incluyendo las ya definidas, el derecho de edificabilidad desagregado de la finca, la situación superficiaria a que dé lugar la constitución del derecho de superficie, conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Suelo.
Y por último, se refiere a parcela, como la unidad de suelo tanto en la rasante como en el vuelo o en el subsuelo, adecuadamente delimitada a efectos de su utilización o explotación diferenciada, de conformidad con la legislación aplicable y cualquiera que sea la situación básica en la que se encuentre, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
En cuanto al complejo inmobiliario, señala que, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del art.17 de la LS/08, la organización de fincas en régimen de complejo inmobiliario se regirá por los siguientes criterios:
1) La constitución de complejo inmobiliario podrá llevarse a cabo sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio publico, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber referido en la letra a) del apartado 1 del artículo 16 de la Ley de Suelo.
2) La constitución de complejo inmobiliario podrá conformarse, también, por fincas superpuestas en la rasante, vuelo o subsuelo susceptibles de asignación de uso o de edificabilidad materializable, de manera independiente, bien de dominio privado, bien destinado al dominio público, siempre que cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 anterior, pudiendo estar constituidas por edificaciones ya realizadas o por suelos no edificados, cuya configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.
Por tanto, a priori, parece que el texto del anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo, reitera lo establecido en la LS/08, y que la constitución de complejo inmobiliario podrá conformarse, también, por fincas superpuestas en la rasante, vuelo o subsuelo susceptibles de asignación de uso o de edificabilidad materializable.
Por lo que la articulación de todas las relaciones comunitarias entre los distintos propietarios según los niveles superpuestos, se contendrá en el régimen estatutario en el que se definan las limitaciones recíprocas que fueren de aplicación, así como la estructura respectiva del dominio de las parcelas superpuestas integrantes del complejo inmobiliario.

5. CONCLUSIONES

Se han abordado el desdoblamiento de titularidad en suelo-vuelo, subsuelo, la coexistencia entre dominio público y dominio privado, y la coexistencia en las parcelas superpuestas de diferentes titularidades de dominio público.
Sin embargo, se da una respuesta común para materializar la calificación urbanística de las parcelas superpuestas, ya que a través del reiterado artículo 17.4 de la LS/08, la legislación del suelo ha venido a consagrar el conjunto inmobiliario, forma de propiedad inmobiliaria regulada en el art.24 de LPH, como la más apropiada para regular las relaciones que han de existir cuando hay una propiedad pública en el suelo o vuelo y una propiedad privada o pública en el subsuelo, que dé unidad a todas las edificaciones o espacios cúbicos formados.
Por lo tanto, se aprecia cómo la configuración como finca independiente de la unidad subterránea, del volumen edificable en el subsuelo, cubo o volumen subterráneo, definido por sus cotas de inicio o base y final o fondo, forma del paralelepípedo y caras que lo forman, o el vuelo, en su caso de una finca-terreno encuentra su encaje en el marco de la propiedad horizontal, ya que este régimen contempla la inseparabilidad entre los elementos estructurales y funcionales de la edificación (forjado, cimentaciones, estructura, conducciones, servicios comunes), y el espacio que, siendo susceptible de aprovechamiento independiente, constituirá la finca objeto de propiedad separada y privativa, fincas especiales de atribución privativa en los términos del artículo 17.4 de la LS/08.
El volumen del subsuelo, o, en su caso, sobre el vuelo, puede acceder al Registro de la Propiedad, y con ese fin, habrá la finca matriz u originaria, los folios independientes para cada entidad indicada y deberán establecerse las reglas de la constitución del régimen de la propiedad horizontal y las normas o estatutos que deben regir este conjunto inmobiliario.
Si se crea un volumen en el subsuelo, dicho volumen «linda» por arriba con la parte inferior de la superficie, pero tras el artículo 17.4 de la LS/08, debe configurarse como un complejo inmobiliario con doble folio, existiendo un elemento común mínimo que es el forjado.
De otra parte, se ha puesto de manifiesto el peso que dicha normativa da al elemento común que suele ser el forjado divisorio, entendido éste como el punto de contacto entre planos, que para el bajo rasante es el techo y para el sobre rasante es el suelo o base, que deberá estar calculado estructuralmente además de para constituir arquitectónicamente la cubierta del volumen en subsuelo, para soportar una sobreelevación o la superposición prevista.
Así, a nivel técnico, se preverán actuaciones necesarias para que las parcelas de superficie y de subsuelo puedan tener suficiente autonomía en su destino funcional a pesar de las limitaciones que las condicionan como consecuencia de la doble superposición.
Una vez culminado dicho proceso de autonomía funcional, ajustándose a la normativa establecida, se articulará la materialización de dicha calificación urbanística, para facilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, en un régimen asimilable al de propiedad horizontal, pues será después de este paso cuando se adopten los acuerdos entre los distintos titulares, donde se establezca hasta dónde llegan los derechos y deberes del propietario del suelo, vuelo y del subsuelo y cómo se relacionan, así como la distribución de la porción ideal o cuotas de comunidad en proporción a la forma en que son propietarios.
Las previsiones de los instrumentos de ordenación urbanística, aplicando sobre determinadas parcelas el sistema de calificación/zonificación por niveles, plantean dificultades en la labor de los servicios municipales competentes para la materialización jurídica de la calificación urbanística de las parcelas indicadas, para desdoblar el régimen jurídico del suelo/subsuelo municipal y su reflejo en escrituras públicas autorizadas por los correspondientes notarios, ya que no está prevista la necesaria coordinación de la ordenación territorial y urbanística no sólo con el Catastro, sino con el Registro de la Propiedad.
Es frecuente la relación entre notarios que requieren documentación y servicios técnicos administrativos que la aportan para la preparación de escrituras y es lógica la vinculación entre notarios y registradores, pero la comunicación entre servicios técnicos administrativos y registradores es prácticamente nula a nivel de Legislación.
Uno de los objetivos del anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo es la mayor implicación de notarios y registradores en el proceso urbanístico. Sería conveniente cerrar ese círculo de garantía de la legalidad urbanística que conforman los notarios, los registradores y los servicios técnicos administrativos.
No sería mala práctica que el nuevo Reglamento estableciera mayores vinculaciones legales entre los servicios técnicos administrativos y los registradores para así poder cerrar ese círculo de comunicación que garantizara un efectivo seguimiento de control que beneficiaría a la defensa de la legalidad urbanística de la actuación de la Administración.
Esa necesaria coordinación de la ordenación territorial y urbanística debería ser no sólo con el Registro de la Propiedad, sino con el Catastro Inmobiliario. En esta línea, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible, ha modificado la Ley del Catastro Inmobiliario, incluyendo la obligación de comunicación, impuesta al notario en el plazo de cinco días desde el otorgamiento de las escrituras de agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o cuando se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, al Catastro, para que se expida una nueva referencia catastral.
Por tanto, las notas más importantes que a partir de ahora, habrá que tener presentes son:
1º Que al aplicarse la técnica de la calificación superpuesta o zonificación por niveles, se articulen las operaciones necesarias entre los servicios técnicos administrativos, los notarios, los registradores y el Catastro Inmobiliario para tener acceso a la publicidad registral.
2º Que mediante el régimen estatutario del conjunto inmobiliario que se regirá por el que prevé el artículo 24 de la LPH, se definan las limitaciones recíprocas que fueren de aplicación, así como la estructura respectiva del dominio de las parcelas superpuestas integrantes del complejo inmobiliario y aquellas previsiones que garanticen la funcionalidad y seguridad de las distintas superficies superpuestas y se alcancen los acuerdos necesarios que aseguren la compatibilidad de los equipamientos sobre rasante con las instalaciones bajo rasante.
Si bien, quedaría abierto el debate de si es suficiente el amparo de la nueva regulación dada a esta materia por la legislación estatal del suelo vigente, para lograr la coordinación de la ordenación territorial y urbanística con el Registro de la Propiedad, y de la necesidad de mayor desarrollo de los conjuntos inmobiliarios y sus bases en el Reglamento de la Ley del Suelo estatal, y de si de esa manera se acabarían los posibles problemas entre las distintas propiedades superpuestas, tan comunes como, por ejemplo, entre otros, el de quién pagaría una gotera u otros daños derivados del forjado o elemento común divisorio.

NOTAS

(1) LACRUZ BERDEJO, José Luis, Elementos de Derecho Civil: Derechos Reales, Volumen 1, Parte 3. Dikynson, Madrid, 2003, Pág. 278.
(2) Según el citado artículo 350 del Código Civil, «El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía».
(3) CASTÁN TOBEÑAS, JOSÉ: Derecho civil español, común y foral, Ed. Reus, págs. 159 y ss.
(4) La teoría moderna del interés es la que inspira la regulación de la mayor parte de los ordenamientos extranjeros actuales: Derecho alemán (parágrafo 905 del BGB), Derecho suizo (art.667 del Código Civil suizo), Derecho italiano (art.840 del Código Civil de 1942), Derecho portugués (art.1.344 del Código Civil de 1966), Derecho peruano (art.954 del Código Civil de 1984).
(5) ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario, tomo II, Registro de la Propiedad, 5ª edición, BOSCH, Casa Editorial. Barcelona, 1954, página 63.
(6) GARCÍA GARCÍA, José Manuel, «La finca como base del sistema inmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario número 625, página 2437. Esta definición comprende tanto la finca material como la registral.
(7) GÓMEZ DE LA ESCALERA, Carlos, «El conjunto inmobiliario como supuesto de hecho básico para la aplicación del régimen de la propiedad horizontal.» Revista Crítica de Derecho Inmobiliario – Núm. 719, Junio 2010.
(8) NIETO, Alejandro, «Aguas subterráneas: Subsuelo árido y subsuelo hídrico», en Revista de Administración Pública, núm. 56, año 1968, pág. 33.
(9) LUQUE JIMÉNEZ, María del Carmen «Configuración registral del subsuelo disociado del suelo», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario – Núm. 712, Marzo -Abril 2009.
(10) GARCÍA-BELLIDO, JAVIER, «La ordenación urbanística del subsuelo», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, Vol. XXVIII, nº 109, separata. Así, el citado autor -pág. 431- pone de manifiesto que el subsuelo no se ha considerado tradicionalmente por las posibilidades de construir habitáculos humanos ya que, al no reunir las condiciones técnicas de habitabilidad y aireación externa, eran simplemente ignoradas.
Sin embargo, «la generalización del aire acondicionado de los edificios de oficinas herméticamente cerrados vuelve a presentar en toda su potencialidad las posibilidades urbanísticas del subsuelo».
(11) IGNACIO GOMÁ LANZÓN, «La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho. «Revista on line del Colegio Notarial de Madrid, Diciembre 2007.
(12) PAREJO ALFONSO y ROGER FERNÁNDEZ, «Comentarios al Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio)», Editorial Iustel. Madrid, 2008, pág. 299.
(13) PAREJO ALFONSO y ROGER FERNÁNDEZ Ob. Cit., pág. 302.
(14) GABRIEL SORIA MARTINEZ, «La inscripción separada del suelo y del subsuelo y la nueva regulación de la Ley 8/2007, de suelo estatal, y su Texto Refundido aprobado por el Real Decreto-Ley 2/2008: comentario a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con el artículo 17 de las citadas leyes. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Núm. 709, Pág. 2227. Madrid, 2008.Dice el autor que hasta ahora se aprovechaba la técnica de los conjuntos o complejos inmobiliarios y las denominadas titularidades «ob rem» para determinar los derechos reales en los distintos planos de propiedad.
(15) LASO MARTINEZ, JOSÉ LUIS: «De la Propiedad de Casas por Pisos a los Conjuntos Inmobiliarios». Monográfico en Homenaje a Don Jerónimo González».
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario: Nº 619. Pág. 1.830. Madrid,1.993. El conjunto inmobiliario no hace referencia, necesariamente, a la existencia de elementos comunes en copropiedad. En el mismo sentido, RIVERO HERNÁNDEZ, Francisco, Estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en el Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1991, Conjuntos Inmobiliarios y Multipropiedad, Asociación de Profesores de Derecho Civil, José María Bosch Editor, S. A., Barcelona, 1993, págs. 7-116.
(16) MARTÍNEZ-GIL VICH, Ignacio. «Complejos inmobiliarios privados: ¿agrupación registral previa?». Revista nº 4 La Notaría. Así, el citado autor señala que: «La norma se limita a decir que el «título constitutivo» será inscribible en el Registro de la Propiedad y que el título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, servicios, viales, instalaciones y servicios comunes. Lo que sí que parece claro es que los problemas derivados de la mecánica tabular no pueden entorpecer lo que paladinamente permite la norma sustantiva, o hacerla tan costoso que lo haga inviable en la práctica. A nuestro juicio, debería abrirse un folio registral al complejo inmobiliario privado, en el que se describiría en su conjunto, bastando, claro está, la remisión a los folios de cada uno de los edificios en cuanto a su composición concreta».
(17) GÓMEZ DE LA ESCALERA, Carlos. Ob. Cit., pág. 200.

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