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Zona turística saturada. Baleares

Se aprueban las siguientes medidas con la finalidad de impulsar urgentemente la actividad económica, la desestacionalización de la oferta turística, el fomento de la calidad y la mejora general del ámbito de las zonas turísticas declaradas maduras, y expresamente la zona de la Playa de Palma (L Baleares 8/2010 anexo), a raíz de la declaración como zona turística madura:
Novedades relativas a las zonas turísticas saturadas o maduras
1) Cuando se declare a una zona turística saturada o madura, se entienden declarados de interés autonómico todos los planes, proyectos o actuaciones que tiendan a la mejora, la recalificación, la revalorización, la rehabilitación o la reconversión de esta zona. Previamente a tal declaración ha de solicitarse un informe preceptivo y vinculante al ayuntamiento afectado, siempre que ésta defina los aspectos mínimos que han de desarrollarse mediante los instrumentos correspondientes en las siguientes materias:
a) suelo;
b) edificación turística de alojamiento y no alojamiento, residencial, de equipamiento y comercial;
c) movilidad, transporte público y ruido;
d) consumo de agua y materiales;
e) impacto climático;
f) biodiversidad;
g) desestacionalización;
h) nuevas tecnologías.
2) Las solicitudes de modernización de establecimientos turísticos existentes y que estén situados en suelo urbano o rústico, que se presenten en un plazo de 5 años (contado desde 9-6-13) y que tenga por objeto la mejora de los servicios y las instalaciones, así calificadas por la administración turística competente, mediante un informe preceptivo y vinculante para la obtención de licencia municipal de obras, quedan excepcionalmente excluidas de los parámetros de planeamiento territorial, urbanísticos y turísticos que, estrictamente, puedan impedir su ejecución, siempre que tengan por objeto potenciar la desestacionalización, la búsqueda o la consolidación de nuevos segmentos del mercado o mejorar la calidad, la oferta, la seguridad, la accesibilidad o la sostenibilidad medioambiental de los establecimientos turísticos.
Se consideran mejoras cualesquiera actuaciones que vayan destinadas a la mejora del establecimiento y a la potenciación o incorporación de todo tipo de servicios, las actuaciones destinadas a la eliminación de barreras arquitectónicas, la instalación de escaleras de emergencia o de ascensores exteriores, el cerramiento de balcones, porches o distribuidores dentro de un proyecto de remodelación integral de fachadas y el establecimiento de medidas de protección medioambiental relativas al consumo de agua y energía o la reducción y la mejora del tratamiento de residuos y todas las relacionadas con la climatización de los edificios.
También se puede incorporar cualquier mejora de servicios e instalaciones directamente encaminada a conseguir las anteriores finalidades o para la búsqueda o consolidación de los nuevos segmentos del mercado, de manera que se permita la reordenación o reubicación de volúmenes existentes o el aprovechamiento del subsuelo. En el mismo trámite se puede redistribuir e incrementar el número de plazas autorizadas.
La modernización se puede llevar a cabo aunque ello suponga un incremento relativo de la superficie edificada y de la ocupación, que no puede exceder para todo tipo de establecimientos turísticos en un 10% de las existentes, o permitidas si estas son mayores que las existentes, ni suponer menoscabo de los servicios y las instalaciones ya implantados. Este porcentaje no puede exceder en un 15% para establecimientos que ya dispongan, soliciten u obtengan con estas actuaciones una categoría de tres estrellas o tres llaves, y en un 20 % para establecimientos que ya dispongan, soliciten u obtengan una categoría de cuatro o cinco estrellas o cuatro llaves.
En todo caso se pueden llevar a cabo obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales en los edificios efectivamente destinados a la explotación de alojamientos turísticos siempre que:
– no supongan un incremento superior a los anteriores de la superficie edificada y de la ocupación existentes, o permitidas si estas son mayores que las existentes, sin ocupar la separación a linderos existentes o la mínima permitida, si esta es menor;
– estas obras, ampliaciones, reformas, demoliciones o reconstrucciones parciales o totales no supongan un aumento de la altura máxima existente o permitida si esta fuera mayor, excepto en lo estrictamente necesario para la instalación de equipamientos de ascensor o ascensores, escaleras de emergencia, climatización, telecomunicaciones, eficiencia energética y homogenización de elementos en cubiertas.
Se exceptúan de esta limitación los establecimientos turísticos de alojamiento hotelero y los apartamentos turísticos que dispongan, soliciten u obtengan con estas actuaciones una categoría mínima de cuatro estrellas y tres llaves, respectivamente, ubicados en una zona turística madura y declarada como tal, que pueden llevar a cabo ampliaciones que supongan aumento de la altura mediante la adición de una o dos plantas en el establecimiento turístico existente o a la altura permitida si es superior, con un máximo de ocho metros sobre la altura existente o la máxima permitida, sin poder sobrepasar en ningún caso las ocho plantas totales de altura (planta baja más siete).
3) Las edificaciones resultantes se deben destinar obligatoriamente y quedar vinculadas al uso turístico.
4) Ha de presentarse autoevaluación acreditativa de que la zona ampliada reúne las condiciones necesarias para adquirir la misma categoría que tenga el establecimiento, o la que se solicite, en los términos previstos en D Baleares 20/2011, por el que se establecen las disposiciones generales de clasificación de la categoría de los establecimientos de alojamiento turístico en caso de demolición total, el propietario o titular del establecimiento de alojamiento turístico puede reconstruir el establecimiento ajustándose a las disposiciones vigentes en materia de seguridad, calidad, accesibilidad, instalaciones y climatización.
5) En el caso de demolición total, el propietario o titular del establecimiento de alojamiento turístico puede reconstruir el establecimiento ajustándose a las disposiciones vigentes en materia de seguridad, calidad, accesibilidad, instalaciones y climatización.
6) En el caso de obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales, el propietario o titular del establecimiento queda obligado a abonar a la administración municipal competente el 5% del valor del presupuesto de ejecución material en el momento de la solicitud de la parte reconstruida y de la parte del edificio resultante que exceda de la edificabilidad fijada por el planeamiento urbanístico vigente o por la última licencia municipal de obras concedida. Se puede optar por abonar la cantidad que resulte de forma fraccionada a lo largo de 10 años, con la presentación del aval correspondiente (ex LS/08 art.16.b).
7) A propuesta del Consejo de Gobierno, las administraciones, pueden aprobar, con propuesta previa y motivada, que las obras, reformas, ampliaciones, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales anteriores pueden suponer un incremento superior a un 20% e inferior a un 40% de la edificabilidad y la ocupación, siempre que vayan destinadas a la apertura de establecimientos de alojamiento turístico, de categoría no inferior a 5 estrellas y además resulte un marcado interés y una notoria conveniencia por su singularidad, importancia y significación al estar elaborados por arquitectos, ingenieros o artistas de renombre y prestigio internacional, o que se trate de actuaciones singulares o emblemáticas, que serán objeto de un informe motivado realizado por un comité de expertos, constituido a tal efecto.
8) Todo lo anterior es íntegramente aplicable a las empresas turísticas de alojamiento y a empresas turístico-residenciales. En el caso de los establecimientos de restauración, recreo, entretenimiento, deportivo, cultural o lúdico, se pueden realizar obras, ampliaciones, reformas, demoliciones y reconstrucciones parciales o totales que no supongan un incremento superior al 10% de la edificabilidad existente al establecimiento o de la máxima permitida, si ésta es mayor, siempre que las actuaciones tengan por objeto potenciar la desestacionalización, la búsqueda o la consolidación de nuevos segmentos de mercado, aumentar la calidad o la modernización de los establecimientos y, especialmente, la mejora de los servicios y las instalaciones consistentes a mejorar las condiciones de seguridad, accesibilidad o calidad, lo cual incluye la eliminación de barreras arquitectónicas, las escaleras o salidas de emergencia o el establecimiento de medidas de protección medioambiental relativas al consumo de agua y energía, o la reducción y la mejora en el tratamiento de residuos.
9) Los establecimientos turísticos que hayan ejecutado obras de las expuestas quedan legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados, y su calificación urbanística se corresponde con su volumetría específica y el uso turístico.
10) En los casos en que la ampliación de los establecimientos se produzca por agregación de parcelas colindantes, la edificabilidad de la parcela agregada debe incrementar la de la parcela resultante y se puede destinar a cualquier tipo de uso, incluido el de alojamiento. Si la parcela agregada no es colindante, su edificabilidad también se puede transferir cuando así lo establezca el planeamiento y, en todo caso, se puede destinar también a los mismos usos señalados para las parcelas colindantes.
11) Todas las disposiciones anteriores no se aplican una vez que se hayan agotado los límites de superficie edificada y ocupación que se establecen en ella.
12) Únicamente en relación con la modernización de establecimientos turísticos y durante el plazo de 5 años contados desde 9-6-13, queda sin efecto la L 8/1988 de edificios e instalaciones fuera de ordenación, excepto en los edificios que estén sujetos a protección en aplicación de la normativa sobre patrimonio histórico o situados en suelo rústico protegido, o los que el planeamiento haya declarado expresamente fuera de ordenación.
Medidas de carácter turístico de aplicación en todo el territorio de la comunidad autónoma de las Islas Baleares, con independencia de su declaración como zona turística madura
Los proyectos de mejora de establecimientos turísticos existentes y situados en suelo urbano o rústico, que se presenten hasta 9-6-18, pueden obtener la licencia municipal de edificación y uso del suelo con anterioridad al permiso de instalación, siempre que se incorpore al procedimiento un certificado acreditativo de que el uso turístico resulta admitido en la parcela.
En tanto en cuanto los planes territoriales insulares no definan las condiciones que han de tener las actividades, en suelo rústico, de grandes equipamientos deportivos, recreativos, culturales o de cualquier otro uso que claramente contribuyan a la desestacionalización (incluyéndose los campos de golf), en los nuevos establecimientos y a los ya existentes se les deben aplicar, con régimen transitorio, las siguientes condiciones:
a) se consideran usos admitidos los de equipamiento y la oferta complementaria de alojamiento, excepto los equipamientos que estén expresamente prohibidos por el plan territorial insular correspondiente;
b) la edificabilidad máxima sobre rasante de las edificaciones destinadas a equipamiento es del 1 % con respecto a la superficie de la parcela vinculada a la actividad.
c) la edificabilidad máxima sobre rasante de las edificaciones destinadas a alojamiento no puede superar los 70 m2 por plaza turística;
d) la altura máxima permitida de cualquiera de las edificaciones es de 8 m (planta baja más planta piso sobre rasante);
e) la administración turística competente deberá emitir, con la audiencia previa al ayuntamiento correspondiente, un informe previo con respecto a la justificación de la necesidad y la oportunidad de la implantación y ubicación de la actividad propuesta, para su posterior tramitación para la obtención de la declaración de interés general;
f) el resto de condiciones serán las que se definan en el trámite de la declaración de interés general.
Los consejos insulares deberán iniciar la redacción de los planes de intervención en ámbitos turísticos en el plazo máximo de dieciocho meses contados desde 9-6-13.

NOTA
En las zonas turísticas declaradas maduras, las diferentes administraciones disponen de un plazo de seis meses desde la fecha de su declaración para realizar las actuaciones y medidas previstas en L Baleares 8/2012 art.72 y para realizar la planificación de inversiones y actuaciones (L Baleares 8/2012 art.76).

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