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Vinculación de fincas a efectos de ITP y AJD

La propietaria de dos fincas pretende otorgar una escritura de vinculación “ob rem” entre las mismas con el objetivo de que una vez unidas, en el momento de querer proceder a su transmisión, se tenga que hacer obligatoriamente de manera simultánea y a la misma persona. Con carácter previo a la presente Consulta, la DGT ya se había pronunciado sobre este tema en su Consulta DGT CV 14-12-06, en la cual el consultante, junto con otros dos propietarios, habían adquirido a la comunidad de propietarios una zona calificada hasta esa fecha como elemento común del inmueble, con el fin de destinarla exclusivamente al uso de trasteros, procediendo la comunidad a desafectar dicha superficie. Como para poder ser inscrita el Registro era preciso asignarle una cuota, se decidió vincular los tres trasteros a los pisos de sus adquirentes, incrementándose así la cuota correspondiente a cada uno de estos, lo cual no suponía la pérdida de la independencia registral de pisos y trasteros sino sólo impedía la transmisión de manera independiente los pisos y los trasteros. Como dicha vinculación de la transmisión no tenía origen en ninguno de los supuestos previstos en la LH art.26, no resultaba inscribible en el Registro de la Propiedad, motivo por el cual no quedaba sujeta a tributación por la modalidad AJD del ITP y AJD.
Sin embargo, con motivo de la consulta realizada por la DGT a la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN) en relación con el régimen jurídico de la vinculación de fincas, dicha Dirección con fecha 13-2-15 ha emitido un informe que trata sobre los siguientes aspectos:
a) Sobre la posibilidad de llevar a cabo la vinculación de fincas fuera de los supuestos previstos en la LH art.8. En primer lugar, indica que el citado precepto regula los supuestos de fincas funcionales, entre las que se encuentran las explotaciones agrarias o industriales, así como los edificios en régimen de propiedad horizontal. Asimismo y, con base en lo previsto en el CC art.348, la DGRN recuerda que aunque dentro del derecho de propiedad se encuentra la libertad de disposición, no hay que olvidar que existen ciertas limitaciones, entre las que se encuentra la titularidad “ob rem” -entendiéndose como tal aquella por la que varias fincas, entre las que existe un vínculo que las mantiene unidas, que impide que pueda separarse la titularidad de las mismas, han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifica dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio-. Por tanto, con el fin de evitar que se produzca la restricción de la libertad de disposición y, dado que en estos casos se condiciona la transmisión de ambas fincas conjuntamente y a favor de una misma persona, se admite la vinculación ob rem de varias fincas, pero siempre que exista una causa económica y jurídica, así como cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad que lo justifique.
b) Sobre la independencia registral. La DGRN considera que la vinculación de tales fincas no implica la pérdida de la independencia registral de las fincas vinculadas, ya que cada una de ellas son fincas independientes, manteniendo su folio registral -ya que no hay que olvidar la necesidad de la previa inscripción registral de cada una de las fincas-.
c) Sobre la inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad. La DGRN ha considerado que, como afecta al derecho de propiedad, es inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos que implica la publicidad registral.
En consecuencia y, a la vista del informe de la DGRN, la DGT modifica el criterio mantenido hasta la fecha sobre la tributación a efectos del ITP y AJD de la vinculación de fincas, considerando que la escritura de vinculación “ob rem” de dos o más fincas está sujeta a tributacion a la modalidad AJD (cuota variable) del ITP y AJD , al ser inscribible en el Registro de la Propiedad, siempre que concurran el resto de los requisitos exigidos en la LITP art.31.2 -tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales, cuyo objeto sea cantidad u objeto valuable y que no se encuentre sujeto a tributación por ISD ni por las modalidades TPO ni OS del impuesto-.

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