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Valoraciones en suelo rural

Se impugna ante el Tribunal Constitucional la regulación contenida en L 8/2007 art.22 y el correlativo LS/08 art.23 que dispone que en la valoración del suelo rural los terrenos deben tasarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Esta renta potencial debe calcularse atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y descontándose los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo así obtenido puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, cuya aplicación y ponderación debe ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, teniendo en cuenta los términos que reglamentariamente se establezcan.
Aunque formalmente se recurre el precepto entero, en realidad la impugnación no se extiende a la totalidad del mismo, sino que se impugna sólo el inciso señalado “hasta un máximo del doble”, no formulándose ninguna tacha respecto de los demás apartados.
El motivo de inconstitucionalidad se basa en la vulneración del principio de reserva de ley. Sin embargo en reiteradas ocasiones se ha pronunciado el Tribunal Constitucional indicando que, si bien la regulación del derecho de propiedad está sometida a la reserva de ley prevista en Const. art.53.1, es la propia norma la que flexibiliza tal reserva en cuanto a la delimitación del contenido de la propiedad privada en virtud de su función social, que debe regularse ciertamente por las leyes, pero también por la Administración de acuerdo con las leyes, cuando éstas recaben la colaboración reglamentaria de aquélla (TCo 37/1987).
La regulación de la LS/08 art.23.1.a) no infringe esta doctrina puesto que la llamada al reglamento se hace tras enunciar el criterio tanto de la valoración del terreno como de la posibilidad de corrección del mismo al alza, estableciendo el tipo de factor al que puede responder esa corrección y los límites de la misma. No hay, por tanto, deslegalización alguna o remisión de la regulación a un reglamento independiente, sino búsqueda de la colaboración reglamentaria en la concreción del factor de corrección y en la determinación de la forma en que el mismo debe aplicarse y ponderarse en el expediente.
En relación con la valoración, el Tribunal entiende que la garantía constitucional de las correspondientes indemnizaciones concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquiera que sea éste, pues lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación (TCo 166/1986). Esta indemnización debe corresponder con el valor económico del bien o derecho expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la indemnización exista un proporcional equilibrio para cuya obtención el legislador puede fijar distintas modalidades de valoración, dependientes de la naturaleza de los bienes y derechos expropiados, debiendo ser respetadas, constitucionalmente, a no ser que se revelen manifiestamente desprovistas de base razonable.
Por lo tanto no es necesario que la indemnización correspondiente por la privación de bienes y derechos sea equivalente al valor de mercado de éstos, sino que se puede admitir un margen de apreciación para instituir distintas modalidades de valoración.
La LS/08 art.23 se separa de la búsqueda de un método de valoración que se aproxime al valor de mercado, porque, en el mercado se producen fallos y tensiones especulativas. El legislador estatal pretende, por ello, enunciar unos criterios que permitan determinar el valor real u objetivo del bien; es decir, un valor que no incluya las expectativas urbanísticas generadas por la acción de los poderes públicos. Por ello el precepto desvincula efectivamente la valoración del suelo de su clasificación, atendiendo como criterio central al de la situación fáctica o real del terreno.
El establecimiento de un régimen singular de valoraciones del suelo no es, por otra parte, una novedad de la regulación que ahora se impugna, sino una constante en nuestro ordenamiento jurídico urbanístico. Se ha mantenido que la valoración del suelo a los efectos indemnizatorios no puede estar ligada a la clasificación del mismo. Para fijar la indemnización en el suelo rural se abandona el método de comparación porque se entiende que muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos, para lo que se adopta el método asimismo habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor del suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra, por lo que se prevén mecanismos de corrección de la valoración inicial que responde únicamente a la capitalización de rentas.
Igualmente cuando el suelo está sometido a una transformación urbanizadora o edificatoria, el legislador contempla la indemnización de los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución urbanísticas.
El sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente. La propia ley reconoce, sin embargo, que este criterio puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien. Por ello la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno; si bien prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las que el inciso “hasta el máximo del doble” debe reputarse contrario a Const.art.33.3.
De acuerdo con TCo 149/1991, para que este inciso sea contrario a lo dispuesto en Const. art.33.3 es necesario que se atienda ,no a las circunstancias precisas que en cada supuesto concreto puedan darse, sino a la existencia de un proporcional equilibrio entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida, de modo tal que la norma que la dispone sólo se puede considerar como constitucionalmente ilegítima si la correspondiente entre aquél y ésta se revela como manifiestamente desprovista de base razonable.
La LS/08 art.23 no vulnera la Const. art.14 porque no introduce diversidad alguna de trato entre ciudadanos que se encuentran en una situación sustancialmente igual (TCo 181/2000; 112/2006).
Así pues, LS/08 art.23 es inconstitucional en el inciso “hasta un máximo del doble”.

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