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Valoración del inmueble e incidencia de su calificación el el Catastro inmobiliario

La cuestión objeto de análisis se refiere a una liquidación provisional por ITP y AJD en relación a una compraventa formalizada en un documento privado. La recurrente alega que la Administración no puede calificar el bien como terreno urbano al aparecer la finca en el Catastro Inmobiliario con la calificación de rústica y uso agrario.
Al respecto, el Tribunal señala lo siguiente:
a) La valoración del bien se basa en la comparación de cinco testigos que son válidos al encontrarse en la misma zona o área. Todos han de tener la misma calificación y características en el Catastro Inmobiliario, pero no es dicha calificación la que determina el valor real del bien inmueble, sino su situación en una determinada zona y su verdadero uso.
b) El dictamen pericial señala que se trata de un bien de naturaleza no urbanizable aunque su finalidad no es la agrícola, y que para valorar el suelo se utiliza el método de comparación, teniendo en cuenta la situación, tamaño y naturaleza de las fincas, así como los usos y aprovechamientos de que son susceptibles. La comparación se realiza con cinco parcelas de características similares a las del actor, siendo su valor real, y no su calificación, el elemento decisivo que sirve para fijar el valor del suelo.
c) La finalidad edificatoria residencial de la zona está plenamente probada en el expediente administrativo y deriva del tipo de parcela adquirida por el contribuyente. Es más, en la propia finca del actor existe una vivienda, un almacén y una instalación deportiva.
La conclusión es que la calificación del bien inmueble a efectos del Catastro Inmobiliario no es la que determina en este caso los criterios de valoración y el valor real del inmueble sino que es su situación y verdadera finalidad que no es la agrícola sino la residencial.

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