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Valoración de las garantías reales

Para la determinación del valor de las garantías constituidas en aseguramiento de los créditos que gocen de privilegio especial, se debe deducir, de los nueve décimos del valor razonable del bien o derecho sobre el que esté constituida la garantía, las deudas pendientes que gocen de garantía preferente sobre el mismo bien, sin que en ningún caso el valor de la garantía pueda ser inferior a cero, ni superior al valor del crédito privilegiado ni al valor de la responsabilidad máxima hipotecaria o pignoraticia que se hubiese pactado.
A estos efectos, la Ley define qué se entiende por valor razonable. En el caso de bienes inmuebles, el valor razonable es el que resulte del informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España. Para el resto de bienes distintos de los inmuebles y de los valores mobiliarios cotizados, el valor razonable es el resultante del informe emitido por experto independiente, excepto en el caso de efectivo, cuentas corrientes, dinero electrónico o imposiciones a plazo fijo, en los que no es necesario informe alguno.
Estos informes no son necesarios cuando el valor razonable ya haya sido determinado:
– para bienes inmuebles, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España dentro de los 12 meses anteriores a la fecha de declaración de concurso; o
– para bienes distintos de los inmuebles, por experto independiente, dentro de los 6 meses anteriores a la fecha de declaración del concurso.
Antes de la reforma únicamente se permitía prescindir del informe cuando el valor razonable hubiese sido determinado por experto independiente, dentro de los 6 meses anteriores. Ahora se amplía el plazo de validez del informe emitido por una sociedad de tasación para bienes inmuebles, hasta los 12 meses.
El informe que emita la sociedad de tasación para los bienes inmuebles, cuando se refiera a viviendas terminadas, puede sustituirse por una valoración actualizada siempre que, entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada, no hayan transcurrido más de 6 años. La valoración actualizada se obtendrá como resultado de aplicar al último valor de tasación disponible realizado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España, la variación acumulada observada en el valor razonable de los inmuebles situados en la misma zona y con similares características desde la emisión de la última tasación a la fecha de valoración. En el supuesto de no disponerse de información sobre la variación en el valor razonable proporcionado por una sociedad de tasación o si no se considerase representativa, podrá actualizarse el último valor disponible con la variación acumulada del precio de la vivienda establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma en la que se sitúe el inmueble, diferenciando entre si es vivienda nueva o de segunda mano, y siempre que entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada no hayan transcurrido más de tres años.
El coste de los informes o valoraciones se liquida con cargo a la masa y se deduce de la retribución de la administración concursal salvo que el acreedor afectado solicite un informe de valoración contradictorio, que deberá emitirse a su costa. También se emitirá a su costa el informe cuando se invoque por el acreedor afectado la concurrencia de circunstancias que hagan necesaria una nueva valoración.

NOTA
Esta modificación es de aplicación a los procedimientos concursales en tramitación a 1-3-2015 en los que no se haya presentado el texto definitivo del informe de la administración concursal (RDL 1/2015 disp.trans.primera.1).

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