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Turismo. Canarias

La implantación de nueva oferta alojativa turística, en el caso de traslado de la capacidad de alojamiento en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife queda sometida, expresamente, a autorización previa habilitante de los respectivos cabildos insulares.
Esta autorización también se exige para la ampliación de establecimientos turísticos alojativos y, excepcionalmente, para la renovación de estos establecimientos, cuando así lo exija expresamente la normativa territorial a nivel insular.
De la misma manera, sólo pueden ser otorgadas autorizaciones previas para plazas de alojamiento turístico en las islas citadas, como requisito necesario para las consiguientes licencias urbanísticas, cuando tenga por objeto la nueva implantación de establecimientos alojativos en los siguientes casos:
a) Establecimientos hoteleros y extrahoteleros -si no los prohibe expresamente el planeamiento territorial-, que deban cumplir unos estándares de calidad edificatoria y del servicio ofrecido que garanticen el mínimo impacto medioambiental en términos de, al menos, ahorro de agua, contaminación acústica y lumínica y de gestión de residuos, y reunir las condiciones de densidad, equipamiento, infraestructuras y servicios establecidas reglamentariamente para configurar un modelo de excelencia y ecoeficiencia, así como para obtener certificaciones de calidad y gestión medioambiental turística y de máxima eficiencia energética.
b) Establecimientos alojativos de turismo rural.
c) Los establecimientos hoteleros de cinco estrellas o categorías superiores y también los extrahoteleros, en este último supuesto cuando el planeamiento territorial no los prohiba expresamente, de cinco estrellas o categoría superior.
La oferta turística de nueva implantación debe cumplir las máximas exigencias de ecoeficiencia derivadas de la normativa de aplicación y sólo se puede implantar en parcelas que formen parte de una urbanización o de alguna de sus fases o etapas que hayan culminado las obras previstas en el correspondiente proyecto de urbanización y que hayan formalizado las cesiones urbanísticas obligatorias.
La renovación urbana de las urbanizaciones y núcleos turísticos de Canarias tiene por objeto establecer las intervenciones públicas que resulten necesarias para inducir la regeneración de la ciudad turística, conforme a un modelo sostenible y de calidad, y debe definir las operaciones que impulsen la modernización y mejora de la planta de alojamiento turístico y complementaria, y la reactivación de la actividad económica. Para ello, las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbana tienen la consideración de actuaciones de transformación urbanística y edificatoria, siéndoles de aplicación el régimen legal establecido para las actuaciones de urbanización, de dotación o las actuaciones edificatorias, según sea su objeto.
Si la actuación de renovación establecida en el planeamiento municipal o en un plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, se pretende ejecutar en suelos urbanizables o urbanos no consolidados en proceso de gestión y ejecución, los beneficios, cargas y obligaciones derivados de los convenios de renovación suscritos no pueden alterar los procesos de equidistribución, cesión y urbanización efectuados o, en su caso, no ultimados sobre tales suelos, que han de continuar gestionándose y ejecutándose en sus mismos términos, sin perjuicio de las obligaciones que corresponda afrontar a los firmantes de los convenios de renovación con la Administración actuante.
Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbana tienen la consideración de actuaciones de transformación urbanística y edificatoria, conforme a lo regulado en la legislación básica, siéndoles de aplicación el régimen legal establecido a las actuaciones de urbanización, las actuaciones de dotación o las actuaciones edificatorias, según sea su objeto. Cuando la actuación de renovación establecida en el planeamiento municipal o en un plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, se pretenda ejecutar en suelos urbanizables o urbanos no consolidados en proceso de gestión y ejecución, los beneficios, cargas y obligaciones derivados de los convenios de renovación suscritos no alterarán los procesos de equidistribución, cesión y urbanización efectuados o, en su caso, no ultimados sobre tales suelos, que continuarán gestionándose y ejecutándose en sus mismos términos, sin perjuicio de las obligaciones que corresponda afrontar a los firmantes de los convenios de renovación con la Administración actuante.
Los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad son instrumentos de ordenación urbanística que complementan y, en su caso, sustituyen a las determinaciones urbanísticas vigentes, estableciendo la ordenación completa de su área de intervención, con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria, sin posibilidad de clasificar o reclasificar suelo, si no existe acuerdo municipal previo que lo permita. Si el área de intervención incluye o alcanza a un conjunto histórico, el plan puede ordenar el citado espacio, en parte o en su totalidad, en cuanto sea necesario, conciliando la renovación con la conservación de los valores culturales, con informe preceptivo del cabildo insular y con sujeción a los límites sustantivos que establezca la legislación en materia de patrimonio.
En materia de renovación edificatoria se regulan los incentivos de edificabilidad, previéndose que se admitan incrementos de edificabilidad, cuando no tengan como consecuencia el incumplimiento de los estándares de equipamiento de los establecimientos turísticos de alojamiento establecidos en la normativa sectorial. Estos incrementos se admiten, también, en parcelas con establecimientos turísticos que pretendan la mejora de sus zonas comunes, sin aumento de la capacidad de plazas establecida, cuando así lo prevea el planeamiento o el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, sin que en ningún caso se supere el doble del coeficiente de edificabilidad de la parcela.
Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se consideran actuaciones de transformación urbanística y/o actuaciones edificatorias, según su objeto. Y en los casos en que conlleven incrementos de aprovechamientos derivados de incrementos de edificabilidad, densidad o cambio de uso, se consideran actuaciones de dotación, siéndoles aplicables el régimen previsto en la normativa estatal. El porcentaje de aprovechamiento es:
– 5% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela, cuando se trate de establecimientos que se transforman de extrahoteleros a hoteleros;
– 7% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela, en los restantes casos.
El incremento de edificabilidad es igualmente admisible en la renovación de los equipamientos complementarios, cuando así lo prevea el planeamiento o plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad.
El estándar de densidad en suelos turísticos se sujeta a las siguientes normas:
a) El planeamiento urbanístico debe definir el índice de densidad máxima admisible en las parcelas destinadas a alojamiento turístico, mediante un estándar mínimo de metros cuadrados de solar por plaza de alojamiento, que para los establecimientos de nueva implantación no puede ser inferior a 60 m2 por plaza -aunque se puede disminuir hasta 50 m2 en función de las circunstancias de dimensión y densidad globales de la urbanización en la que se inserte el nuevo establecimiento-.
b) En los establecimientos cuyo título habilitante sea anterior a 19-7-1995 que se sometan a un proceso de renovación y/o rehabilitación edificatoria y no cumplan con el estándar mínimo de densidad que se fije por el planeamiento urbanístico, debe respetarse el estándar de densidad que resulte con las plazas autorizadas con las que cuente. En estos casos, estos establecimientos sólo pueden aumentar el número actual de plazas de alojamiento autorizadas si se dan los siguientes requisitos:
– debe incrementarse la categoría actual del establecimiento a un mínimo de 3 estrellas, en el caso de establecimientos extrahoteleros, y de 4 estrellas, en los hoteleros;
– deben implantarse nuevos equipamientos complementarios en los establecimientos y/o mejorar sustancialmente los existentes, así como medidas tendentes a la mejora de la calidad del mismo, así como de la eficiencia energética y de gestión ambiental;
– debe acreditarse el cumplimiento de los estándares turísticos fijados reglamentariamente.
c) En los casos de sustitución de usos existentes, el estándar de densidad aplicable es el que prevea el planeamiento urbanístico para el ámbito de referencia.
d) En los suelos urbanos no consolidados o urbanizables, con plan parcial aprobado, en vigor y en curso de ejecución, se debe mantener la densidad de plazas establecidas en el plan parcial que legitime la ordenación en ejecución.
El planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad pueden establecer, en su caso, la reducción del exceso de oferta de usos terciarios o de otros usos incompatibles con la competitividad de la zona o área turística. Igualmente, los planes pueden contemplar, preferentemente mediante la suscripción de convenios urbanísticos o por cualquier forma admitida en Derecho, el cambio de uso de edificaciones o parcelas a establecimientos y equipamientos turísticos, estableciendo las limitaciones, condiciones y factores de incremento o reducción de la superficie edificable vigente de aplicación. Excepcionalmente, se admite el cambio a tipologías aisladas en las que se puedan desarrollar villas turísticas.

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